А десять лет назад с арендой в Хабаровске была полная благодать. И арендная плата была смешной, исчислялась от минимального размера оплаты труда. По принципу не рыночному, а скорее: «в огороде бузина, а у нас арендная плата». Но время неумолимо. Спрос на помещения рос, а мэрия все глубже проникала в законы рынка.

На следующем этапе арендную ставку привязали к инвентарной стоимости помещения и приблизили к рыночной. Кроме того, департамент муниципальной собственности провел две «революции». Во-первых, снизил до минимума стоимость аренды для вымирающих как вид предприятий бытового обслуживания, чем способствовал их одномоментному размножению и техническому переоснащению. Во-вторых, буквально в разы снизил ту же самую арендную ставку на городских окраинах и в «спальных» районах (одновременно подняв ее в центре). Что привело в конечном счете к массовому расселению предпринимателей по экономически безлюдной «провинции». Наконец, число коммерсантов начало расти в геометрической прогрессии. В результате сегодня мы имеем ситуацию, зеркально противоположную изначальной: свободных помещений под аренду в городе практически нет, а арендные ставки...

- В прошлом году, - говорит Валерий Лебеда, директор департамента муниципальной собственности города Хабаровска, - мы арендные ставки поднимали один раз. В этом году - тоже один... У нас есть такое понятие - инфляционный коэффициент. Растет инфляция - растут и ставки. При этом они до сих пор гораздо ниже сложившихся в среднем по городу, то есть рыночных. Даже по центру... А соглашаемся мы с таким положением лишь потому, что если вдруг все свои 230 тысяч квадратных метров, которые сдаем в аренду, поднимем до рыночной цены, - это будет такая удавка, из которой далеко не все предприниматели вылезут живыми.

- Сегодня, говорят арендаторы, их больше волнует не ставка, а ограниченные сроки договоров аренды. Работать, подозревая, что могут через месяц или даже год выселить, мягко скажем, некомфортно...

- Договоров на месяц у нас в принципе нет. Что касается года, то, встречаясь с предпринимателем первый раз, мы его не знаем, и он нас не знает. Чтобы посмотреть, как человек содержит помещение, как платит за него, мы и заключаем годовой договор. Если по его истечении нет ни к кому вопросов, если фирма солидная или имеет «арендную» историю - совсем другой разговор. У нас нет такой железной установки: на год - и ни на шаг в сторону. Хотите - пожалуйста, но учтите два момента.

Первый: введена система государственной (не муниципальной) регистрации договоров на срок более года. Эта процедура требует сбора определенного количества документов и дополнительной разовой оплаты. И далеко не все на нее идут. Многие считают, что проще спустя год просто пролонгировать договор еще на такой же срок.

Второй момент: если предприниматель все-таки хочет заключить долгосрочный договор, он должен в течение всего этого срока выполнять определенные нами условия. Во-первых, содержать помещение в нормальном состоянии, то есть делать ремонты. Во-вторых, отвечать за внешний вид помещения - за красивый фасад и чистоту прилегающей территории. В-третьих, если он открывает магазин, обязан устроить парковку для своих покупателей, чтобы они не загромождали автомобилями улицу. В-четвертых, если арендуется помещение на «красной линии» в центре города, то должна присутствовать световая реклама.

Вот четыре условия для долгосрочного договора. И когда спустя первый год мы разговариваем с предпринимателем, то спрашиваем: сколько ты планируешь еще работать на этом месте? 3-5 лет? Хорошо, напиши программу, которую будешь выполнять в течение этого времени: заменить систему отопления, например, отремонтировать фасад... И все это затем включаем в условия договора.

- А если предприниматель не пишет такую программу?

- Не знаю, такого на моей памяти еще не было... Интерес ведь здесь обоюдный. Человеку нужно хорошее помещение, желательно на очень долгий срок. А городу, как хозяину, не все равно, в каком виде будет все это время содержаться его имущество. В результате за два последних года по таким инвестиционным договорам было вложено в муниципальное имущество 58 миллионов «инвестиционных» рублей... Конечно, если бы мы сдавали в аренду по рыночной стоимости, то можно было бы и без этого обойтись. Но тогда, повторяю, многие такой пресс просто не выдержали бы. Дифференцированный же подход позволяет решать проблему со взаимным интересом.

- То есть долгосрочные гарантии вы даете только тем арендаторам, кто может дополнительно еще и вкладывать свои деньги в муниципальные помещения? А остальные пусть волнуются?

- Во-первых, договоры на 3-5 лет у нас составляют около 20 процентов от общего числа. Эта величина говорит сама за себя. Во-вторых, назовите хоть одну фирму, которую мы бы выселили по завершении того же годового договора - просто так, ни за что, если соблюдались условия договора. Таких случаев просто нет. И у нас в договоре не зафиксировано право расторжения в одностороннем порядке. Нам это не нужно. У нас действует система, в которой любой дисциплинированный предприниматель спокойно уживается. В ином случае система просто выдавливает ненадежного арендатора, причем делает это только в судебном порядке.

- И как часто это происходит?

- У нас раньше было до 400 судов в год по арендным конфликтам. Сейчас стало меньше раза в три. Меньше стало на рынке авантюристов, просто несерьезных людей. Выросла сама культура предпринимательства, и в результате снизилась конфликтность...

- А может, она оказалась запрятанной в глубине отношений? Просто предприниматели не рискуют перечить. А, выйдя с договором из мэрии, начинают тихо жаловаться, что право аренды им опять поставили в зависимость от благоустройства или «добровольных» пожертвований на городские нужды...

- Мы вывешиваем в департаменте каждый понедельник список всех помещений, которые можно взять в аренду. Помещений мало, а желающих стать арендаторами много (минимум 2-3 на место). Поэтому мы проводим открытый конкурс. Спрашиваем: как вы помещение будете содержать, использовать и еще... сможете ли помочь в ремонте бани на улице Шимановского? Чтобы пенсионеры могли там мыться за 15 рублей. Бюджетом мы эту проблему потянуть не можем. Поэтому я спокойно говорю, что в открытии бани на улице Шимановского участвовало 400 предпринимателей. Они дали 30 процентов необходимых средств, остальное - город. Может, это и не нормальная ситуация, но такая уж есть. Если спрос на аренду опережает предложение, мы должны проводить открытые конкурсы. И условия в них ставить, в том числе социальные. За нами стоит город, его жители с огромным количеством проблем. У города же есть имущество, за счет которого можно и нужно эти проблемы решать. Если бы предприниматели платили налоги в изобилии, позволяющем иметь бездефицитный бюджет, мэрия бы сама решала все социальные вопросы. И условия и отношения были бы совсем другими.

- Но чтобы предприниматели платили эти налоги, им, кроме собственной налоговой дисциплины, нужна еще и внешняя стабильность...

- Я бы тоже хотел, чтобы она была. Но пока такое понятие, как инфляция, существует, будет работать и инфляционный коэффициент наших арендных ставок. В этом году с 1 мая мы их уже повысили. Но я думаю, что до конца года больше поднимать не будем.