Как получить жильё взамен аварийного

Конституция Российской Федерации закрепила право каждого гражданина страны на жилище. При этом на органы публичной власти возложена обязанность создавать для этого необходимые условия. Указанную конституционную обязанность законодатель конкретизировал в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ). Как реализуется это право? На эту тему читателей «Тихоокеанской звезды» консультирует старший помощник прокурора края по организационным вопросам, контролю исполнения и правовому обеспечению Олеся Григорьева.

- В соответствии с ЖК РФ, - говорит она, - органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своей компетенции должны обеспечивать условия для осуществления гражданами одного из видов имущественных прав - права на достойное жилище. 

Вместе с тем в настоящее время десятки тысяч российских семей вынуждены проживать в домах, которые не соответствуют требованиям ни к комфортности, ни к безопасности. 

К сожалению, в Хабаровском крае также немало граждан нуждаются в переселении из аварийного жилищного фонда.

Вопрос переселения граждан из него решается в рамках программных мероприятий при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд). 

В отдельных регионах Российской Федерации дополнительно реализуются программы, финансируемые исключительно за счет средств консолидированных бюджетов Российской Федерации и внебюджетных источников.

Так, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (Закон № 185-ФЗ) под аварийным жилищным фондом понимается «совокупность жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации». 

Жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, который признан аварийным и подлежащим сносу, являются непригодными для проживания (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ).

Если дом признан аварийным, принявший соответствующее решение орган государственной власти или местного самоуправления издает распоряжение с указанием сроков отселения граждан (п. 49 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Все зависит от собственности

- Условия предоставления жилых помещений взамен изымаемых при сносе многоквартирных жилых домов зависят от того, в чьей собственности находятся изымаемые жилые помещения, - поясняет Олеся Григорьева.

Так, предоставление жилого помещения взамен изымаемого возможно, если жилые помещения принадлежат гражданам на праве собственности и жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. 

В этом случае собственник жилого помещения вправе выбрать в качестве способа обеспечения его жилищных прав предоставление другого жилого помещения либо выплату возмещения за изымаемое помещение (п. 3 ст. 2, ст. ст. 16, 20.15 Закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ).

Если многоквартирный дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан, то предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно только при наличии соответствующего соглашения между собственником и уполномоченным органом. 

А также при условии, что право собственности на изымаемое жилое помещение приобретено до признания дома в установленном порядке аварийным. Последнее условие не распространяется на приобретение права собственности в порядке наследования (ч. 8, 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

Органы государственной власти субъекта РФ вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями. 

При условии, что на дату признания дома таковым у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ).

Если жилые помещения в аварийном многоквартирном доме находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам по договорам социального найма, то таким гражданам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ч. 1, 2 ст. 60, ст. 86 ЖК РФ).

Порядок предоставления

По словам Олеси Григорьевой, порядок предоставления жилых помещений при сносе аварийных многоквартирных домов также зависит от принадлежности изымаемых помещений.

Так, собственникам изымаемых жилых помещений предоставляются другие жилые помещения в собственность с зачетом их стоимости при определении размера возмещения за изымаемые помещения на основании заключаемого с уполномоченным органом договора (соглашения), в частности, на основании договора мены (ч. 8, 10 ст. 32 ЖК РФ; п. 1 ч. 6 ст. 16 Закона № 185-ФЗ).

При этом не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по договору найма в домах системы социального обслуживания населения).

Если дом включен в региональную адресную программу переселения граждан, то жилое помещение, предоставляемое гражданам взамен изымаемого, может находиться по месту их жительства в границах соответствующего населенного пункта или с их письменного согласия в границах другого населенного пункта соответствующего субъекта РФ.

При этом отказы граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта РФ.

Особенности предоставления жилых помещений собственникам взамен изымаемых в аварийных домах, не включенных в региональную адресную программу переселения граждан, устанавливаются соглашением с уполномоченным органом. 

В этом случае предоставление жилого помещения взамен изымаемого является по сути заменой денежного возмещения с доплатой той или иной стороной разницы между стоимостью предоставляемого жилого помещения и размером указанного возмещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Выселяемым из аварийного дома гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, другие жилые помещения предоставляются также по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ), при этом предоставляемое жилое помещение должно соответствовать следующим требованиям (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ): быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 2 ст. 89 ЖК РФ).

Если объектом найма является комната в коммунальной квартире, то при определении общей площади предоставляемого жилого помещения должны быть учтены (ч. 4 ст. 16, ч. 1 ст. 42 ЖК РФ) общая площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая); доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т. д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

При наличии письменного согласия нанимателя по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи допускается предоставление им взамен жилого помещения в аварийном доме жилого помещения меньшей площади. Такое согласие может быть закреплено в отдельном документе, а также во вновь заключаемом договоре социального найма.

Квартира через суд

- В настоящее время органами прокуратуры Хабаровского края осуществляется системный надзор за соблюдением жилищных прав населения, организуются проверки выполнения органами власти их обязанностей по переселению граждан из аварийного жилья, - говорит Олеся Григорьева.

Например, Николаевская-на-Амуре городская прокуратура провела проверку по обращениям жителя города о нарушении его жилищных прав органом местного самоуправления. 

По результатам ее установлено, что в связи с повреждением конструктивных элементов деревянный жилой дом, в котором проживал заявитель, признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с отсутствием иного жилья заявитель был вынужден проживать в непригодных условиях. Для восстановления его нарушенных прав городским прокурором в суд направлено исковое заявление с требованием обязать администрацию района предоставить заявителю по договору социального найма благоустроенное жилое помещение.

Требование прокурора судом удовлетворено, заявителю предоставлена благоустроенная двухкомнатная квартира на территории города Николаевска-на-Амуре.