На прошлой неделе в конференц-зале ОАО «Далькомбанк» прошел «круглый стол» по «проблемам и перспективам ипотечного кредитования» в Хабаровске. Участие в нем, кроме банкиров, приняли риэлтеры, оценщики, строители, страховщики… Список их конкретных представителей был выбран не случайно.

Это - все акционеры ОАО «Хабаровское краевое ипотечное агентство» (ХКИА). Но основным среди них следует считать правительство Хабаровского края. Не только потому, что его вклад в уставный капитал самый большой. Дело в том, что подобные агентства сейчас создаются по всей стране в рамках государственной программы с единственной целью - сдвинуть с мертвой точки российскую ипотеку, а значит, и строительство массового жилья для жителей городов. Насколько это реально в нынешних условиях, и обсуждали участники «круглого стола» в присутствии хабаровской прессы.

Мы рождены, чтоб сказку сделать…

В общем, первая хорошая новость в том, что 11 ноября ХКИА было официально зарегистрировано в Хабаровске. Его директором стал Дмитрий Чешулько. Он же и объяснил суть федерального правительственного замысла. Если коротко и доступно, то суть в том, чтобы обеспечить российскую ипотеку большими и долгосрочными финансовыми ресурсами, создать для всех регионов единые правила (стандарты и инструменты) кредитования. Поэтому вначале было создано федеральное ипотечное агентство. Оно долго готовило правила-стандарты, затем под него начали создаваться региональные структуры. Раньше, чем в Хабаровске, агентства были открыты в Приморье, Амурске, Якутии…

У нас учредителями ХКИА кроме правительства края стали Далькомбанк и Региобанк, ОАО «Дальлесстрах», ООО «Центр оценки», ООО «Строительная фирма «СЭР». Список не окончательный, ибо войти в него могут и другие заинтересованные в развитии ипотеки компании. Тем самым они соглашаются работать по единым, разработанным в Москве стандартам и быть партнерами в рамках хабаровского ипотечного движения. Цель - общее развитие ипотеки. Но кроме того, как сказал Чешулько, в планах и реализация конкретной программы правительства края, по которой в 2005 году планируется построить в Хабаровске жилой дом на 300 квартир именно на условиях ипотечного кредитования. В данном случае край на него выделяет 15-процентную дотацию из бюджета. То есть сознательно снижает стоимость жилья.

Но «былью» ипотека пока не стала

По поводу первого Елена Пожиток, начальник юридического отдела Далькомбанка, заметила, что основным источником финансов для ипотеки, по замыслу разработчиков правительственной программы, должны стать банки. Но их оборотные средства - это вклады населения и предприятий. В подавляющем большинстве своем они краткосрочные (до одного года). Могут ли банки на их основе давать кредиты на 10-20 лет? Разумеется, нет. Собственно, чтобы решить эту проблему, и создавали федеральное ипотечное агентство с подразделениями на местах. Планировалось, что эта система будет рефинансировать банковскую ипотеку. То есть, по сути, снабжать банки долгосрочными финансовыми ресурсами под конкретные ипотечные договоры с россиянами. Замечательная идея, но реализовывать ее пока что никто на федеральном уровне не собирается. Не идут деньги из центра в регионы. И о перспективах - ни слова. Остаются у агентств из полезных новшеств лишь общие стандарты и отдельные региональные программы. Хорошо, что правительство Хабаровского края имеет свою, но она ведь немассовая. Сделать же ее таковой могут, по утверждению банкиров, лишь банки. А они ждут рефинансирования. Получается замкнутый круг.

А законодательство против

Как рассказал Владимир Февралев, вице-президент ОАО «Далькомбанк», в этом году банк запустил свой пилотный проект ипотечного кредитования - выдал в его рамках более 32 миллионов рублей. Условия: на 20 лет, первый взнос - не менее 15 процентов от стоимости жилья, выплаты - ежемесячно равными долями. В результате получается, например, такая расчетная схема: при стоимости квартиры в миллион рублей кредит составляет 850 тысяч, а ежемесячное его погашение - 11 тысяч 193 рубля. Казалось бы, средняя хабаровская семья уже может такие условия себе позволить. Но…

Те кредиты на строительство и покупку жилья, которые сегодня выдаются банками в Хабаровске, очень трудно назвать ипотечными. Ибо ипотека в чистом виде - это кредит сугубо под залог жилья. У нас же местные, общефедеральные и зарубежные («Мичиноку») банки привлекают к обеспечению кредита гарантии физических лиц и организаций, плюс самое разное имущество. Увы, не из вредности и не от хорошей жизни, а только из-за несовершенства законодательства, которое до сих пор еще не обеспечивает защиту инвесторов ипотеки от рисков.

Как заметила, выступая на «круглом столе» директор «Центра оценки» Ольга Баранова, например, современное законодательство в плане жилья бескомпромиссно защищает несовершеннолетних детей. Не допускает возможности залога на квартиру, в которой они живут, ее продажу и т.д. Каждый договор в их присутствии обрастает десятками проблем, а сам по себе залог недвижимости делается бессмысленным. В результате эта забота становится «медвежьей услугой» в перспективе ипотеки. Ибо банки, риэлтеры, строители и продавцы недвижимости просто как огня теперь «боятся детей». А 80 процентов семей, желающих улучшить свои жилищные условия, имеют как раз несовершеннолетнее подрастающее поколение. Его российское законодательство и лишает каких-либо перспектив.

Однако и на этом проблемы ипотеки в Хабаровске не заканчиваются. Как утверждает Владимир Февралев, есть и другие. Во-первых, рынок недвижимости у нас еще далек от цивилизованного уровня. До сих пор продавцы квартир предпочитают получать деньги за свою недвижимость в наличной форме и до регистрации сделки.

- Мы, - говорит Февралев, - не можем даже для самого надежного клиента, нашедшего хороший вариант квартиры, провести расчет в безналичном порядке и в срок, как того требует законодательство (после регистрации сделки). А если сделка по конкретной квартире срывается по инициативе продавца, то покупатель теряет все свои первичные докредитные расходы (то есть до 30 тысяч рублей, в зависимости от банка и обстоятельств).

Но и это далеко не все тернии на пути ипотеки. Если суммировать выступления участников «круглого стола», то в результате получается на самом деле неутешительный вывод: говорить о массовой ипотеке в Хабаровске пока рано.

Но и заранее хоронить проект не стоит. Ведь создание регионального ипотечного агентства - это очередной шаг к ней. И пусть движение медленное, но оно есть.

Виктор Илин.