Подарки - это всегда приятно. Вот и к нынешнему дню рождения нашего края строители постарались и сдали несколько новых жилых домов в Хабаровске. А всего с начала года их стало на 15 больше. Это почти 2500 квартир. Для нашего города - солидная цифра, и квартиры эти оказали свое влияние на рынок жилья.

По итогам октября рынок жилой недвижимости Хабаровска просел на 0,35%, т.е. средний квадратный метр стал дешевле на 174,5 рубля. К началу ноября средний квадратный метр жилья предлагался на продажу за 49363,4 рубля - фактически по цене двухлетней давности. Всего же за период кризиса, в сравнении с октябрем 2008 года, средний квадратный метр подешевел более чем на 7000 рублей (12,45%).
Снижение в октябре случилось, в том числе и из-за солидного объема ввода нового жилья, хотя по всем расчетам рынок должен был подрасти, что подтверждают и риэлторы, которые отметили повышение спроса с началом осени. Это явление вполне закономерное и соответствует многолетним тенденциям рынка недвижимости, хотя и прежде к концу года сдавалось немалое количество домов. Но в этом году свою роль сыграли и другие факторы.
Все меньшим спросом в городе пользуется жилье, не отвечающее современным требованиям: деревянные двухэтажные дома с удобствами на улице, которых еще очень много по городу, особенно на окраинах; двухэтажные «сталинки» с деревянными перекрытиями и без перспективы капитального ремонта; прочие строения, которые грозят обрушиться на головы жильцов. Такое некачественное жилье уже который месяц падает в цене опережающими темпами. И если остальные сегменты рынка растут где-то активно, а где-то и не очень, то из-за снижения спроса на «сталинки» в октябре средний квадратный метр у них предлагался на продажу в среднем по городу на 5,8% дешевле, чем месяц назад, а по районам престижности цена колебалась в минусе от 2% до 7%. Это жилье составляет незначительную долю предложения на рынке, тем не менее, оно оказывает определенное влияние на ситуацию со средними ценами. Если же такие квартиры исключить из расчетов стоимости среднего квадратного метра, то по остальному жилью цена предложения за месяц в среднем выросла, хотя и ненамного (до 0,05%).
По-прежнему переоцененно выглядят «малосемейки» во всех районах престижности, опережая по стоимости среднего квадратного метра даже квартиры новой планировки. Справедливости ради отметим, что в центре города стоимость среднего квадратного метра в квартирах новой планировки все-таки выше, чем у «малосемеек». Но при этом нельзя забывать, что в центре города среди квартир новой планировки очень много предлагается на продажу квартир современной постройки, у которых цена квадратного метра заметно выше средних и может превышать даже 160 тысяч рублей.
Переоцененность «хрущевок» в центре и на окраинах, где средний квадратный метр у них дороже, чем у квартир улучшенной планировки («брежневок»), можно объяснить лишь меньшей средней площадью «хрущевок» (от 1 до 3 кв. м). При этом в центре города цены предложения у «хрущевок» ближе к реальным, чем на окраинах из-за общего высокого ценового фона в центре города. Тем не менее, при оценке этой категории жилья следует подходить к ним более критично.
Если стоимость среднего квадратного метра в октябре росла менее чем в половине анализируемых сегментов, то картина предложения квартир выглядит более оптимистично. Росли средние цены на одно- и двухкомнатные квартиры, росли во всех районах престижности, кроме района ближе к центру, повышались средние цены на квартиры новой планировки и «хрущевки».
Особенно заметно поднялись цены на одно- и двухкомнатные квартиры новой пла-нировки в центре города (на 5,6% и 6,6% соответственно), при этом на 1,5% снизились на трехкомнатные. Снижение это несколько компенсировало активный рост в этом сегменте рынка последние несколько месяцев. За период с мая по сентябрь трехкомнатные кварти-ры новой планировки в центре города стали предлагаться на 11% дороже.
Заметно подорожали трехкомнатные квартиры новой планировки на окраине, в среднем на 3,2%. Особенно выделялись по темпам роста База КАФ и
5-я площадка (8% и 7% соответственно).
Трехкомнатные «хрущевки» стали предлагаться в октябре дороже в районе пре-стижности ближе к центру в среднем на 2,6%, в основном за счет Первого микрорайона (2,27%), а также в районе средней отдаленности (5,7%) и в центре (1,8%).
В октябре оживились продажи недвижимости на окраинах. На Пятой площадке средние цены выросли на 4,2% в основном за счет трехкомнатных квартир. На Красной Речке цены поднялись за месяц на 3,4%, в большей степени за счет однокомнатных квартир, которые стали предлагаться дороже на 8,5%. На Базе КАФ средние цены выросли на 3,4% в основном за счет трехкомнатных (8,6%) и однокомнатных (3%) квартир.
В целом рост цен наблюдался в октябре в половине из 20 наблюдаемых жилмассивов и микрорайонов.
Имея такую картину роста, рынок тем не менее просел, как отмечалось, за счет старого и некачественного жилья. «Сталинки» предлагались в районе престижности ближе к центру (район 38-й школы, ул. Антенной-Санитарной, в Прибрежном микрорайоне) заметно дешевле сентября: однокомнатные - на 13,5%, трехкомнатные - на 6,5% и двухкомнатные - на 4,3%. Такие непрестижные дома есть во многих районах города, поэтому спад цен на них наблюдался повсеместно.
Сегодня многое говорит о том, что рынок вторичной недвижимости активно восстанавливается: растут цены, увеличивается число предложений, растет интерес покупателей к этим предложениям. В частности, исследования Интернета показывают, что посещаемость сектора недвижимости в Рунете за полгода выросла на 16%.
Хорошим подспорьем рынку недвижимости могла бы стать полномасштабная ипотека, но, к сожалению, по сравнению с прошлым годом она сократилась в 5 раз. Какие-то шаги для ее восстановления пытаются предпринять на самом верху. На днях в правительстве обсуждался вопрос о стратегии поддержки ипотечного кредитования. Эти мероприятия разрабатываются с целью снижения размера первоначального взноса до 10–20% при минимальных процентных ставках, а также чтобы застраховать заемщика от невозврата кредитов.
Будем надеяться, что дело не ограничится разговорами и принимаемые меры окажут свое положительное влияние, ипотека восстановится, восстановятся в полном объеме и краевые ипотечные программы, наши строители будут сдавать с каждым годом все больше нового жилья. Ведь его слишком много у нас никогда не будет.
Александр ХВОРОВ.