Первый закон, сформулированный Ньютоном, распространяется не только на физические тела, но, как показала жизнь, и на цены рынка недвижимости. Согласно этому закону, способность тела сохранять величину и направление при действии уравновешенных сил называется инерцией.

На наш взгляд, именно инерцией, вызванной равновесием сил, можно объяснить ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости Хабаровска в сентябре. Силы эти - с одной стороны, сокращение предложения на первичном рынке из-за стагнации в строительстве и традиционный осенний рост спроса, связанный с началом делового сезона, которые в комплексе ведут к росту цен на недвижимость. С другой стороны - критическое финансовое положение строительных фирм с их нераспроданными квартирами, а также отсутствие полномасштабной ипотеки вкупе с распродажей недвижимости, изъятой у несостоятельных ипотечных заемщиков. Все это тянет цены недвижимости вниз. Соотношение этих основных факторов и определяет ситуацию на рынке недвижимости.
В результате такого уравновешенного взаимодействия в сентябре положение на рынке жилья Хабаровска осталось без изменений, если не считать, что средний квадратный метр по городу стал предлагаться дешевле на символические 0,003% (или на 1,4 руб.). По нашим расчетам, этот показатель рынка недвижимости должен был с началом осени перейти в положительную зону, но инерция многомесячного снижения не позволила темпу роста цен пере-сечь нулевую отметку.
При этом стоимость среднего квадратного метра в долларах США выросла на 5,8% (90 долларов). Но здесь в большей степени сказалось укрепление рубля, который подорожал за месяц на 1,75 доллара.
Стоимость среднего квадратного метра в сентябре росла в основном у квартир новой планировки и «хрущевок» в центре города (4,22% и 1,12% соответственно) и в районе престижности ближе к центру (1,02% и 3,98%), подорожал квадратный метр и у трехкомнатных квартир в среднем по городу на 0,85%.
Активный августовский рост стоимости среднего квадратного метра у «малосемеек» из-за инерции цен не был в полной мере компенсирован в сентябре. Если в центре города этот показатель в сегменте «малосемеек» начал приходить к своему реальному показателю, то в районах престижности ближе к центру и средней отдаленности он пока явно переоценен, и сентябрьское снижение этого показателя на 1% и 7% пока не привели их к оптимальному уровню (см. таблицу).
В ценах на квартиры ожидаемые тенденции роста рынка проявились активнее. Уже более половины анализируемых сегментов рынка квартир (27 из 52) находятся в зеленой зоне роста. По-прежнему дорожают квартиры новой планировки в центре города, а в сентябре к ним добавились квартиры новой планировки и в других районах престижности. В итоге за месяц цены предложения на квартиры новой планировки в среднем по городу выросли на 5,8%.
На полтора процента в среднем по городу за месяц поднялись цены предложения на трехкомнатные квартиры. Лидировали в этом сегменте «сталинки» во всех районах престижности, кроме центра, со средним темпом свыше 20%.
При этом на окраине среди трехкомнатных «сталинок» погоду сделала одна квартира на первом этаже трехэтажного дома в поселке им. Горького площадью 122 квадратных метра, за которую просят 10 миллионов рублей (при средней цене на такой тип квартир в этом районе престижности
2 миллиона 173 тысячи рублей). Цена на квартиру, как видно, явно завышена, тем более для первого этажа, а вот для магазина или службы быта - хороший вариант, но для этого нужны документы о переводе помещения в нежилое.
В большинстве сегментов однокомнатных квартир (в 12 из 20) в сентябре так же росли цены предложения. Особенно заметно поднялась цена однокомнатных квартир в Прибреж-ном микрорайоне (6,3%).
На все виды жилья был отмечен рост цен предложения в Северном микрорайоне (в среднем на 2,7%), в Авиагородке (свыше 5%) и в районе станции Хабаровск-2 (1,2%).
А вот в Первом микрорайоне, в районе 68-й школы, на Пятой площадке и в Березовке ни в одном из сегментов рост цен не был отмечен. Здесь цены продолжили снижение, частично компенсируя рост предыдущих месяцев. Наиболее заметно упали цены предложения на однокомнатные (6%) и двухкомнатные (свыше 5%) квартиры на Пятой площадке.
Сегодня на вторичном рынке жилья еще наблюдается равновесие между ростом и сни-жением цен в различных сегментах, но тенденция увеличения числа сегментов, где цены предложения растут, увеличивается из месяца в месяц. И сегодня становится очевидно, что в октябре следует ожидать продолжения этой тенденции. Как следствие, средние цены по городу должны перейти в зону роста. И наш прогноз на сентябрь о величине роста рынка, хотя и с месячным опозданием, должен сбыться.
Александр ХВОРОВ.