Миновали самые короткие декабрьские дни и, будем надеяться, самые низкие цены на рынке недвижимости Хабаровска. В течение 10 месяцев 2009 года квадратный метр в цене падал и к концу года стал предлагаться дешевле почти на 13% (на 6653 руб.). Но это не идет ни в какое сравнение с годом после дефолта 1998 года, когда квадратный метр подешевел на 44%.

Подводя итоги минувшего года, можно сказать, что обвала не произошло, экономика, хотя и с некоторыми потерями, выстояла. Новые жилые дома пока не начаты строительством, но работа по площадкам ведется, а домов, начатых строительством в 2008 году и раньше, сдано в минувшем более 15. За год неоднократно снижены ставки рефинансирования Центробанка, что стимулировало восстановление ипотеки.
Минувший декабрь был месяцем надежд и ожиданий, когда риэлторы и их клиенты стремились завершить сделки, а продавцы ликвидной недвижимости, не нашедшие покупателей, снимали свои предложения в надежде, что после новогодних праздников цены поднимутся. Потенциальные же покупатели отложили поиск вариантов и предпочли готовиться к продолжительным новогодним праздникам. В результате стоимость среднего квадратного метра по городу подросла всего на 153,7 рубля (0,3%), оставшись практически на уровне ноября - 50045,25, но перешагнув психологический рубеж в 50 тыс. рублей.
Заметней всего поднялась стоимость среднего квадратного метра по итогам декабря у квартир улучшенной планировки (1,6%), у трех- и однокомнатных квартир (0,6%) и на окраинах города (0,7%). При этом значительно упала стоимость квадрата у ветхого и старого жилья, представленного в основном «сталинками» (2,5%) и «хрущевками» (свыше 1%). Зимой недостатки этих домов наиболее наглядны, и квартиры в них меньше всего привлекают покупателей. Поэтому в районе престижности средней отдаленности и на окраинах, где таких квартир большинство, средний квадратный метр в них самый дешевый.
По-прежнему переоцененно выглядит средний квадратный метр у «малосемеек». Во всех районах престижности они на первом месте, превышая стоимость даже у квартир новой планировки в центре города. Причем стоимость среднего квадрата у «малосемеек» выше, чем у «хрущевок» и квартир улучшенной планировки, в среднем на 10 тысяч рублей.
Цены предложения на квартиры в декабре росли в половине наблюдаемых сегментов рынка жилья Хабаровска. В центре города наиболее заметно подросли цены предложения на однокомнатные «хрущевки» (2,25%) и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (2,87%). Поднялись здесь в цене и двухкомнатные квартиры новой планировки (1,44%) с «хрущевками» (0,9%).
В районе престижности ближе к центру наиболее заметный рост наблюдался в районе 38-й школы, где цены предложения поднялись на одно- и двухкомнатные квартиры, в основном за счет «сталинок», в районе Большая - Вяземская лидировали в росте однокомнатные квартиры, а в районе Памятника партизанам - Выборгской выросли цены на однокомнатные квартиры в основном за счет квартир улучшенной планировки.
В районе престижности средней отдаленности значительного подъема цен предложения не наблюдалось, за исключением Топографического техникума и Северного микрорайона, где подросли цены предложения на однокомнатные квартиры улучшенной планировки, а в районе Краснодарской - на двухкомнатные «хрущевки».
На окраинах города продолжал дорожать Авиагородок в основном за счет двух- и трехкомнатных квартир новой планировки, Березовка - за счет одно- и трехкомнатных квартир улучшенной планировки («брежневок»). Подорожали в этом районе престижности также однокомнатные квартиры в районе станции Хабаровск-2 и на Красной Речке.
Самые дорогие квартиры сегодня предлагают в новых многоэтажных домах в центре города по цене до 20,5 миллиона рублей за трехкомнатную квартиру с евроремонтом, а цена квадратного метра у них доходит до 195 тысяч рублей.
Самые дешевые - это однокомнатные «сталинки» и «малосемейки» (в основном это приватизированные комнаты в общежитиях) на окраинах и в средней отдаленности от центра. Их цена начинается от 600 тысяч рублей. А самый дешевый средний квадратный метр предлагается за 15,6 тысячи рублей в двухкомнатной квартире в ветхом двухэтажном деревянном доме с удобствами на улице.
Хотя прогноз - дело неблагодарное, но на рубеже старого и нового года необходимое и для продавца, и для покупателя, и для риэлтора, ибо каждый хочет провести сделку с наибольшей выгодой и наименьшими потерями.
В целом рынок недвижимости Хабаровска в 2010 году ожидает стабильность без существенных потрясений.
На первичном рынке, при условии некоторого снижения цен застройщиками, могут быть распроданы остатки былого строительства. При этом для краткосрочных инвестиций он будет оставаться очень рискованным, особенно на фоне стагнации в строительстве, которая, возможно, распространится и на следующий год. Вторичный рынок для инвесторов не будет представлять интереса, поскольку инфляция к концу года может перекрыть рост цен на нем. При этом могут активизироваться ипотечные программы, увеличиться объемы кредитования на приобретение жилья.
Учитывая все это, а также опыт прошлых лет, в том числе и динамику восстановления рынка недвижимости после дефолта 1998 года, можно предположить, что к концу зимы возможно некоторое повышение цен, но в начале весны рынок уйдет в небольшой минус. Затем до начала лета будет иметь место стабилизация с некоторым подъемом. Летом, скорей всего, роста не будет. А с сентября возможен подъем цен на основе традиционного повышения спроса, подогретого отсутствием ввода в строй новых домов. В результате за год вторичный рынок жилья Хабаровска может подрасти на 12-15%. В итоге стоимость среднего квадратного метра к концу 2010 года составит 56-57,5 тысячи рублей.
Александр ХВОРОВ.