В Хабаровске на прошлой неделе прошел межрегиональный семинар-совещание «О комплексе мер по развитию рынка доступного жилья в Дальневосточном федеральном округе с использованием системы ипотечного кредитования». Одним из его участников был заместитель председателя комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам, президент Международной ассоциации фондов ипотечного кредитования Валерий Зубов. После совещания он ответил на вопросы корреспондента «Тихоокеанской звезды».

- Что, как вы считаете, сегодня препятствует развитию рынка доступного жилья в стране?

- Не считаю, что есть какие-то серьезные препятствия. Наоборот, процесс идет, и достаточно бурно. Просто нужно понимать, что за прошедшие годы многое пришлось перестроить. Перестали работать Госплан, Госснаб, появились частные предприятия. И система получения жилья тоже сломалась. А когда меняется система - это как ремонт в доме, на некоторое время приходится пожертвовать комфортом. Потребовалось время, чтобы перестроить всю систему отношений, связанных с жильем.

Раньше большую часть жилья давали предприятия, потом - бюджет и очень-очень мало покупалось за свой счет. Теперь люди приобретают жилье сами. Объем сдаваемых квадратных метров сегодня пошел в гору, причем заметно. В ряде регионов жилья строится больше, чем в Москве. Появилась, опять же, ипотека. Вот говорят: ах, как мало по ипотеке выдается кредитов. А их объем каждый год удваивается. Начали с абсолютного нуля, в 2003 году - 500 млн. долларов выданных кредитов, по 2004 году - уже миллиард долларов. И прогнозируется, что это удвоение продолжится.

Для того, чтобы функционировала вся система, что надо? Первое: развитая банковская система. У нас же до 1991-92 года ее практически не было, существовали финансовые распределители наподобие того же Госснаба. Но уже можно сказать, что она состоялась. В этом году заканчивается формирование системы гарантирования вкладов, из 1300 банков 300 в нее не попадают. Признак твердой банковской системы - в ипотеку могут идти деньги как внутренние, так и зарубежные. Сейчас четверть выдаваемых кредитов в стране - это уже зарубежные деньги. Они более дешевые, чем внутренние, хотя и незначительно, и более длинные. К примеру, АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования. - Д.К.) длинные кредиты дает только под гарантии государства.

Надо было перестроить пенсионную систему. В наших пенсиях сейчас появилась накопительная часть - это тоже длинные деньги. Пока еще робко об этом говорится, но правительство уже приняло решение связывать пенсионные деньги с выдачей ипотечных кредитов.

Самое сложное на сегодняшний день место - это, конечно, инфраструктура. Мы можем твердо говорить, что в ход пошли новые стройматериалы, удельный вес кирпича в строительстве стал резко увеличиваться по сравнению с панелями. Это заметно по всем городам, и Хабаровск тоже показателен в этом отношении.

А вот коммунальная инфраструктура пока меняется очень плохо. Здесь должна, прежде всего, поменяться финансовая система: кто, сколько, за что и когда платит. Как бы ни мучительны были изменения в коммунальном хозяйстве, в том числе в плане замены натуральных льгот на деньги, все-таки надо понимать, что это способ поднять качество. Когда неизвестно, кто за что платит, тогда и качества нет.

Ну и, наконец, Государственная дума закончила полностью пакет документов - 26 законов, которые формируют новое законодательное поле для всего, что связано с жильем. Это Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс, документы о создании кредитных бюро. Так что, я скажу вам, по решению жилищной проблемы подвижки довольно сильные. Другое дело, что болячка была запущенной.

- А те документы, которые были приняты в итоге, тот же Жилищный кодекс, как вы оцениваете?

- Эти законы создают прорыв в решении жилищной проблемы. Знаете, самое важное в них то, что там защищены права инвестора, того, кто дает кредит. А если права заемщика защищены, кредиты будут выдаваться все более интенсивно. Закон об ипотечных ценных бумагах позволяет привлечь длинные ресурсы. Более точно прописаны нормы получения жилья: что такое социальный найм, что такое коммерческое жилье.

- Какова должна быть роль государства в развитии ипотеки?

- Государство должно следить за соблюдением законов. Основные отношения складываются между самими людьми, банками, строителями, коммунальщиками. Конечно, не справится пока на этом этапе без участия государства коммунальное хозяйство. Считаю, что без выпуска облигационных займов коммунальные системы качественно не изменить. Государство должно следить, чтобы финансовая система была стабильна. Если будет большая инфляция, а она растет, то кредиты будут оставаться дорогими. Государству нужно очень аккуратно пользоваться бюджетом. Ставка кредита сегодня не является проблемой, и субсидировать ее было бы ошибкой. А вот, скажем, стоимость самого жилья регулировать не мешало бы.

Сегодня на рынке недвижимости инвесторы отбивают потребителей. То есть деньги выгодно вкладывать не в банки, а в жилье. Те, кто вкладывает деньги в недвижимость, заинтересованы, чтобы его стоимость росла. И тогда завышаются цены на жилье для потребителей. Вот здесь должно вмешиваться государство. Условия выдачи земельных участков, стимулирование конкуренции на рынке жилья, поощрение внедрения новых технологий - в этих сферах тоже без государственной поддержки не обойтись.

Ну и, конечно, нельзя рассматривать проблему обеспечения жильем в отрыве от общеэкономических условий. Люди в основном приобретают сейчас жилье сами, и их покупательская способность зависит от роста доходов. А сегодняшнее перераспределение ресурсов из регионов в федеральный центр, конечно, подрывает ресурсную базу регионов по доходам населения, по возможностям бюджета в решении жилищных проблем. На межрегиональном семинаре-совещании в Хабаровске был довольно острый разговор на эту тему, он и дальше будет продолжаться, потому что это политический вопрос.

- Существует ведь еще и государственное ипотечное агентство?

- Да, оно создано. Есть Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в качестве уставного капитала, почти в каждом регионе страны действует его оператор, и есть бюджетные гарантии под выдаваемые им кредиты. На совещании, кстати, были представители АИЖК, и они продемонстрировали, насколько динамично развивается эта система. За последние три года объемы выдаваемых кредитов выросли в 50 раз. Еженедельно прибавляется 400 выданных кредитов.

В разных регионах, правда, ситуация складывается по-разному. В Бурятии, например, было выдано по этой системе уже несколько тысяч кредитов. В лидерах - Башкирия, Алтайский, Приморский края. А в Хабаровском и Красноярском краях, в Якутии, наоборот, ни одного кредита. И на совещании как раз был разговор, почему так происходит.

- И почему же?

- В основном личностный фактор. Неспособность региона поставить на этот участок людей, которые смогли бы организовать работу.

- Есть ли у дальневосточных регионов территориальные особенности в плане развития ипотеки и учитываются ли они федеральным центром?

- Конечно, есть. На Дальнем Востоке в два раза примерно ниже интенсивность ипотечного кредитования, чем в среднем по России. Причин этого две.

Во-первых, раньше заселение Дальнего Востока стимулировалось государством: строились заводы, военные части, велась добыча полезных ископаемых. Было движение на восток. Сегодня этого нет. Многие люди - военные, те, кто связан с промышленным производством, уехали обратно. На какой-то момент перспективность региона снизилась. Но, на мой взгляд, этот фактор уже преодолевается, и процесс оттока населения скоро остановится. Хотя и сильного притока, конечно, уже не будет.

Вторая причина - межрегиональные отношения центра и регионов. Считаю, что сегодня проводится неправильная региональная политика, это касается всех регионов, но чем дальше от центра - тем сильнее. Транспортные затраты, расходы на тепло - это все не учитывается при формировании бюджета, и территории теряют. Мне многократно доводилось приводить такой аргумент: если человек, ответственный за решение сельскохозяйственных проблем, никогда не был на ферме - он ничего не решит. Если человек не жил на Дальнем Востоке, он местные проблемы не осязает.

Дмитрий ТЮЛЕНИН.