В прессе до сих пор появляются материалы о том, как коварные риэлторы либо просто ушлые люди решают свой квартирный вопрос за счет доверчивых стариков. Просто кровь стынет в жилах от всех этих бытовых «ужастиков». Там врач «скорой помощи» воспользовался служебным положением: обещал старушке медицинскую помощь и уход в обмен на завещание, да «заколол» до смерти. Там молодожены деда на тот свет спровадили, чтобы у их новорожденного появилась отдельная детская комната.

Люди втираются в доверие к старикам, обещают им уход и материальную помощь в обмен на квартиру... И как только становятся собственниками жилья, уход и помощь сводят к тому, чтобы поскорее избавиться от досадной помехи.

Но есть у медали и обратная сторона. Пожилые граждане иногда используют собственные квартиры как приманку. Социальные службы немало преуспели в юридическом всеобуче среди стариков. И главный урок они усвоили хорошо: завещать квартиру безопасно, потому что завещание в любой момент можно изменить.

Тогда-то и появилась на рынке «риэлторских услуг» категория стариков, которые в обмен на уход завещали недвижимость добросердечным людям. Те обеспечивали их продуктами, лекарствами, мыли полы, выплачивали ежемесячное содержание... А завещатель - бац: изменял завещание. Потому что находил новую жертву. Аппетит приходит во время еды. И от нового «клиента» старушка или старичок получали уже новый комплекс услуг: ремонт в квартире, путевка в престижный санаторий.

Догадываетесь, что ждало «наследника» в итоге? Бац...

Демарш «одуванчиков»

Судебные разбирательства по поводу расторжения таких завещаний - не редкость. 15 августа нынешнего года, к примеру, Краснофлотский районный суд города Хабаровска рассматривал подобное дело по иску Анны Степановны П. к Ларисе Б. о признании последней не приобретшей право на жилую площадь. Со всеми вытекающими отсюда последствиями: снятием с регистрационного учета и исключением из финансово-лицевого счета.

В обоснование своих требований истица указала, что, будучи больным и престарелым человеком, она поддалась на уговоры со стороны Ларисы и оформила на нее завещание. Потом, по просьбе ответчицы, прописала ее на своей жилплощади как племянницу. Тем самым лишилась субсидий и льгот на жилую площадь. Но как только она прописала девушку, та прекратила оказывать ей всяческую материальную помощь и осуществлять уход, который был обещан при оформлении завещания.

Лариса иск не признала. Объяснила в суде, что инициатива на вселение ее в квартиру исходила от Анны Степановны. И что одним из условий ее вселения было то, что Лариса будет осуществлять за ней уход и передаст Анне Степановне 20 тысяч рублей. Летом она вселилась в одну из комнат квартиры старушки. Установила железную дверь, как просила хозяйка. Обещанные деньги положила на ее счет в банке. Однако после этого хозяйка повела себя странно: в квартиру впустила квартирантов, а завещание уничтожила.

Осенью 2001 года Анна Степановна вспомнила о Ларисе, зазвала к себе, повинилась и предложила возобновить уход за ней. А в качестве гарантии того, что не повторит свой демарш с завещанием, предложила прописать ее в качестве племянницы.

До июля 2002 года Лариса исправно оплачивала квартиру, выполняла все пожелания пожилой женщины. Та же стала приводить в квартиру посторонних людей, устраивать посиделки с «горячительным». Снимала со сберегательной книжки деньги, которые Лариса положила на ее имя, а потом к ней же предъявила претензии: мол, деньги в квартире стали пропадать. Не ты ли, душечка, их берешь?

Иск Анны Степановны в суд как раз и стал следствием конфликта.

Для нас же любопытна не сама история (подобных ей - десятки, а то и сотни), а юридическое обоснование судебного решения о признании Ларисы Б. не приобретшей право на жилую площадь. Суд установил, что Лариса не лукавила: деньги перевела, двери поставила, за квартиру платила... Но (процитируем) «это лишь свидетельствует о добросовестном подходе одной стороны к взятому на себя обязательству по оказанию помощи престарелому человеку». Каково?

Но что делать? Закон есть закон. И, надо полагать, Анна Степановна знала, что он будет на ее стороне.

А как же Лариса? Какой урок извлекла из этой истории она?

- Два урока, - говорит девушка. - Урок первый: иная старушка «разведет» покруче мошенника. Потому что мошенник делает ставку на наивность, а старушка - на доброту. Урок второй: прежде чем брать на себя подобные обязательства, надо хорошо узнать человека, поговорить с его соседями (они бывают в курсе, сколько «жертв» на счету «божьего одуванчика»). И самое главное - надо посоветоваться с юристом. Какие документы и как требуется оформить, чтобы вас не обставили похожим образом.

Договор ренты - тоже риск. Но меньший

На такой случай жизни существует система пожизненного содержания с иждивением (пожизненная рента).

Рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Гражданский кодекс РФ не предусматривает никаких ограничений для рентоплательщика. Платить ренту может как гражданин, так и организация. В Москве, к примеру, действует государственное предприятие «Московская социальная гарантия», уполномоченное правительством столицы заключать договоры о пожизненном содержании с иждивением за передачу квартир в собственность города. Но чаще всего одинокие пенсионеры заключают такие договоры с добросердечными людьми, вроде соседей, социальных работников и т.д.

По договору пожизненного содержания получателю ренты всегда передается недвижимость. Что необходимо внести в договор, чтобы избежать в дальнейшем конфликтов? Прежде всего в таком договоре нужно четко определить объем содержания и подробно описать все обязанности плательщика ренты. Обязательно внести все существенные условия содержания и порядок его предоставления (медицинское обслуживание, режим покупки продуктов и приготовления пищи, надомный уход, заботы по госпитализации, порядок оплаты коммунальных услуг и др.). Чем подробнее в договоре будут определены условия, тем меньше вероятность того, что в дальнейшем между сторонами возникнет конфликт.

Целесообразно также определить рублевый эквивалент объема содержания. Его стоимость в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Договором должно быть предусмотрено, кем должны исполняться обязательства: лично плательщиком или третьими лицами. Таким образом в случае конфликтов личного характера услуги по содержанию пожилого человека могли бы оказывать, к примеру, родственники плательщика. Ведь практика показывает, что основной причиной расторжения договоров ренты является не нарушение плательщиком своих обязательств, а разрыв в личных отношениях.

В договоре следует оговорить и взаимоприемлемую стоимость выкупной цены квартиры. Договор ренты может быть расторгнут только в суде. Получатель должен доказать, что условия заключенного договора были существенно нарушены. В этом случае он может выдвинуть требование о выплате ему выкупной цены. Если имущество передавалось бесплатно, суд выведет эту сумму сам, сложив годовую сумму выплаченных платежей и стоимость недвижимости. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Так что не забывайте об этом важном моменте.

Для составления грамотного договора необходимо обратиться к нотариусу. Договор может быть составлен только в присутствии обоих его участников, имеющих при себе паспорта, документы на квартиру и справку БТИ. Такой договор обязательно подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции.

Основной особенностью правового регулирования договоров ренты является защита получателей ренты. Плательщик, к примеру, не может сдать квартиру в аренду или в залог, не получив на это письменного согласия получателя ренты.

Есть еще один момент, на который надо обратить внимание. Помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставление содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю определенную договором сумму. При этом обязательно составляется передаточный акт, который опять-таки заверяется нотариусом.

Очевидно, что заключение договора пожизненного содержания с иждивением выгодно обеим сторонам. «Продавец» до самой смерти может проживать в своей квартире. У него появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей. Плательщик обязан будет заботиться о нем. А если он окажется недобросовестным, можно обратиться в суд: расторгнуть договор или призвать плательщика к выполнению условий.

Плательщик тоже не остается в накладе. Квартира ему достается практически «даром» - рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры. Потому-то такой привлекательный бизнес не остается без внимания квартирных дельцов. А значит, нужна большая осторожность, чтобы не оказаться обманутым.

Хотя на всякого ловца есть свой зверь. Есть опасность, что у одинокого старика или старушки вдруг сыщутся родственники, которые не захотят упустить квартиру. Они могут признать своих пожилых близких недееспособными. Тогда сделка может быть признана недействительной.

Поэтому обеим сторонам надо все хорошенько взвесить и просчитать. И если есть какие-то сомнения, лучше не торопиться с заключением договора ренты. В жизни случается всякое. Людям с невысоким источником доходов, взявшим шефство над старым человеком, можно угодить в ловушку. Просрочка платежа - суд - расторжение договора... Ничего из уже уплаченного вам не вернут. Совсем как в случае с Ларисой.

Старикам же, возможно, гораздо безопаснее обратиться за помощью в социальную службу. Хороший социальный работник позаботится о вас не хуже, чем иной доброхот, озабоченный квартирным вопросом: и полы помоет, и в магазин сходит...

Были бы деньги. А нет их - заключайте договор ренты со скрупулезностью счетовода.

Ирина ХАХЕЛЕВА.