Самый волнующий вопрос для рынка недвижимости Хабаровска сегодня: где дно падения, когда начнется рост? Думается, что ответить на него достоверно не возьмется никто. Но предположить с определенной долей вероятности можно, опираясь на конкретные показатели.

За апрель стоимость предложения среднего квадратного метра жилья по городу уменьшилась на 2,23 процента (1200 руб.) и составила 52653,04 рубля. Если сравнивать с предыдущим месяцем, то падение замедлилось на 0,06 процента (примерно на 130 руб.). Изменение в динамике очень незначительное, но хочется верить, что эта тенденция будет нарастать и через два-три месяца падение прекратится.
Второй вопрос, который часто задают люди: почему всех так волнует это падение цен на рынке недвижимости? На первый взгляд, ведь хорошо, что жилье становится дешевле, значит, доступнее.
Но это миф! Снижение цен на рынке жилья, которое мы наблюдаем сегодня, не делает его доступнее. Возьмем, к примеру, ситуацию этого года. С января по май средний квадратный метр стал дешевле примерно на 4000 рублей. Это значит, что за квартиру общей площадью 70-80 квадратных метров, которая стоит примерно 3 млн. рублей, приходилось выложить в мае меньше на 30000 рублей, чем за такую же квартиру в январе, что составляет всего один процент ее стоимости. Понятно, что такая разница в цене не может увеличить число потенциальных покупателей.
На самом деле снижение цен на рынке недвижимости - это один из показателей нездорового состояния экономики, которое проявляется в сворачивании производств, росте безработицы, снижении доходов населения. А вот это уже значительно влияет на покупательную способность нашего населения.
Снижение цен на жильё уменьшает рентабельность строительного производства и, как следствие, ведет к его сворачиванию. Строители остаются без работы, а за ними тянется шлейф безработных в смежных отраслях (до пяти человек на одного строителя) - в производстве строительных и отделочных материалов, транспорте, финансовом секторе и т.д.
Кредитные деньги неохотно идут в строительный сектор, который в добрые времена позволял оборачивать их очень быстро, принося доход и строителям, и смежникам, и банкам.
Но все вышесказанное справедливо лишь для справедливых цен. В Хабаровске же некоторые фирмы предлагают жильё на продажу по ценам, вдвое превышающим цены других строительных организаций. Взять, к примеру, ФГУ «Дальспецстрой», который по краевой программе продает квадратный метр примерно по 32000 рублей (а без учета поддержки краевого бюджета цена все равно получается около 37000 рублей), и ведь это никак не сопоставимо с ценами других фирм, которые предлагают жильё по 50000 и даже 70000 рублей за квадратный метр. При этом первые сдают жилье «под ключ», а вторые - голые стены, без перегородок, дверей, сантехники и отделки. Не может быть, чтобы первая организация работала себе в убыток, - значит, явно завышены цены у вторых. Вот за счет них и могут сегодня снижаться цены на первичном рынке и, как следствие, на вторичном.
И они в апреле снижались во всех сегментах рынка. Несколько отстают от средних показателей только цены предложения среднего квадратного метра в центре города (-1,25 процента) и в районе престижности средней отдаленности (-1,22 процента). В центре замедлилось снижение из-за некоторых категорий двухкомнатных квартир, а в районе средней отдаленности - из-за трехкомнатных в районе «Топографического техникума».
«Малосемейки» в апреле отличились. Несмотря на положительные значения цен среднего квадратного метра в районе престижности ближе к центру и на окраинах, цена предложения у этой категории жилья в среднем по городу снизилась за месяц больше всех - на 2,48 процента. Но средний квадратный метр у них по-прежнему предлагается на продажу по самым высоким ценам в своих районах престижности.
Цены на квартиры в апреле тоже дружно шли вниз. По основным микрорайонам и жилмассивам цена упала в среднем на 1,5 процента. Исключением стали двухкомнатные квартиры новой планировки в центре и одно- и двухкомнатные «хрущевки» в районе средней отдаленности, у которых цены предложения несколько выросли.
Кроме тех признаков выхода цен из пике, о которых было сказано в начале, имеются и другие. Прежде всего, в сегменте двухкомнатных квартир, как самом популярном. Так, из двадцати жилмассивов и микрорайонов Хабаровска, где проводится постоянный мониторинг цен предложения, в восьми цены на двухкомнатные квартиры в апреле росли (в марте рост наблюдался только в шести). И росли с темпом от 0,5 до 5 процентов.
Ситуация со средними ценами предложения, сложившаяся к началу мая на вторичном рынке жилья по районам престижности и типам квартир, отражена в таблице.
Хотя мы надеемся на прекращение падения рынка через два-три месяца, но и на рост в летние месяцы рассчитывать трудно. Обычно в самое жаркое время года рынок не растет - сделки откладываются до осенней прохлады. Конечно, это никак не связано с температурным фоном, а вызвано тем, что в некризисные времена потенциальные покупатели предпочитали проводить эти месяцы в отпусках, вдали от проблем и суеты города.
Как в этом году поведет себя рынок летом, сказать трудно, но в мае, скорей всего, тенденция последних месяцев сохранилась, правда падение может замедлиться до 1-1,5 процента, и средний квадратный метр может подешеветь лишь на 700-800 рублей.
Александр ХВОРОВ.