Кто кому обязан

Размер квартплаты сегодня вызывает у жильцов много вопросов, споров и возмущений. Между тем на многие вопросы в законодательстве есть простые и понятные ответы. О порядке установления размера платы за содержание, текущий и капитальный ремонт жилого помещения, а также об обязанностях управляющей компании, ТСЖ перед собственниками жилых помещений рассказывает заместитель министра ЖКХ Хабаровского края Елена Костенко:

- В соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений обязаны ежегодно проводить годовое собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

На собрании собственников утверждается перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер финансирования (ст. 17 постановления правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491).

В соответствии с установленным перечнем услуг (работ) и  финансированием, собственники помещений устанавливают смету и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у:

нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

собственника помещения с момента возникновения права собственности на это помещение.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ):

непосредственное управление;

управление товариществом собственников жилья;

управление управляющей компанией.

Каждый из способов управления многоквартирным домом должен обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества.

Способ управления домом выбирается на общем собрании собственников и принимается большинством голосов. Решением собственников способ управления может быть изменен в любое время. Решение собрания собственников является обязательным для всех жильцов дома (ст. 161).

Способ управления - ТСЖ

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжением общим имуществом.

Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали более 50% собственников помещений.
ТСЖ вправе заключать договор управления, договоры о содержании общего имущества и оказании коммунальных услуг.
ТСЖ обязано:

обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

ТСЖ является эффективным способом управления многоквартирным домом при наличии инициативных и компетентных собственников помещений, которые готовы участвовать в управлении и содержании дома.

Способ управления - управляющая компания

Управляющая компания - организация по поручению собственников помещений в течение согласованного срока за плату оказывающая услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

Управляющая компания обязана:

производить два раза в год (весной и осенью) осмотры общего имущества. По результатам осмотров вносить предложения собственникам помещений при проведении голосования собственников по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения о необходимости проведения тех или иных видов работ;

содержать в надлежащем состоянии общее имущество дома;

выполнять в установленном собственниками помещений порядке работы по текущему и капитальному ремонту;
нести ответственность перед собственниками помещений за исполнение своих обязанностей по договору управления многоквартирным домом, законодательству РФ;

ежегодно в течение первого квартала текущего года (если иное не предусмотрено договором управления) представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год;

за тридцать дней до прекращения договора управления передать техническую документацию на многоквартирный дом уполномоченному собственниками помещений лицу.

Органы контроля

В целях осуществления контроля за действиями ТСЖ, управляющих компаний приняты изменения в Жилищный кодекс РФ (от 04.06.2011 г., 18.07.2011 г.):

государственная жилищная инспекция вправе проверять создание ТСЖ, голосование по выбору председателя ТСЖ, выбор в качестве способа управления - управляющую компанию, договор управления с этой управляющей компанией на предмет соответствия действующему законодательству;

органы местного самоуправления наделены полномочиями по проведению проверок по деятельности управляющей компании, осуществлении ею своих обязанностей по договору управления.

Собственникам помещений следует ответственно подходить к проведению голосований на собраниях, внимательно проверять отчеты управляющей компании по результатам деятельности. В случае необходимости собственники помещений в соответствии с постановлением правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731 имеют право запросить информацию у управляющей компании по ее деятельности (общая информация об управляющей организации, основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации, части исполнения такой управляющей организацией договоров управления, сведения о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сведения о стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сведения о ценах на коммунальные ресурсы).

Для защиты своих прав собственникам помещений необходимо обращаться в органы местного самоуправления, государственную жилищную инспекцию, проводить собрания собственников помещений по смене управляющей компании либо смене способа управления многоквартирным домом.

В Хабаровском крае 17265 домов приняли решение о способе управления, в т.ч. в г. Хабаровске 4384 дома.

Непосредственное управление в крае выбрали 6693 дома, в т.ч. в г. Хабаровске 513 домов. Товарищество собственников жилья организовано в 2107 домах, в т.ч. в г. Хабаровске в 1014 домах. Управляющие компании в крае управляют 8465 домами, в т.ч. в г. Хабаровске 2857 домами.