В 2009 году начали действовать сразу несколько федеральных законов. И так получилось, что в самый сложный, с точки зрения экономики, период они могут не улучшить, а, скорее, ухудшить жизнь хабаровского бизнеса.

Во всяком случае, на последнем заседании Совета по предпринимательству при губернаторе Хабаровского края было поднято сразу несколько острых вопросов, касающихся арендных отношений в краевом центре. Ответить на них мы попросили директора департамента муниципальной собственности г. Хабаровска Валерия Лебеду.
Одна из проблем связана с завершившейся в прошлом году актуализацией кадастровой стоимости земли в Хабаровском крае, в том числе в городе Хабаровске. В этом году из-за нее прогнозируется увеличение земельного налога в краевом центре на 32 процента. Впрочем, серьезно это ситуацию не изменило, так как подавляющее большинство местных предприятий до сих пор землю арендуют, то есть платят не налог, а арендные платежи. Но и их ставки уже в 2010 году должны быть приведены в соответствие с новым кадастром. Хабаровские предприниматели опасаются: это приведет к чрезмерному росту платежей и станет угрозой для их бизнеса. Особенно данный вопрос тревожит предпринимателей, работающих на местных рынках, и предприятия, занимающие большие земельные участки.
- На самом деле, - говорит Валерий Лебеда, - вопрос очень серьезный. Ведь если посмотреть по доходам, то 76 процентов всех платежей по земле в Хабаровском крае получаются от аренды земли в г. Хабаровске. В городской бюджет в 2008 году по этой статье поступило почти 700 миллионов рублей. В этом году будет несколько больше. Но на жизни предпринимателей это не скажется, потому что увеличение самой ставки аренды земли у нас произошло на 9,4 процента. То есть был применен минимальный коэффициент инфляции. Поэтому у нас по арендным платежам с предпринимателями конфликтов нет. В самой методике расчета этих платежей ничего не изменилось. На нее пока никак не повлияла кадастровая оценка.
- Предприниматели опасаются, что в будущем году ситуация кардинально изменится.
- Действительно, в департамент поступило уже порядка 4000 обращений от предпринимателей по этому поводу. Протест выражают в основном работающие на рынках города. Их пугает, что система, введенная в этом году по налогам, автоматически перейдет на аренду. Есть правоустанавливающий документ, обязывающий все муниципалиты в 2009 году проработать, а в 2010 году ввести систему арендных платежей в соответствие с актуализированной кадастровой стоимостью земли. Но беспокоиться пока по этому поводу нет необходимости. Потому что позиция Хабаровской мэрии: в условиях кризиса не нужно менять систему. И эту позицию разделяют в министерстве имущественных отношений правительства края.
- Почему актуализация кадастровой стоимости земель города должна ухудшить ситуацию, ведь она проводилась с благими целями - сделать земельные платежи более рыночными, более актуальными?
- Актуализацию в Хабаровске и в Хабаровском крае проводил красноярский методологический центр. И сделал это, с нашей точки зрения, очень неудачно. По ней получается, что центр города дешевеет, а окраины дорожают. У нас сегодня введены 50 оценочных зон, которые учитывают географию местоположения предприятия. Кроме того, в Хабаровске учитывается профиль предприятия-арендатора по 23 показателям (социально значимые платят меньше). А нам сделали кадастровую оценку так, что практически вся территория города оценена одинаково. Но в Железнодорожном районе есть центр и есть Хабаровск-2, в Индустриальном районе есть Первый микрорайон, улица Суворова и Пятая площадка. Как же земельные платежи могут быть везде одинаковыми? Мы считаем, что это не рыночная оценка. Поэтому, когда увидели итоговый документ, начали с Красноярском по телефону спорить и согласовывать какие-то изменения. Но принципиально ситуацию, к сожалению, поправить не удалось. В результате получилось, если взять всю базу по налоговым платежам, увеличение произошло на 32 процента. Но внутри произошло где-то снижение, где-то рост. Пока аренды это не коснулось. Но если, не думая, здесь применить новую кадастровую оценку, то действительно платежи по отдельным предприятиям могут вырасти в 5-10 раз.
- Это реально произойдет?
- Мы предполагаем, что ни к чему хорошему это привести не может. Поэтому сегодня очень кропотливо и принципиально работаем по расчету ставок арендной платы, которые будут применены от кадастровой стоимости. Мы уже решили и согласовали свою позицию с правительством края, что будет все-таки 50 оценочных зон. Будет 26 разграничений по направлениям деятельности. Наша база по расчетам останется. Она доказала свою эффективность. По ней реально собираются платежи в бюджет. Она устраивает сегодня и предприятия, и муниципалитет, и краевое правительство. Кроме того, мы будем предлагать перенести срок перехода на расчет арендных платежей от кадастровой стоимости еще на год - с 2010 на 2011 год. Ведь нам нужно единоразово перезаключить тысячи договоров…
В любом случае мы гарантируем, что перекосов в новой системе расчета арендной платы не будет. Пока мы не просчитаем, как для каждого конкретного арендатора изменятся арендные платежи, мы не будем менять систему. Сегодня не та ситуация, чтобы выжимать из предпринимателей все, что можно. Наоборот, мы считаем, скорее нужно посмотреть и для целого ряда предприятий снизить арендные ставки, чтобы они нормально пережили этот кризис.
- Другой острый вопрос предпринимателей касается аренды помещений в городе. Согласно 108-му федеральному закону «О конкуренции», если заканчивается срок аренды помещений, новый договор нужно заключать только через процедуру конкурса. Многие опасаются, что в результате помещения, которые они много лет обживали и благоустраивали, перекупят более богатые конкуренты. «Тихоокеанская звезда», в частности, писала про ситуацию со школой английского и восточных языков «Поколение-2000» («Школу по закону выселяют дважды» - «Тихоокеанская звезда» от 24.03.09 г.).
- Мы уже проанализировали эту ситуацию. На самом деле она не настолько трагичная. 87 процентов договоров аренды мы сможем просто продлить без какого-либо конкурса. Они попадают под действие ФЗ №195 «О поддержке малого и среднего бизнеса». Но есть и такие предприятия, которые не подпадают, то есть муниципалитет обязан в их случае провести процедуру конкурса. В этом году таких предприятий в Хабаровске всего 29. Немного, но вопрос принципиальный. Из них 11 - некоммерческие организации, которые никак не относятся к малому и среднему бизнесу. Одно из них - школа «Поколение-2000».
На самом деле мы интересы данной школы не собирались и не собираемся ущемлять. Они нас устраивают не только как арендаторы, но и как учебное заведение, которое востребовано жителями города.
Мы обязаны по закону провести этот конкурс, но можем в его условия внести положения, гарантирующие сохранение профиля арендатора. В данном конкретном случае обязательным условием будет оказание общеобразовательных услуг. Они выиграют конкурс по аренде, и им затем гораздо легче будет выкупить свое помещение уже на аукционе. Ведь оно будет с арендным обременением. А по закону изменение права собственности не влечет за собой изменения арендных отношений.
В числе этих же 29 предприятий, идущих в 2009 году на конкурс, есть и частные управляющие компании ЖКХ. Они получают сейчас 50-процентную льготу по арендным платежам. Мы также проведем по ним конкурс, но участник его должен будет обслуживать какой-то жилищный фонд. Потому что мы заинтересованы в том, чтобы частные управляющие компании ЖКХ продолжали работать. При этом нужно учитывать, что чем меньше аренду они будут платить, тем ниже будет стоимость коммунального обслуживания для жителей города.
Это что касается конкретных случаев, а если в целом, то мы считаем: те производства, те услуги, которые для города социально значимы, должны не только остаться, но и получить муниципальную поддержку.
Виктор Илин.