Настоящая ипотека добралась до России

Премьер-министр Михаил Касьянов объявил о готовности страны к внедрению ипотечного жилищного кредитования. Правительство собирается запустить программу развития массовой ипотеки уже в этом году.

Последнее заседание правительства, по сути, дало стартовый выстрел новой масштабной кампании, напрямую затрагивающей многие российские семьи, а опосредованно - практически все. Именно ипотека, по мнению правительства, сможет дать новый толчок развитию страны. По словам премьера, жилищное строительство в России - «локомотив развития экономики». Михаил Касьянов считает, что сформировавшуюся потребность россиян в жилье необходимо удовлетворить.

Правда, государство не в состоянии бесплатно предоставить каждому нуждающемуся жилье, но оно может создать условия для получения доступного многим кредита на его покупку. Госстрой РФ, курирующий ипотечное направление в правительстве, предложил стандартные условия, по которым предстоит работать игрокам ипотечного рынка, если они хотят иметь поддержку государства. Семья россиян может получить в виде кредита до 70% стоимости жилья, которое она предполагает приобрести, под 18% годовых в рублях с рассрочкой на 5-20 лет. Оставшиеся 30% необходимо внести сразу. В Госстрое считают, что для выполнения этих условий совокупный доход семьи должен составлять минимум 25,1 тыс. руб. в месяц.

Однако многие семьи уже имеют в собственности жилье, но хотят приобрести более просторные и более дорогие апартаменты. Они могут получить необходимые средства от продажи своей нынешней квартиры. Получается, необходимый заработок становится заметно меньше - 14,4 тыс. руб. в месяц.

От имени государства выполнять новую «Жилищную программу» будет Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), созданное еще пять лет назад, но начавшее реально работать только с апреля нынешнего года, когда его генеральным директором стал один из главных специалистов по финансам «Газпрома» Александр Семеняка.

Само агентство выдавать кредиты не будет. Его задача - создать стандарты для их получения и рефинансировать затраты банков, предоставляющих займы людям. Стандарты касаются и требований к заемщикам (они перечислены выше), и необходимости наличия лицензий у всех сторон, принимающих участие в процессе выдачи займа (а это страховые компании, оценщики, нотариусы и т.д.), и самой процедуры получения кредита и квартиры.

Рефинансирование - схема, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, может продать залоговое обязательство человека региональному оператору АИЖК, получив деньги на дальнейшее кредитование. Оператор же, собрав пул обязательств, передает их агентству. Сформировав большой объем таких стандартизированных и застрахованных обязательств, агентство выпускает ценные бумаги и продает их на фондовом рынке, компенсируя расходы региональных операторов. Покупателями новых ценных бумаг, по задумке АИЖК, должны стать крупные инвесторы, желающие вложить свои деньги на длительный срок. Чтобы запустить схему в этом году, правительство намерено предоставить госгарантии под стартовый выпуск простых (не ипотечных) облигаций агентства, средства от которых пойдут на формирование первого пакета выкупленных обязательств.

Как сказал первый заместитель Александра Семеняки Валерий Серегин, эти облигации на сумму 2 млрд. руб. будут полностью выкуплены Пенсионным фондом РФ на шесть лет под 14 -14,5% годовых.

Планы правительства впечатляют. Проблему обеспечения граждан жильем не смогли решить даже в Советском Союзе, поэтому авторам концепции и самому Владимиру Путину, считающему развитие ипотеки одним из важнейших направлений своей деятельности, придется серьезно рискнуть. Но и козыри велики. Президенту успешное выполнение программы позволит практически не волноваться за свой рейтинг, т.к. нет для россиян более важного вопроса, чем крыша над головой. Нынешним же «внедрителям» ипотеки может достаться очень немаленький кусок компании, которая к тому времени будет контролировать не только существенную часть жилья в стране, но и быть одним из крупнейших игроков на фондовом рынке. Отвечая на вопрос «Газеты.Ru» о возможной приватизации АИЖК, Александр Семеняка с видимой неохотой признал, что «при некоторых обстоятельствах» это возможно.

А. Ейсков, «Газета.Ru».