Судьбу дома на садовом участке надо решить до 1 марта

Екатерина Кондратьева рассказала, кому нужно побеспокоиться о регистрации недвижимости до 1 марта 2019 года

Новые федеральные законы изменили порядок оформления документов в отношении не только жилых домов, которые будут строиться или уже построены на земельных участках, предоставленных в целях индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но и на садовых земельных участках. Однако для домов, построенных на садовых и дачных участках, заканчивается «дачная амнистия»: их можно регистрировать по прежней, упрощенной, схеме только до 1 марта 2019 года.
Что это значит и как действовать? Кому стоит поторопиться с оформлением домов, надо ли получать разрешение на строительство, как действовать и куда обращаться? На вопросы жителей Хабаровского края в ходе «горячей линии» на тему «Новый порядок регистрации жилых домов, расположенных на землях ИЖС и садовых участках», отвечали заместители начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Хабаровскому краю Наталья Михайлова и Екатерина Кондратьева.

Дом дому рознь

- Хотелось бы понять, обязательно ли регистрировать дома на дачных или садовых участках? Ведь они у всех разные: у кого-то это настоящее капитальное жилье, а у нас вот в домике только электричество есть, мы там не живем…
- Так это то, что называется садовым домом для сезонного проживания. Есть и жилые дома для постоянного проживания. Согласно Гражданскому кодексу, объекты капитального строительства подлежат регистрации. И вам необходимо определиться, является ли ваш дом таковым. Если - да, то закон сегодня говорит о том, что право на него можно регистрировать, но не обязывает собственника делать это. Так что вы руководствуетесь только вашим желанием.
- У нас очень скромный садовый домик, стоит на бетонных блоках. Считается ли он объектом капитального строительства?
- Согласно статьям 130, 131 Гражданского кодекса РФ, определяющими критериями объекта капитального строительства являются: прочная связь с землей; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; создание объекта на земле, специально отведенной для этого, в порядке, предусмотренном законодательством; строительство объекта без существенных нарушений градостроительных норм и правил.
Заочно определить, является ли именно ваш дом объектом капитального строительства, невозможно. Если вы сами не можете дать ответ на этот вопрос, то следует получить соответствующее техническое заключение. Его может сделать кадастровый инженер.
- Если дом на садовом участке является объектом капитального строительства, то надо срочно бежать, чтобы зарегистрировать его до 1 марта?
- Нет. Ограничений во времени нет. Речь о том, что законодатель определил дату, до которой садовый дом можно зарегистрировать по упрощенной схеме, без уведомления в орган местного самоуправления.
Это значит, что до 1 марта 2019 года для того, чтобы зарегистрировать садовый дом, достаточно с помощью кадастрового инженера подготовить технический план, уплатить государственную пошлину и зарегистрировать свои права на этот объект недвижимости.
После 1 марта предусмотрен уже уведомительный порядок. Вы должны будете спросить разрешения на регистрацию у органа местного самоуправления. Причем это не зависит от того, когда дом был построен.
- Как подготовить технический план садового дома, какова примерная цена вопроса?
- О цене мы вас проконсультировать не можем - «государственных», как выражаются некоторые, кадастровых инженеров не существует. Необходимо заключить договор с кадастровым инженером, стоимость услуги вы определите с ним.
Но сориентироваться в многообразии кадастровых инженеров можно с помощью сайта Росреестра: там размещен список кадастровых инженеров с адресами и телефонами. Так что возможность выбрать специалиста, который выполнит необходимую работу, есть.
Кадастровый инженер на месте определяет, является ли дом объектом капитального строительства, жилой дом или садовый, изготавливает техплан.
Если дом является объектом капитального строительства, то вы несете технический план в МФЦ и подаете заявление на регистрацию своих прав.

Разбираемся с постройками на участке

- У нас на руках есть выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимость. Тут обозначены и площадь, и кадастровая стоимость участка. Но есть графа «кадастровые номера расположенных в пределах участка недвижимости», в которой данные отсутствуют. Надо ли регистрировать стоящий там деревянный одноэтажный дом, летнюю кухню, туалет?
- В Гражданском и Градостроительном кодексах определены понятия «хозяйственные постройки», «жилой дом», «садовый дом». С 3 августа 2018 года в Градостроительном кодексе появилось определение «объекта сезонного проживания». Садовый дом - это объект сезонного проживания.
Жилой дом, в отличие от садового, предназначен не для сезонного, а для постоянного проживания. Но и тот, и другой, если являются объектами капитального строительства, подлежат регистрации. Только, в отличие от жилого, садовый дом регистрируется только по желанию. Обязанности такой у гражданина нет. И никаких санкций за отсутствие регистрации права собственности на садовый дом тоже нет.
Хозпостройки имеют вспомогательное назначение, регистрация прав осуществляется по желанию при наличии технического плана, подготовленного кадастровым инженером.
- Мой садовый дом уже зарегистрирован. Но техплана на него нет. А мне хочется его сделать, со всеми уточненными характеристиками. Как быть?
- Заключить договор с кадастровым инженером и сделать технический план. Если характеристики дома будут отличаться от ранее заявленных (например, площадь окажется больше или меньше), то кадастровый инженер сделает заключение о том, что ранее параметры были указаны ошибочно. Эта услуга платная.
Далее, если в доме не проведена реконструкция, существенно его увеличившая, с этим планом можно обратиться в любой офис МФЦ и подать заявление о внесении изменений в основные характеристики объекта. Плата за это не взимается.
Если сделали пристройку, надстройку или планируете такие серьезные изменения объекта, то с 1 марта надо будет уведомить об этом орган местного самоуправления, на территории которого расположен ваш участок.
- У нас на участке построены хорошие теплицы. Их нужно регистрировать?
- Теплица - это вспомогательное сооружение, она может быть как капитальным строением, так и некапитальным. Помочь разобраться в этом может кадастровый инженер при выезде на местность.
Если ваша теплица является капитальным строением, то вы можете зарегистрировать права на нее при наличии технического плана, подготовленного кадастровым инженером.
- Нам достался в наследство от бабушки участок. Садовый домик на нем практически развалился, хозяйственные постройки - тоже. Все эти строения не зарегистрированы. Хотим участок продавать. Надо ли регистрировать постройки?
- Ну, зачем же регистрировать права на развалины! Все эти постройки просто будут указаны вами в договоре купли-продажи, как имеющиеся в наличии. Регистрировать их вас никто не может обязать.

Затеваем новое строительство

- Мы покупали участок под индивидуальное жилищное строительство. Там уже был какой-никакой дом, мы его достроили. Но всё - без регистрации, без документов. Что нам теперь делать, ведь 1 марта совсем скоро?
- На вашу ситуацию упрощенная схема регистрации права не распространяется. 1 марта - важная дата только для тех, кому нужно решить вопросы с регистрацией дома на земле для садоводства. Поэтому стремиться успеть к обозначенному дню не нужно.
Просто подайте уведомление в орган местного самоуправления о том, что намереваетесь возвести дом с такими-то характеристиками (ориентировочную площадь, место строительства и пр.). Форма уведомления, в которой для всех необходимых характеристик предусмотрены специальные графы, есть в Градостроительном кодексе, ее вам могут дать также и в МФЦ, и в самой администрации района.
Через 7 рабочих дней вам должны дать ответ, соответствует ли то, что вы хотите строить, требованиям действующего законодательства. В случае положительного ответа по окончании строительства заключаете договор с кадастровым инженером для подготовки техплана на построенный вами объект. И в администрацию подаете уведомление об окончании строительства.
- На принадлежащем мне садовом участке у нас был домик, но осенью он сгорел. Могу ли я построить новый садовый дом? Нужно ли на это получать разрешение?
- Конечно, как правообладатель вы можете строить новый дом. Если этот дом будет объектом капитального строительства, о вашем намерении надо уведомить администрацию района, где находится ваше садовое товарищество, либо приехать для этого в районную администрацию, либо обратиться в МФЦ.
Можно также заполнить форму, которая есть в Градостроительном кодексе, и подать уведомление в электронной форме через сайт администрации.
Уведомление о соответствии вашего строительства нормам законодательства, которое вы получите в ответ, действительно в течение 10 лет. В течение этого времени вы можете возводить свой дом.
- Мы строим на дачном участке дом. Похоже, что при этом нарушили параметры. Например, от соседей отступили примерно на метр. Что нам теперь делать?
- Насколько серьезно вы вышли за положенные пределы, определит орган местного самоуправления. Надо послать туда уведомление о том, что именно вы намереваетесь построить. Там должна быть приложена соответствующая схема. Если вам ответят, что вы собираетесь возводить дом в не положенных по закону границах, строительство придется остановить. Если вам дадут добро, вы сможете продолжать строительство.
- У меня на участке стоит вагон­чик-бытовка. Он войдет в состав двухэтажного дома на сваях, который мы сейчас строим. Его нужно будет регистрировать?
- Это объект капитального строительства. Согласно Гражданскому кодексу права на него подлежат регистрации. Если будете это делать до 1 марта, то уведомлять орган местного самоуправления не нужно. Но после этой даты действие упрощенной схемы прекратится.
- На нашем участке стоит щитовой домик, который мы хотим со временем убрать и построить другой. Нам надо регистрировать права на оба дома?
- Регистрация садового дома, не являющегося объектом капитального строительства, не предусмотрена. Если и новый дом не будет таковым, то и его не
нужно регистрировать.
- Звоню вам из Советской Гавани. В 2014 году мы купили участок, 10 соток, с недостроенным объектом. У бывших хозяев участок в собственности не был, и нам в администрации оформили аренду на 10 лет. За это время мы должны построить дом и оформить его в собственность. Мы построили небольшой дом, но разрешения на него нам не дали: мол, стройте, он будет считаться как хозпостройка. А это хороший жилой капитальный дом! Можно ли его зарегистрировать? И плюс к этому мы строим там еще один дом.
- До 1 марта вы можете его узаконить по упрощенной схеме. Но предварительно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил технический план. Он подскажет, какие документы должны быть в составе техплана. С 1 марта уже будет необходимо уведомлять администрацию.
Второй дом, безусловно, нужно будет уже узаконивать через орган местного самоуправления.
«Земля под моим домом находится в ЕАО…»
- Мой дачный участок находится в соседней Еврейской автономной области. У меня на нем хороший дом, на фундаменте. Я так поняла, что право собственности на него можно зарегистрировать сейчас по упрощенной схеме. Но это же для меня целая проблема! Туда не наездишься. Да и специалиста в тамошнем Росреестре не всегда застанешь…
- На самом деле сейчас никакой проблемы уже нет. Регистрацию права можно осуществить экстерриториально, без необходимости выезжать в другой субъект Российской Федерации. Для этого нужно обратиться с заявлением в офисы ФГБУ «ФКП Росреестра», расположенные по адресам: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74; г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Молодогвардейская, 19; г. Советская Гавань, ул. Гончарова, 12.

Марина СЕМЧЕНКО.