Половина кризисного года на рынке недвижимости позади. Что же он нам принес? Стоимость среднего квадратного метра по Хабаровску упала более чем на 6000 рублей (-10,6%). Снижение цен предложения наблюдалось во всех сегментах рынка.

Наиболее подешевел за полгода средний квадратный метр у двухкомнатных квартир - на 14400 руб. (-22,5%), по районам престижности снижение было равномерным с темпом около -10%, среди квартир различной планировки лидировали «малосемейки», средний квадратный метр у них стал предлагаться дешевле в среднем на 8000 руб. (-13%).
Менее охотно снижали цены продавцы на квартиры новой планировки и в центре города. Средний квадратный метр за полгода в этих сегментах рынка снизился в цене на -10% и
-9% соответственно.
К началу второго полугодия средний квадратный метр по городу стоил 50669,77 рубля, откатившись до уровня цены декабря 2007 года. За первый летний месяц спад цены предложения среднего квадратного метра составил - 2,46%. При этом следует заметить, что компьютерная модель изменения рынка недвижимости упорно продолжает прокладывать тренд стоимости среднего квадратного метра вверх, ближе к нулю. Это говорит о том, что по расчетам рынок уже должен начать выход из красной зоны. А не получается этого на практике, возможно, из-за обычного летнего спада активности на рынке недвижимости, который наблюдается в этот период ежегодно.
Наименьшие изменения в течение последнего месяца наблюдались в сегменте трехкомнатных квартир. Цена предложения среднего квадратного метра здесь снизилась менее чем на полтора процента.
Наиболее вероятная причина этого в том, что цены на них хотя и высокие, но они больше соответствуют реальным, чем у однокомнатных квартир, на которые, как правило, цены предложения завышаются больше разумного.
В итоге в трудные времена на трехкомнатные квартиры предложение снижается менее охотно, чем на однокомнатные. Это подтверждает и риэлторская практика.
При знакомстве с квартирой и дальнейших переговорах покупателю иногда удается снизить цену продавца на однокомнатную квартиру до 10%, в то время как на трехкомнатную редко случается уменьшить цену более чем на 5%.
По районам престижности цены снижались в течение месяца равномерно с темпом от -2,5% до -3%, хотя чуть медленнее процесс шел в центре города.
Анализируя ситуацию с продажами квартир в зависимости от их планировки, выясняется, что хуже всего обстояло дело со «сталинками» - они пользуются все меньшим спросом. В результате цены предложения квадратного метра у этой категории жилья снизились за месяц больше чем у квартир других типов планировок (-5,4%).
Квартиры новой планировки всегда являлись лидерами продаж, поэтому цены предложения на средний квадратный метр у них и в июне снижались медленнее (-2,4%).
За первый летний месяц возросла доля предложения на рынке квартир улучшенной планировки («брежневок»). В процентном отношении они вышли с третьего на второе место после квартир новой планировки. Благодаря этому средний квадратный метр у этой категории жилья за последний месяц все-таки подешевел, хотя и минимально (-1,6%).
Стоимость среднего квадратного метра дает возможность объективнее оценивать ситуацию на рынке недвижимости. Поэтому в первую очередь рассматривается этот показатель. Стоимость же квартир, даже формально одинаковых, может отличаться значительно. Тем не менее для участников рынка жилья стоимость квартир играет важную роль, поэтому мы не можем в обзоре рынка обойти этот показатель. Хотя значения цен здесь могут быть усредненные в еще большей степени, чем при анализе квадратного метра.
Итак, в июне стоимость предлагаемых на продажу квартир в подавляющем большинстве сегментов рынка уменьшилась. Наиболее заметные изменения произошли у двухкомнатных квартир (-2,57%), они подешевели в среднем на 66 тысяч рублей. Особенно заметные изменения произошли в районе 38-й школы, в Прибрежном микрорайоне, на Пятой площадке и в Авиагородке, где двухкомнатные квартиры подешевели более чем на 6%.
Среди районов престижности наибольшее падение цен предложения в июне наблюдалось в районе средней отдаленности. Цены здесь стали ниже на 4,4%. При этом локомотивом снижения выступали одно- и двухкомнатные «сталинки». Более чем на 5% дешевле стали предлагаться в этом районе и «хрущевки». Северный микрорайон этого района престижности отличился существенным снижением цен предложения на однокомнатные (-7%) и трехкомнатные (-5,5%) квартиры, а район улицы Краснодарской и Авиагородка - на двухкомнатные квартиры (-5,8% и -5,3% соответственно).
Среди квартир различной планировки в снижении цен предложения лидировали «хрущевки» и «сталинки» (примерно по -2,8%). Меньше всего снизились цены на квартиры новой планировки (-1,5%).
На общем фоне снижения цен в июне выделился самый дорогой сегмент трехкомнатных квартир новой планировки в центре города.
Здесь за месяц цены не то чтобы не снижались, а наоборот, выросли почти на 3%, и такие квартиры стали предлагаться дороже в среднем почти на 170 тысяч рублей. Уравновешивая рост в этом сегменте, однокомнатные квартиры новой планировки в центре города стали предлагаться дешевле на 4%, трехкомнатные «хрущевки» - почти на 6%, а однокомнатные - на 5%. Но наиболее значительно в центре упали цены предложения на «малосемейки» - в среднем на 136 тысяч рублей (-8,2%).
Из микрорайонов и жилмассивов в июне более оптимистично, с точки зрения кризиса, выглядел район станции Хабаровск-2, где цена предложения на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры заметно выросла - в среднем более чем на 6%. В других жилмассивах, из 20 наблюдаемых, цены на трехкомнатные квартиры росли в семи, а на однокомнатные - в четырех. В некоторых из них рост был символическим. Например, в Прибрежном микрорайоне однокомнатные квартиры стали предлагаться в среднем дороже всего на тысячу рублей. А где-то, например, в районе улицы Краснодарской, трехкомнатные квартиры предлагались в среднем дороже, чем месяц назад, на 140 тысяч рублей.
В целом июнь на рынке жилой недвижимости Хабаровска можно охарактеризовать как месяц начала летнего застоя, усиленный кризисными явлениями.
Месячные изменения темпов роста в этом году отличаются от средних июньских по многолетним наблюдениям менее чем на два процентных пункта.
Видимо, и последующие летние месяцы будут выглядеть аналогично: стоимость среднего квадратного метра по городу будет продолжать медленно снижаться, при этом темп изменения будет оставаться примерно на том же уровне или начнет движение к нулю.
И только в сентябре-октябре, если не накроет нас вторая волна этого позорного явления капитализма, можно будет с твердой уверенностью сказать, что половина кризиса на рынке недвижимости Хабаровска осталась позади.
Александр ХВОРОВ.