День смеха без дураков

Пятнадцать лет назад после фактического прекращения государством строительства жилья долевое участие стало самой популярной схемой финансирования новостроек. Ее благополучию мешала самая малость: отсутствие единой правовой базы отношений застройщика и дольщика. И вот очередной пробел отечественного законодательства заполнен.

С завтрашнего дня, 1 апреля вступает в силу федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости». По замыслу законодателя, он призван прекратить нарушения прав дольщиков и сделать отношения «застройщик-клиент» более открытыми и цивилизованными.

В общем, хотели как всегда. Получилось ли лучше, наш корреспондент выяснял при личном общении с хабаровскими застройщиками или, как их принято называть, девелоперами.

Олег САФИУЛЛИН, генеральный директор ООО «Орлово поле»: - Плюс закона в том, что он защитит участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. Важно, что он создал единую основу для договора долевого участия. До ее появления каждый застройщик открывал Гражданский кодекс и, как мог, фантазировал. Можно посмотреть договоры по хабаровским стройкам и убедиться, что все они разные и не везде стороны равны в правах.

Не секрет, что в рыночных отношениях при отсутствии законодательных рамок работает «право сильного». Сильной стороной был застройщик. Поэтому зачастую договор заключался таким образом, что ответственность застройщика в случае нарушения им договорных обязательств была минимальна.

Дольщику же после внесения стоимости объекта строительства оставалось ждать, что застройщик доберется до финиша хотя бы на честном слове и на одном крыле. В противном случае гражданин мог остаться с небольшой компенсацией или вообще ни с чем.

Виталий ГРУСЕВИЧ, девелопер элитного жилого комплекса «НЭО»: - Первое впечатление от закона было только положительным. Ведь что такое долевое участие? По сути, для физического лица это форма размещения инвестиций. Раньше эти инвестиции ничем не были застрахованы. Теперь они защищены законом.

Без обмана

С 1 апреля привлекать денежные средства для долевого строительства застройщик сможет после исполнения обязательного правового алгоритма.

Во-первых, он должен выкупить в собственность или арендовать земельный участок, на котором будет вестись строительство. Во-вторых, получить разрешение на строительство и опубликовать в СМИ или Интернете проектную декларацию. Что это дает дольщику?

Иногда компания, которая привлекает средства на долевое строительство, изначально ничего не собирается строить. Вместо этого финансируется какой-то другой проект, или денежные средства просто «крутятся» в кредитных учреждениях. По прошествии определенного (солидного) времени деньги возвращаются гражданам, а доходы остаются у предприимчивых фирмачей.

Есть другой неблагоприятный вариант, когда при честных намерениях застройщику все же не удается оформить проектную и разрешительную документацию. Такое развитие событий теперь невозможно в силу закона.

Однако прежде чем воскликнуть: «Закон принят, да здравствует закон!», нужно посмотреть на эти же положения с другой стороны.

Чтобы не сгущать краски, надо признать, что большинство застройщиков успешно реализовало многие проекты от «нулевки» до вручения ключей новоселам. Для многих из них работать станет сложнее.

Стадия проведения проектно-изыскательных работ, которая предшествует получению разрешения, требует больших финансовых вложений. При недостатке собственных их можно получить в виде банковского кредита, что ведет к удорожанию строительства, либо от долевого инвестора, что с 1 апреля запрещено законом.

По мнению Самвела МЕСРОПЯНА, генерального директора строительной компании «Единка»: - Этот закон не для дольщиков и не для застройщиков, а для банков. До начала непосредственного строительства расходы составляют от двух до трех миллионов долларов. У большинства строительных компаний в Хабаровске таких средств в полном объеме нет.

Поскольку застройщики будут вынуждены брать банковские кредиты, а процентные ставки по ним всем хорошо известны, это неизменно приведет к повышению цены примерно на 45 процентов. Ничего хорошего для среднего класса в этом не вижу.

Впрочем, возможно, получится так, что банки сами откажутся от финансирования строительства объектов с участием дольщиков, даже если их попросят.

Без банков?

Дело в том, что законом вводится солидарная ответственность банка и застройщика перед дольщиком. Банковские риски возрастают, соответственно возрастают и кредитные проценты, которыми банк эти риски страхует.

И все бы ничего, но закон ввел неадекватно жесткую финансовую ответственность застройщиков перед дольщиками. Например, за просрочку передачи объекта участнику долевого строительства с застройщика будет взиматься пеня в размере 0,17% от стоимости объекта строительства за день просрочки.

Для сравнения: ответственность участника долевого строительства составляет 0,086% от суммы задолженности за день просрочки.

Олег САФИУЛЛИН: - Понятно, что закон призван защитить «слабую» сторону - дольщика. Но законодатель почему-то не учел, что срок сдачи объекта не всегда зависит от одного застройщика, есть еще масса чиновников. Но они по этому закону никакой ответственности не несут.

Кроме этого, дольщиком является не только «беззащитный», доверчивый гражданин, но и юридические лица. Почему закон приравнял их в правах к физическим лицам, неясно. Непонятна и огромная разница в размере пени, уплачиваемой застройщиком и дольщиком. Есть небезосновательное мнение, что закон не только надежно защищает, но и дает возможность неплохо заработать недобросовестным дольщикам.

И вот все эти финансовые неприятности распространяются еще и на банк. Здесь можно предположить три варианта развития событий.

Первый. Банки говорят: «Да ну его, на фиг!» - и не кредитуют строительство, в котором будут участвовать дольщики, потому что им это заведомо невыгодно.

Второй: банки кредитуют. Однако увидев размер процента, «Да ну, на фиг!» говорят уже застройщики. Так как понимают, что жилье, в стоимость которого заложен этот процент, продать будет сложно.

Без дольщиков

Вариант третий. Застройщик не привлекает дольщиков и договаривается с банком о финансировании проекта под нормальную (по российским меркам) процентную ставку. В этом случае объект будет полностью построен на деньги застройщика и покупатель получит возможность купить его после завершения строительства. Правда, по значительно большей цене, что для нас, покупателей, тоже не очень приятно.

Какой вариант предпочтут застройщики, покажет практика. А пока вот еще несколько неоднозначных моментов.

Закон предоставил дольщику ряд оснований для одностороннего расторжения договора. При таком расторжении долевой инвестор получает обратно свои вложения и дополнительно к ним проценты за пользование его денежными средствами.

Виталий ГРУСЕВИЧ: - Существенное изменение проектной документации - это также основание для расторжения договора. Вот только проектирование и строительство ведутся достаточно долго, а технологичность оборудования повышается быстро.

Например, при проектировании «НЭО» мы запланировали одно оборудование, но сейчас появилось более совершенное. Чтобы внедрить его, нужно изменить проект. По новым правилам дольщик в этом случае может отказаться от долевого участия. Знаете, если бы на нас распространялось действие закона, мы бы на этот риск не пошли и оставили все как есть.

Тем компаниям, которые получат разрешение на строительство после 1 апреля, действительно, придется смириться и оставить все как есть. Думцы тоже могут спать спокойно. У них получился закон, который героически защитил хороших дольщиков от плохих застройщиков. Как хорошие застройщики будут защищаться от плохих дольщиков, покажет время.

Шпаргалка для застройщика

Хабаровские бизнесмены тоскуют по офисным площадям, которые нынче в большом дефиците. Население страдает по жилью: кто побогаче - по элитному, кто победнее - по доступному.

Тем временем, по данным главы Росстроя Владимира Аверченко, темпы строительства по-прежнему низкие, а цены на рынке недвижимости в два раза выше непосредственной стоимости строительства. Проще всего обвинить в этой унылой ситуации девелоперов: мол, искусственно они, корыстные, цены завышают... Но, по мнению того же Аверченко, дело в совокупных затратах на строительство «от дачи взяток до оформления документов».

Оставим взяточничество как тему для отдельного разговора и попробуем разобраться с «оформлением документов». Для этого мы обратились к Анатолию Алексеевичу Давыдову, заместителю начальника Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН) правительства Хабаровского края.

- В строительстве по сей день существует ряд сложных процедур для получения разного рода согласований в надзорных органах, - объясняет Анатолий Алексеевич. - А ведь есть и другие ненадзорные организации, например, сетедержатели, которые тоже должны «дать добро». Естественно, во времени этот процесс, мягко говоря, растянут, что не устраивает ни строителей, ни их клиентов.

Изменить положение должен новый Градостроительный кодекс, вступивший в силу в январе этого года. Одна из его задач - создание комфортных условий для основных игроков строительного рынка: инвесторов, заказчиков и строительных организаций.

- Планируется максимально сократить срок прохождения обязательных процедур на всех стадиях: от начала оформления документов до сдачи готового объекта в эксплуатацию, - продолжает Давыдов. - Для этого создается более мобильная административная система. В рамках этой реформы вместо действующей инспекции ГАСН кодекс предусматривает создание нового надзорного органа - Государственного строительного надзора.

Предметом его деятельности станет проверка соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов и проектной документации, но уже в процессе строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. Кроме того, часть функций и полномочий действующей инспекции возлагается кодексом на органы местного самоуправления.

Правда, по словам Анатолия Алексеевича, не стоит ждать, что светлое строительное будущее наступит уже завтра. Например, муниципалитетам нужно время, чтобы подготовить материальную базу, разработать инструкции и методики. Особое беспокойство в инспекции вызывает нехватка квалифицированных кадров в районах края. Собственно говоря, положения о новом надзорном органе пока тоже нет.

Чтобы заинтересованные лица, о которых позаботился Градостроительный кодекс, не оказались в «подвешенном состоянии», инспекция продолжит свою работу в полном объеме до 1 июля будущего года. Одновременно начнется постепенный переход к новым функциям, которые предусматривают поэтапную приемку строительных работ, выполненных на объектах.

Что в ближайшем будущем нужно учесть застройщикам? Пока не приняты дополнительные нормативные акты, на территории края сохранится существующий порядок приемки законченных объектов. Однако теперь разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет выдаваться тем же органом, который «разрешил» его строительство.

Другое новшество касается застройщика (или заказчика), если кодексом для этого объекта предусмотрен государственный строительный надзор. В таком случае застройщик обязан направить в орган ГСН извещение о начале работ не позднее, чем за семь рабочих дней до начала строительства.

- Чего греха таить, бывали случаи, в основном на периферии, когда мы узнавали о строительстве объекта в тот момент, когда застройщику требовалось ввести его в эксплуатацию. Норма позволит избежать в будущем подобных казусов, - считает Давыдов.

В целом кодекс, по мнению Анатолия Алексеевича, которое разделяет большинство экспертов, «документ сырой, и пока он не дополнен нормативными актами правительства Хабаровского края, работать по нему невозможно».

Законодатель переписывать это «письмо счастья», видимо, не собирается, а жизнь продолжается. В этом мире бушующем помощь предпринимателям, помимо инспекции ГАСН, окажет министерство строительства Хабаровского края. Сейчас там готовится пособие, где власти популярно распишут алгоритм процедуры и порядка получения разрешительных документов в новых условиях. В первом чтении оно уже принято. Такая шпаргалка проведет застройщика по коридорам государственной и муниципальной власти. Может, даже быстро.

На «Заре» доступного жилья

Хотя в Хабаровске настоящий строительный бум, квартирный вопрос по-прежнему остается больной темой для немалого количества хабаровчан. Причин тому несколько.

Во-первых, в большинстве своем бум носит однобокий характер: основная масса новостроек - «элитные». Понятно, что новоселье в таких условиях остается уделом относительно небольшого круга зажиточных людей, у которых, как правило, жилье уже есть. То есть речь идет не об удовлетворении квартирного голода, а об улучшении жилищных условий. Пусть даже элитном.

Собственно, голод, от которого страдает в основном формирующийся российский средний класс (особенно молодая его часть), удовлетворяется в основном на вторичном рынке жилья. Цены на нем давно уже зашкаливают за пределы разумного. Но о состоянии имеющегося жилищного фонда и сопутствующего ему коммунального хозяйства сказано уже немало. А если вспомнить, что многочисленные «хрущевки» вообще-то уже подлежат сносу, станет понятно, что покупка б/у квартиры - тоже не лучший вариант.

Здесь возникает вторая проблема - темпы строительства. Полторы сотни тысяч квадратных метров жилья в год, выдаваемых городским строительным комплексом, это не так уж и много. Особенно с учетом доли «элитки». Ведь только официально в улучшении жилищных условий в краевом центре нуждаются более 30 тысяч семей. Соответственно, реальный спрос в разы выше.

Но даже если предположить, что строить у нас начнут гораздо больше и разнообразнее в плане цены, остается третья проблема. Самая главная. Финансовая.

Как известно, новый Жилищный кодекс фактически отменил очередь на предоставление жилья. Конечно, законотворцы лишь подтвердили давно сложившийся порядок вещей, так как за прошедшее десятилетие все уже свыклись с мыслью, что отныне надеяться не на кого, каждый сам решает свою жилищную проблему самостоятельно. Что для большинства нуждающихся, если сопоставить цены на недвижимость и доходы, нереально в принципе - без надежного и доступного финансового плеча не обойтись.

Во всем мире таковым является ипотека, но только не у нас. Пресловутые российские особенности делают этот финансовый инструмент не очень-то надежным и не особенно доступным. Ставка под 20 процентов годовых, помноженная на 15-20 лет, на которые предоставляется кредит, фактически уравнивает по стоимости «хрущевку» на окраине города с элитной новостройкой в центре города. Размер месячной выплаты при этом впишется в бюджет далеко не всех представителей того самого среднего класса. Не увеличивает доступности также размер первоначального взноса, который пока равен 30-40 процентам от стоимости приобретаемого жилья.

Конечно, настанет когда-нибудь день, когда и ВВП у нас удвоится, и ипотека будет под два процента. Но что делать страждущим все это время? Где и у кого искать ответы на свой квартирный вопрос? По всей видимости, у застройщиков.

- Все-таки это рынок, - говорит глава строительной компании «Единка» Самвел Месропян. - И если есть спрос, должно быть и предложение. А спрос на доступное жилье сегодня просто огромен, это видно невооруженным взглядом.

«Единка» - типичный представитель хабаровской стройиндустрии. Относительно молодая компания возникла на гребне строительного бума, первый проект - «Амурские зори». Естественно, элитный. Сейчас компания расширяет свой «ассортимент», одновременно работая над несколькими проектами во всех ценовых нишах. Есть и своя программа доступного жилья.

Доступность, конечно, относительная - 750 у.е. за квадратный метр. С другой стороны, и дешевле уже практически некуда. Любой строитель подтвердит, что эта цена очень близка к себестоимости строительства жилья из-за непомерного роста цен на стройматериалы, металл и прочие основные ее составляющие. Есть еще один нюанс. Эти у.е., по идее, цена самого простого, какой только может быть, новостроя. А что он из себя представляет? Красивый жилой дом в самом центре города, в достаточно тихом, уютном и живописном месте. Во дворе - детская площадка, парковки, подземные гаражи. Квартиры телефонизированы, тройные стеклопакеты установлены равно как и металлические двери. В общем, тот самый набор, который на заре строительного бума делал новостройку элитной. А если перемножить у.е. на площадь, допустим, самой маленькой квартиры (40 «квадратов»), то получим стоимость старой «хрущевки» в не самом близком к центру Хабаровска районе.

Но эту самую сумму, какая бы она доступная ни была, все равно надо где-то еще взять. У «Единки» есть ответ и на этот вопрос - рассрочка платежа. Беспроцентная. До четырех лет. При минимальном первоначальном взносе в 20 процентов. Простая арифметика показывает, что месячные платежи при этом примерно равны платежам при ипотечном кредите на 20 лет под 18 процентов. Ну и какой из финансовых инструментов доступнее?

- Конечно, - резюмирует Самвел Генрикович, - мы серьезно рискуем. За четыре года в нашей стране может произойти все, что угодно. Не говоря уже про инфляцию, с которой пока никак не может справиться наше правительство. Беспроцентная рассрочка в таких условиях может показаться чистой воды безумием. Мы на это смотрим по-другому - это наши инвестиции в будущее. Мы будем строить и «элитку», и дома бизнес-класса, но самый перспективный рынок и самый массовый спрос - это все-таки именно доступное жилье. Причем доступное в самом полном смысле этого слова. И наша задача, как бизнесменов, этот спрос удовлетворить.

«Единка» - типичный представитель хабаровской стройиндустрии, к которой накопилось так много квартирных вопросов. Ответы на них найдутся гораздо быстрее, если подобные программы доступного жилья станут для отрасли делом обыденным.

Наша справка

Проект «Амурские зори» - новое, доступное жилье»

Расположение. Центр города, парковая зона стадиона им. Ленина, набережная р. Амур.

Архитектура. Дом переменной этажности 1-я очередь - две секции 14 и 16 этажей, 2-я очередь - две секции 18 и 22 этажа, 3-я очередь - одна секция 16 этажей. Встроенно-пристроенная часть со стороны ул. Советской под магазины и офисы.

Сроки. Начало строительства и сдача объекта будет происходить очередями: август 2005 г., окончание строительно-монтажных работ 1-й очереди - декабрь 2006 г.; 2-й очереди - декабрь 2007 г.; 3-й очереди - II квартал 2009 г.

Инфраструктура. Въезд во двор и на подземную парковку со стороны ул. Советской. Во дворе расположены детские игровые площадки и гостевая автопарковка. На 3-ю очередь намечено строительство двухуровневой подземной парковки, где парковочное место выкупается в собственность (машина-место 18 кв. м).