К началу лета на рынке недвижимости Хабаровска четко обозначилась тенденция замедления темпов падения цен - кривая изменений уже второй месяц идет вверх.

Снижение за май составило лишь 1,34%, а стоимость среднего квадратного метра предложения по городу на начало июня - 51949,85 рубля.
О начале конца кризиса на рынке недвижимости говорят и некоторые другие цифры. Например, стоимость среднего квадратного метра в долларах США в мае уверенно пошла вверх, изменение составило +5,28%. Тенденции рынка недвижимости в долларовом эквиваленте примерно на два-три месяца опережают тенденции в рублях. Поэтому роста стоимости среднего квадратного метра в рублях можно ожидать в августе-сентябре. Но учитывая, что летом рынок, как правило, стагнирует, рост, скорее всего, начнется в сентябре.
В мае также наметился рост в некоторых сегментах рынка. В частности, начали расти цены предложения на трехкомнатные квартиры новой планировки в центре и районе престижности ближе к центру, а также на трехкомнатные «хрущевки» в центре. Хотя рост лишь обозначился, но, на наш взгляд, это первый звонок к началу общего роста рынка.
Пока же, невзирая на отдельные моменты роста, рынок в целом находится в красной зоне.
Наибольшими темпами в мае снижалась цена предложения среднего квадратного метра у однокомнатных квартир (1,83%), в том числе средний квадратный метр у «малосемеек» стал предлагаться на 3,3% дешевле. Такое значительное падение стоимости среднего метра у этой категории жилья можно объяснить только неоправданно высокими ценами этого показателя в прошлые месяцы.
Среди районов престижности в мае лидировал район средней отдаленности, где снижение цены предложения среднего квадратного метра составило почти 2%.
Менее заметные изменения наблюдались в мае в центре города. Снижение стоимости среднего квадратного метра здесь составило всего 0,87%, прежде всего из-за трехкомнатных квартир новой планировки и «хрущевок».
Несмотря на снижение спроса на рынке жилья, строители не торопятся радикально снижать цены на свою продукцию. И их можно понять - издержки не снижаются. Например, стоимость кредитов продолжает оставаться высокой, несмотря на снижение межбанковской ставки. Да и получить их пока еще не всегда удается. Только за счет сокращений персонала удается снизить расходы на заработную плату и обязательные отчисления. Цены на сетевые подключения тоже не уменьшаются, а порой возрастают на десятки процентов. Справедливости ради следует отметить, что на 5-10% стали дешевле обходиться строительные материалы и комплектующие, но это опять же за счет сокращений рабочей силы и затягивания поясов в смежных производствах.
Вслед за первичным незначительно снижаются цены и на вторичном рынке. За двухкомнатную квартиру (41% всех предложений) в мае просили в среднем на 1,15% меньше, чем месяц назад, при этом в центре цена предложения уменьшилась всего на 0,58%
(в среднем до 3359,24 тыс. руб.). Наиболее значительное падение имело место в районе 38-й школы (5,78%), в районе станции Хабаровск-2 (6,24%) и в Березовке (5,12%). Рост цен предложения на двухкомнатные квартиры наблюдался в мае только в районе Пятой площадки (1,59%).
Однокомнатные квартиры предлагались в мае дешевле в среднем по городу на 1,86% (по 1880,86 тыс. руб.). Особенно значительно упала цена предложения «малосемеек» в центре города и на окраине. При этом следует заметить, что во многих микрорайонах и жилмассивах цены предложения на однокомнатные квартиры за май выросли. Наиболее заметно это было в Прибрежном микрорайоне, в районе Хабаровска-2, на улице Шелеста и остановки «Топографический техникум». Хотя и меньше, но росли цены на однокомнатные квартиры также в районе Большая - Вяземская, Антенная - Санитарная и в поселке им. Горького.
Трехкомнатные квартиры предлагались в мае дешевле в среднем по городу на 1,7% (по 3445,73 тыс. руб.). Максимальное снижение цены наблюдалось в Авиагородке, в Прибрежном микрорайоне, на станции Хабаровск-2 и в Южном микрорайоне. При этом выросла цена предложения на трехкомнатные квартиры только в районе 38-й школы.
Квартирный вопрос в свое время испортил не только москвичей. Проблемы возникали на этой почве у подавляющей части населения страны от Москвы до самых до окраин. Очень трудно вопрос решается и в наше время: то денег нет, то бюрократия мешает, то кризис ставит палки в колеса. Но хочется верить, что решится и эта проблема, как в свое время в нашей стране был решен для простых людей вопрос с обеспечением продуктами питания, качественной одеждой, загранпоездками и прочими благами цивилизованного мира. Надеемся и ждем мудрых решений от нашего правительства, инициативы от предпринимателей, финансовой поддержки от банков.
Возможно, тогда и будет начало конца квартирного вопроса для россиян.
Александр ХВОРОВ.

Кстати

Квартиры дешевеют, но...

Как говорится в ежемесячном обзоре GED Analytics, в июне квартиры в Москве и Санкт-Петербурге подешевели на 3%. Это рекордные темпы снижения цен за месяц с начала года.
Те, кто отложил покупку квартиры в Москве с мая на июнь, сэкономили 162 тыс. рублей, а покупатель питерской жилплощади - 140 тыс. рублей. Впрочем, даже такие рекорды все еще не делают жилье доступным для большинства, а оживления спроса, говорят эксперты, стоит ожидать не раньше осени.   

Экономия очень даже существенная

В июне средние цены на квартиры в Москве в рублях упали на рекордные 2,8% по сравнению с маем. Всего с начала года они снизились на 7,7% в рублях (на 14,4% в долларах). Квадратный метр подешевел в среднем на 3000 рублей, до 139000 рублей, чем месяц назад.
Таким образом, покупатель средней московской квартиры площадью 54 кв. м, который отложил покупку с мая на июнь, сумел сэкономить 162000 рублей.
Такие же рекордные темпы снижения стоимости жилья зафиксированы в Московской области и в Санкт-Петербурге. Так, в Московской области рублевые цены на квартиры за июнь упали на 1,8% (с начала года - на 10% в рублях и 16,6% в долларах). Квадратный метр в среднем подешевел на 1200 рублей до 59 500 рублей по сравнению с маем. Теперь средняя типовая квартира в Подмосковье обойдется покупателю дешевле в среднем на 72 000 рублей.
Что касается Питера, то здесь рублевые цены на жилье снизились на 2,9% ( с начала года на 14,4% в рублях и на 20,6% в долларах).  Квадратный метр подешевел в среднем на 2200 рублей, до 71 300 рублей. Средняя петербургская квартира площадью 62 кв. м подешевела на 140 800 рублей.

«Вторичка» дешевеет быстрее

С начала года вторичное жилье подешевело больше, чем новостройки во всех этих регионах, отмечается в докладе GED Analytics.
«Во многом этот факт обусловлен не реальными тенденциями, а более сложной политикой ценообразования на рынке новостроек. В результате на первичном рынке более существенна разница между ценами предложения и реальной ценой с учетом различных скидок и рассрочек», - объясняют в GED Analytics.   
Впрочем, постепенно разница между ценами предложения квартиры и ценами реальных сделок продолжает уменьшаться. Продавцы начинают все чаще более адекватно оценивать возможности покупателей, доходы большинства из которых снизились, а покупатели, со своей стороны, больше не ждут «чуда» - то есть резкого падения цен на жилье в несколько раз, говорят авторы доклада.

Снижение цен продолжится?

Директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин, проанализировав ситуацию с ценами на стройматериалы и себестоимостью строительства, утверждает: «С высокой долей вероятности можно говорить, что снижение цен на жилье в крупных городах продолжится умеренными темпами до осени, а то и до конца текущего года».
По его словам, рублевые цены на вторичное жилье в регионах России с начала года снизились в среднем на -13,6 % (с начала кризиса осенью 2008 года на -17,8%, в том числе за май -2,8%, за первую половину июня -1,9%), в то время как средняя стоимость новостроек упала на -8,66% (с начала кризиса осенью 2008 года -11,97%, в том числе за май на -2,96%, за первую половину июня -1,7%). «В ряде городов (Омск, Новосибирск и другие) цены предложения уже приблизились к себестоимости строительства нового жилья и их дальнейшее снижение приведет к крайне негативным последствиям для строительной отрасли», - отметил Горячкин.
В середине июня 2009 года средневзвешенное значение рублевых цен 1 кв. м жилья эконом-класса в среднем по России составили: первичный рынок - 37 765,2 руб. за 1 кв. м, вторичный рынок - 42 130,8 руб. за 1 кв. м, себестоимость строительства - 33 883,9 руб. за 1 кв. м.
«Некоторые из девелоперов вынуждены идти на ценовой демпинг или продажу проектов и бизнеса за бесценок. Представители риэлторских компаний и игроки рынка ждут середины лета 2009 года, которое станет важным психологическим этапом - тогда можно говорить, прошел ли рынок недвижимости свое «дно» или ему не миновать дальнейшего снижения цен», - утверждает Горячкин.
(По материалам новостных интернет-сайтов.)