Обсудить на страницах «Деловой среды» арендные отношения, сложившиеся за последние годы в Хабаровском крае, редакция решила не случайно. В июле это главная тема для дискуссии между властью и бизнесом. К разговору подключились все, начиная от главы края и заканчивая предпринимательскими организациями. На днях в краевом центре состоится совет по предпринимательству при губернаторе края, на котором стороны попытаются проанализировать: что дает аренда краю и как ее дальше развивать. Предваряя разговор, мы попытались открыть дискуссию на страницах издания, тем более, что арендные отношения сегодня - важный фактор делового климата в регионе.

В прошлом году на одном из хабаровских рынков подрались два арендатора. Разумеется, из-за места под солнцем (кто раньше занял, и вообще, «тебя здесь не стояло»). Этот случай не вошел в криминальную хронику, зато как нельзя лучше характеризует общую атмосферу на нашем арендном рынке, где от нехватки площадей - сплошные перегибы.

Перегиб первый - три шкуры дерут. Сравните средние арендные ставки в Комсомольске-на-Амуре (14 рублей за квадратный метр) с хабаровскими (от 50 до 1200 рублей за квадратный метр) - разница чуть ли не стократная. Поэтому основные арендодатели имеют полную возможность диктовать свою цену. И моральное право на это у них тоже есть в виде бюджетного дефицита. Странно было бы, если бы они этим всем не пользовались.

Впрочем, руководители краевого мин-имущества и городского департамента муниципальной собственности утверждают, что их ставки ниже рыночных. Как ни странно, так и есть на самом деле. При этом, правда, они проводят социальные, инвестиционные и прочие конкурсы, на которых добирают средства с тех предпринимателей, кто покрепче стоит на ногах. Но у государства и муниципалов здесь есть хотя бы какая-то своя политика, правила игры, цены они поднимают, например, раз в год...

А чем дальше от власти, тем меньше правил и больше «рынка». Возьмем, например, ул. Серышева, 60, где ЗАО ДВМТЦ управляет государственными площадями... Если государство в лице минимущества заявляет, что стоимость аренды утверждается раз в год и при этом делаются-даются все расчеты, то ДВМТЦ прямо противоположное пишет в договоре с арендатором: «Цены являются договорными. ЗАО «ДВМТЦ» вправе в одностороннем порядке изменять цены услуг..., в зависимости от изменения уровня затрат и конъюнктуры спроса на ярмарочные услуги». И изменяет, причем чаще, чем раз в год... Как так, спросите вы, ведь имущество - государственное, и государство уже установило свою цену, даже следит, чтобы эта цена при перепродаже (субаренде) не зашкаливала? А очень просто, ДВМТЦ ведь заключает договор не на субаренду, а на «осуществление ярмарочной деятельности», где в кучу собраны и услуги, и аренда, и желание заработать. Можно привести и другие примеры, когда ставка аренды по договору с предпринимателем маленькая-премаленькая, а «оплата коммунальных расходов за пользование торговой площадью(?)» большая-пребольшая - почти в десять (!) раз выше. Что уж тогда говорить о частных владельцах рынков и торговых центров!

Возмущаться по этому поводу можно, но смысла нет никакого. Мы же все в рыночных условиях работаем. Повышенный спрос определяет повышенные цены. Если вдруг возникнет острая нехватка семечек, любой предприниматель ведь поднимет на них цену, не думая о потребителе. Поэтому единственный ограничитель на арендном рынке - сам рынок. Когда цены на нем начнут разорять предпринимателя и он с площадей своих побежит, тогда и ставки начнут снижаться. А если государство само решит «поддержать», так на то его добрая воля. Только в этом случае Хабаровское краевое объединение промышленников и предпринимателей предлагает упорядочить отношения субаренды, чтобы эти льготы не терялись в коммунально-ярмарочных договорах...

Перегиб второй - аренда полна лишений. Как рассказывает Елена Кедя, генеральный директор «Центра юридической защиты предпринимателя», было в ее практике несколько случаев, когда приходил арендатор с жалобой: «вот согнали с насиженного места» или «не хотят на новый срок договор аренды заключать, а куда я теперь со своим бизнесом пойду». Юристы анализировали имеющийся у предпринимателя договор аренды и приходили к выводу, что защитить бизнесмена юридически невозможно. Не записаны в договоре его права...

- По новому Гражданскому кодексу, - утверждает Кедя, - договор должен предоставлять арендатору определенные гарантии. Во-первых, его нельзя изменять и расторгать в одностороннем порядке. А если делать это, то только по определенным основаниям. Во-вторых, арендатор должен иметь преимущественное право заключить договор на новый срок после окончания основного...

Мы провели по этому поводу небольшое журналистское расследование. Взяли несколько ныне действующих в Хабаровске договоров... И обнаружили, что обязанности арендаторов в них измеряются десятками пунктов, а арендодателей - единицами. При этом «преимущественное право заключить договор на новый срок» удалось обнаружить только в договоре хабаровского департамента муниципальной собственности. Зато везде уважительных мотивов, по которым в одностороннем порядке один договор можно расторгнуть, хватает на пятерых арендаторов...

Что уж там говорить о частном секторе городской аренды, где вообще бытует практика заключения договоров на месяц(!). А потом? А как масть пойдет. Можно оставить, но если ваше место вдруг кому-то понадобится, извините, просим освободить помещение...

Почему же послушные предприниматели заключают такие кабальные договоры, почему не отстаивают в них пункты собственных прав? Как пояснил один из бизнесменов: «Один тут у нас недавно отколол шутку... Приходит в бухгалтерию и говорит: «Мне вот тут в договоре пункт не нравится, и еще я бы хотел добавить...» - «Ах, не нравится? - сказали ему, - тогда иди поищи, где добавляют»...

В общем, в условиях все того же острого дефицита площадей арендодатель чувствует себя не просто хозяином, а немного даже богом. Ему так проще управлять. Кто же откажется от кнута, когда вокруг столько пряников?..

- Причем на частный сектор аренды в этом плане вообще повлиять невозможно. Разве что коллективными действиями предпринимателей, - говорит Елена Кедя. - Либо созданием конкуренции, когда государство будет показывать пример юридически защищенных арендных отношений. Вот почему Хабаровское краевое объединение промышленников и предпринимателей предлагает государственным и муниципальным органам пересмотреть типовые договоры аренды с точки зрения гарантий стабильности и защищенности. Причем глагол здесь именно «предлагает», он по смыслу стоит между «требует» и «просит» и как нельзя лучше подходит к условиям острейшего дефицита мест.