В редакцию часто приходят письма читателей с жалобами на то, что компания, управляющая их домом, работает из рук вон плохо. Или что председатель ТСЖ не исполняет своих обязанностей. А то и вовсе жалуются на то, что ТСЖ в их доме создано незаконно.

Одно из таких писем пришло с улицы Первомайской города Хабаровска. Автор рассказывает, что жильцы дома писали жалобу в прокуратуру Кировского района. «Порядок избрания председателя товарищества собственников жилья (ТСЖ) был нарушен, общего собрания жильцов не было, большинство подписей подделаны, - сообщается в письме. - К тому же никто не знает, куда тратятся деньги, собранные за коммунальные услуги. Тем временем коммуникации домов находятся в плачевном состоянии, и их никто не чинит».
Прокуратура провела проверку. Несколько опрошенных жильцов подтвердили, что в домах был проведен поквартирный обход и сбор подписей, а участие в голосовании приняли более 51 процента жильцов. К тому же ни одного заявления с конкретным указанием о подделке подписей в прокуратуру не поступало, а прокуратура не вправе вызывать для опросов всех жителей указанных домов и проверять подлинность подписей.
Таким образом, создание этого ТСЖ признано вполне законным.

Дождитесь собрания

Но жильцы дома на ул. Первомайской все равно не согласны с таким утверждением. Можно ли что-то сделать в подобной ситуации? Можно ли переизбрать председателя или вообще отменить решение о создании ТСЖ? Можно ли поменять управляющую компанию (УК), работа которой не устраивает собственников жилья?
Оказывается, все это вполне реально.
- С сентября начинаются отчетные собрания на жилмассивах, - говорит начальник отдела эксплуатации жилищного фонда городского управления ЖКХ Олег Кустов. - Управляющие компании и ТСЖ будут отчитываться перед жильцами о том, как выполнялся план работ, что сделано за год, куда потрачены деньги.
Такое собрание проводится согласно закону, и оно обязательно для всех управляющих компаний без исключения.
Сегодня в Хабаровске работают 33 УК, из них две муниципальные, все остальные - частные. Каждая из этих компаний держится на рынке коммунальных услуг более года, ни одна не заявила о своей несостоятельности.
- Если жильцов не устраивает работа УК, они могут на общем собрании принять решение об отказе от услуг этой организации, - поясняет начальник отдела новых форм управления недвижимостью в жилищной сфере Полина Шутова. - Но при этом претензии должны быть обоснованы, нельзя голословно обвинять компанию просто потому, что вы чем-то недовольны. К тому же нужно помнить, что УК без согласия жильцов выполняет только аварийные работы. А все плановые мероприятия согласовываются с собственниками, потому что проводятся на деньги собственников. И претензии о том, что давно не ремонтировали подъезд, не принимаются, если этих работ нет в плане.

Управляющая компания или домоуправление?

Интересно, что сегодня в структуре ЖКХ появляются и новые формы работы. Сама собой образовалась такая должность - управляющий ТСЖ.
- Это и не председатель ТСЖ, и не руководитель управляющей компании, - объяснила Татьяна Шумская, которую наняли как раз на эту должность члены одного из хабаровских товариществ собственников жилья. - Мы создали своеобразное мини-домоуправление - мобильное и вполне «прозрачное» в работе. Так что меня можно еще назвать домоуправом.
Маленький штат и доступность его сотрудников стали гарантией того, что злоупотреблений тут не будет. Собственники доверяют этой структуре, и сегодня еще несколько ТСЖ желают перенять опыт Татьяны Шумской. Это домоуправление (одно на четыре дома) легко обеспечивает жизнеспособность жилого фонда и не требует запредельных средств на свое содержание.
Однако это только начало пути. Большей частью хабаровских многоквартирных домов сегодня управляют УК.
- Нужно сказать, что сегодня рынок УК открыт, - продолжает Олег Кустов. - Любой человек или группа товарищей могут прийти и предложить свои услуги. Если уставный фонд потенциальной УК составляет 100 тысяч рублей, ее зарегистрируют.
И никаких особых условий для этого нет - не определены законодательные условия для функционирования УК на рынке услуг.
И это может быть опасным для собственников. Недобросовестные предприниматели могут прийти в дом, наобещать жильцам что угодно - снижение тарифов, благоустройство территории и так далее, а потом собрать деньги и исчезнуть.

Выбирай, но осторожно

ЖКХ сегодня - обширное поле деятельности для мошенников. Хабаровчанам памятны такие случаи - три скандала с председателями ТСЖ случились 2 - 3 года назад. А председатель был виновен в том, что доверил управление домом таким мошенникам. В ситуации пыталась разобраться прокуратура, дома грозились не подключить к теплу в начале отопительного сезона. В результате пострадали жильцы - они стали должниками и им пришлось второй раз оплачивать все коммунальные услуги.
- Единственным механизмом, который может сегодня сделать работу ТСЖ и управляющей компании, которую выбрало товарищество, более-менее прозрачной, является собрание собственников жилья, - говорит Кустов. - И только собрание (при условии кворума) может принять то или иное решение.
Отчетные собрания управляющих компаний и председателей ТСЖ, которые пройдут этой осенью, могут стать поворотной точкой в вопросе способа управления домами. Собственники жилья вправе выразить недоверие председателю ТСЖ и переизбрать его. А еще жильцы могут и обязаны принять участие в обсуждении планов на следующий год. Только собственники жилья и специалисты, которые обслуживают дом, знают, какие ремонтные работы необходимы, что первостепенно, а что может подождать. Управляющая компания должна представить свои планы на грядущий год (некоторые представляют планы на три года) и объяснить, в какую сумму обойдутся запланированные работы и какие для этого будут привлечены средства.
Планы на год должны быть утверждены общим собранием собственников, иначе они будут недействительными. Иными словами, без утвержденных планов УК не сможет работать. Потому что она не имеет права тратить деньги собственников по своему усмотрению, без их согласия и подписей под решением общего собрания.
Елена ТИХОНОВА.
Фото Сергея ПЛОТНИКОВА.