Французское слово «кадастр» сегодня ругают не только предприниматели и крупные землевладельцы. Практически все собственники садовых шести соток ощутили на себе последствия кадастровой оценки земли.

В среднем в результате актуализации этой оценки стоимость земли в крае с нынешнего 2009 года выросла в разы, а местами и в десятки раз. Соответственно в разы выросли и земельный налог, и выкупная стоимость. В результате «окадастривания» даже бабушки в районе им. Лазо стали платить за свой участок земли налог по 2-3 тысячи рублей в год. Вместо прежних 200 - 300 рублей. У хабаровских садоводов шесть соток после актуализации стоимости выросли в цене в 2,5 раза (средняя стоимость квадратного метра составила 136,9 рубля).
Постановление по утверждению результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов Хабаровского края было принято 25 ноября 2008 года, когда экономический кризис был уже в разгаре. В результате в правительство края пошёл поток обращений от руководителей предприятий об установлении ставок налога на 2009 год без учёта актуализированной кадастровой стоимости земли.
Особенно недоумевают руководители и простые граждане по поводу некоторых странностей оценки. Скажем, участок земли в центре Хабаровска по стоимости почти равен участку в удалённой промышленной зоне под конкретным производством, который иначе как по назначению никто никогда использовать не будет. А фокус в том, что методика кадастровой оценки строится на основе сделок по недвижимости. Почему в центре столицы кусок земли продали, как будто это болото без коммуникаций, оценщиков не касается. Но если центровым, можно сказать, повезло, то окраинным - напротив.
Банки, которые хорошо разбираются в стоимости и ликвидности, свой взгляд на кадастровую оценку уже продемонстрировали. Компания, владеющая земельным участком и производственной базой в промзоне Железнодорожного района, не смогла оформить кредит под залог собственности. Хотя именно земельный участок, находящийся в собственности, во всём мире считается наилучшим залогом. Банк в Хабаровске посчитал имущество неликвидным, то есть не поверил, что на такую землю найдётся покупатель, вернее не поверил, что кадастровая стоимость земли равна или приближена к рыночной. Зато в «минус» записал, что у предприятия в 17 раз вырос налог на землю.
Несовершенство методики кадастровой оценки земли сегодня выправляется, как модно говорить, «в ручном режиме». То есть путём снижения ставок налогообложения и даже корректировки кадастровой стоимости «по убедительным просьбам трудящихся». Как быть с этим казусом, решали недавно за «круглым столом» Дальневосточного объединения промышленников и предпринимателей руководители предприятий, представители министерства имущественных отношений края, мин­экономики, мэрии Хабаровска, эксперты в области землеустройства.
Первый заместитель министра имущественных отношений Хабаровского края Сергей Желонкин тоже считает, что некоторые параметры кадастровой оценки явно требуют корректировки, и такая работа уже идёт. Конечно, конкретные вопросы конкретных предпринимателей мин­имущества готово рассмотреть, изучить ситуацию. Минимущества может откорректировать коэффициенты по выкупу земли под приватизированными предприятиями. Этот нормативный акт проходит согласование.
Но главным образом вопрос, по мнению минимущества, нужно решать путём установления дифференцированных ставок земельного налога. Определение ставки земельного налога - прерогатива местной власти, которая рулит этим процессом, исходя из потребностей бюджета, с одной стороны, и интересов налогоплательщиков - с другой.
Мониторинг минимущества показал, что практически все муниципальные органы ставки земельного налога снизили. В том числе по Хабаровску для большинства землепользователей - в разы. Речь идёт о 16 видах разрешённого использования земельных участков, за исключением пяти видов, которые считаются наиболее прибыльными. Но приэтом все платежи все равно возросли.
Кроме того, все, что происходит «в ручном режиме», чревато волюнтаризмом, коррупцией, волокитой и многими иными моментами. Иначе как объяснить, почему размер земельного налога за участок в шесть соток в Хабаровске в среднем составил 41 рубль за квадрат, или 2300 рублей в год, а в Хабаровском районе поднялся с 10 до 53 рублей за квадрат. То есть заплатить за шесть соток надо порядка 3000 рублей.
Весьма показательно то, что произошло на последнем совете глав муниципальных образований, где обсуждался вопрос перехода на арендную плату от кадастровой стоимости земли. Главы муниципальных образований, в частности Комсомольска, Советской Гавани, на удивление краевых властей посетовали, что край установил слишком низкий предельный размер арендной платы. А потому тоже просили пересмотреть кадастровую оценку, только в сторону увеличения.
Оказалось, что такие механизмы есть, они определены, и сегодня на места главам районов, муниципальных образований пошли документы о порядке корректировки утверждённой кадастровой стоимости земельных участков. Методика нехитрая: необходимо написать заявление в отношении каких-то видов использования земельных участков, и это всё пересчитают и пересмотрят.
По мнению предпринимателей и, в частности, председателя ДВОПП Евгения Шулепова, необходимо радикально изменить методику кадастровой оценки земли.
Чтобы ориентироваться не на сумму нескольких сделок с участками и даже не на многосложную методику, которую используют геодезисты, где земельный участок оценивается по 120 параметрам, а поставить во главу угла исключительно ту пользу, которую приносит земля своему владельцу. Может ли она вырасти за пять лет в десять раз? Вряд ли. Почему тогда в десять раз, а то и больше вырастает кадастровая стоимость участка? - вопрос почти риторический.
В какой-то мере «полезность» как раз и учитывается при установлении налоговой ставки.
Скажем, промышленные предприятия за землю, на которой расположены, платят в Хабаровске 0,7 процента от кадастровой стоимости, предприятия по производству строительных материалов - 0,35 процента. И только для предприятий пяти видов деятельности ставки остались прежними - 1,5 процента от стоимости земельного участка. «На полную катушку», в разы больше, нужно платить за землю под коммерческими автостоянками, объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, административными зданиями банков и страховых компаний, вводными объектами. Но понятно, что только налоговой ставкой всё не отрегулировать. Одно дело 0,7 процента с 50 рублей за квадратный метр, другое - со ста. Опять же, нет механизма перевода земли из одной категории в другую. Компания «Дальтеплострой», к примеру, уже три месяца пытается «перевести» свой участок земли, купленный под строящийся объект, в участок под производственной базой, каковым он реально является. И всё это время платит по максимуму.
Глава одной из российских губерний выслушал пятерых экспертов по кадастровому вопросу, убедился, что все они трактуют ситуацию по-разному, и приостановил действие своего постановления. Может быть, подобное решение - слишком резкое. Но российская история показывает, что правительство страны не раз прислушивалось к мнению предпринимательского сообщества. В своё время было принято решение о льготном выкупе земли под приватизированными предприятиями, недавно - о льготном выкупе арендуемых помещений для малого бизнеса. В мае 2009 года на всероссийском бизнес-форуме Владимир Путин иронизировал, что земля в России стоит, как на Лазурном берегу Франции. Может быть, не враз, но хотя бы к следующей актуализации, то есть пересчёту, в стране появится более адекватная методика кадастровой оценки земли, которая хотя бы не увеличит налоговую нагрузку на бизнес и владельцев садов и огородов. Тогда и необходимость в «ручном управлении» ситуацией будет меньше. Со всеми вытекающими антикоррупционными последствиями.
Раиса Палей.
Фото Сергея ПЛОТНИКОВА.