Хабаровский рынок недвижимости в марте продемонстрировал четкую тенденцию к снижению. Средний квадратный метр по городу стал предлагаться на продажу дешевле за месяц на 2,39 процента (1328 рублей) и к началу апреля стоил 53854,23 рубля. Таким образом, рынок откатился к уровню марта 2008 г., компенсировав восьмипроцентный рост, который мы наблюдали в течение трех кварталов минувшего года.

Причины такого набирающего темп снижения лежат на поверхности. Прежде всего это снижение покупательской способности населения из-за кризиса и, как следствие, снижение спроса. Кто-то потерял работу и ему не до нового жилья, выжить бы. Кто-то отложил покупку квартиры до лучших времен из-за возможных сокращений на работе. И большинству потенциальных покупателей не по карману процентные ставки банков на жилищные кредиты. Сокращение спроса на рынке жилья происходит и по причине растущих ожиданий потенциальных покупателей недвижимости.
Но причиной мартовского снижения может быть и традиционный весенний провал в ценах, который наблюдается на хабаровском рынке недвижимости уже более десяти лет. В один из месяцев начала года, чаще в марте, темп роста уменьшался на 1-2 процента, а иногда цены даже снижались (2005 и 2006 гг.). Если отбросить наложение этого фактора, то темп снижения мог быть на уровне февраля или даже января, т.е. не более 1 процента.
Еще одна оптимистичная нота, появившаяся на рынке недвижимости в марте, - после семимесячного падения стоимость среднего квадратного метра в долларах выросла на 1,66 процента.
Особенностью мартовского снижения стало падение цен предложения впервые практически во всех сегментах рынка жилья. В предыдущие месяцы при общем снижении рынка все-таки имел место небольшой рост в пяти-восьми сегментах, в минувшем же месяце исключений не было. Наиболее заметно упала цена предложения квадратного метра у квартир улучшенной планировки в центре города (-5,33 процента) и на окраинах (-2,24), у «хрущевок» ближе к центру (-4,39 процента) и в средней отдаленности (-3,44 процента). Заметно (на 2,89 процента) снизилась средняя цена предложения стоимости квадратного метра у двухкомнатных квартир.
Падение стоимости среднего квадратного метра выражается в ценах, запрашиваемых за квартиры. Сегодня они ниже, чем месяц назад, в среднем на 2,55 процента.
Наибольшее снижение цены предложения наблюдалось в марте у двухкомнатных квартир (в среднем на 3,43 процента). Среди жилмассивов и микрорайонов в этой категории жилья лидировали Прибрежный микрорайон (-10,5 процента), Пятая площадка (-7,3 процента) и Авиагородок (-5,1 процента).
Вместе с тем в некоторых микрорайонах цены на двухкомнатные квартиры сохранили свой рост. Он имел место в основном в тех районах, где традиционно на продажу больше предлагается квартир новой планировки. Так, примерно на шесть процентов поднялась цена предложения в районе ул. Антенная - Санитарная и в районе Хабаровск-2, на четыре процента - в районе 68-й школы, топографического техникума и на ул. Краснодарской.
Заметно упала цена предложения на однокомнатные квартиры (в среднем на 2,8 процента). При этом однокомнатные квартиры дешевели повсеместно, практически во всех жилмассивах города. Объясняется это, видимо, не избытком предложения, а кризисными процессами. Что подтверждает и структура предложения, которая практически остается без изменений. Зачастую однокомнатные квартиры покупались для сохранения капитала (1-2 миллиона рублей), столь же часто они и продавались при возникновении нужды в деньгах. Сегодня, при падении рынка, недвижимость не обеспечивает уже сохранение денег и от нее стремятся избавиться. И чем сильнее падение, тем скорее хочется вернуть вложенные в нее деньги, а для этого приходится снижать цены.
Эту мысль подтверждает и детальный анализ по сегментам рынка. Наибольшее падение цен на однокомнатные квартиры наблюдалось у «малосемеек» (-4,2 процента), «хрущевок» (-3 процента) и квартир улучшенной планировки (-3,2 процента) практически во всех районах престижности. При этом однокомнатные квартиры новой планировки, особенно в центре города и на окраинах, которые в большей степени приобретаются не на продажу, а для себя, потеряли в цене за месяц символические десятые и сотые доли процента.
Трехкомнатные квартиры дешевели не так стремительно, как двухкомнатные, и не так равномерно, как однокомнатные. Снижение цен предложения здесь шло в основном за счет квартир новой планировки и за счет квартир в домах, завершенных строительством в ближайшие год-полтора, то есть наиболее дорогих. В результате наблюдалось лидирующее снижение цен на трехкомнатные квартиры новой планировки в центре города (-2,7 процента), в районе ближе к центру и на окраинах (по -3,5 процента).
Состояние рынка недвижимости в марте свидетельствует о том, что с него пытаются все больше уйти людей, использующих недвижимость для инвестиций с целью сохранения денег. Но такая ситуация не может продолжаться долго. За четыре-шесть месяцев все, кто инвестировал в недвижимость, определятся, уходить им с этого рынка или оставаться, и тогда рынок стабилизируется и пойдет вверх. Тем более что серьезных экономических предпосылок для снижения цен на рынке нет. Строители весной возобновят активные работы на своих объектах, что прибавит оптимизма, банки пытаются уже сейчас все больше привлекать заемщиков, в том числе и по ипотеке. Возможно, заработают антикризисные меры, продекларированные государственными органами разных уровней, и тогда рынок должен пойти вверх. Произойдет это не резко, изменение направления тренда может занять два-три месяца, но свет в конце туннеля уже виден, и блеснул он нам в марте.
Оставаясь на этой оптимистичной ноте, можно предположить, что в апреле ситуация на рынке недвижимости Хабаровска будет отличаться от мартовской в лучшую сторону. Тренд на снижение хотя и сохранится, но темп этого снижения не превысит 1-1,5 процента, а возможно, уже начнет стремиться к нулю.
Александр ХВОРОВ.