Хабаровский рынок недвижимости в феврале превзошел самые смелые прогнозы - рост превысил 1,2%. В результате средний квадратный метр по городу стал предлагаться в конце февраля дороже январского на 625 рублей - за 50415,37 рубля. При таком темпе роста рынка в феврале напрашивается вопрос: продолжится ли поступательное движение вверх, или надо ждать других тенденций?

Положение в экономике и внешнеэкономическая ситуация подсказывают, что рост, скорей всего, продолжится. При этом, учитывая особенности хабаровского рынка, в течение года возможен как более высокий месячный темп роста, так и стагнация, а может быть, даже и некоторое снижение в отдельные месяцы. Темп роста рынка в феврале пока не компенсирует среднемесячного падения рынка в начале прошлого года, по­этому для восстановления его на докризисном уровне (сентябрь 2008 г.) потребуется при нынешних темпах, как минимум, десять месяцев, т.е. рынок полностью может восстановиться не раньше декабря нынешнего года.
Изучение рынка недвижимости Хабаровска в феврале показал, что интерес к квартирам «хрущевской» планировки в городе заметно вырос. Это видно из анализа 1100 предложений таких квартир на продажу. Средний квадратный метр по городу у них стал предлагаться в феврале дороже почти на 3%, при этом в структуре предложения их процент уменьшился. Возросла цена среднего квадратного метра у этой категории жилья в основном на окраине (на 3%) и в районе престижности ближе к центру (почти на 5%). Объясняется это потребностью людей, с одной стороны, все-таки покупать жилье, несмотря на экономическую ситуацию, а с другой - отсутствием достаточных средств для приобретения более качественных квартир. В итоге «хрущевки» на окраинах по стоимости среднего квадратного метра обошли даже квартиры новой планировки почти на 400 рублей.
Но присутствует здесь и другой фактор. В среднем по городу квартиры «хрущевской» планировки несколько пере­оценены. У них общая площадь в среднем меньше, чем у квартир улучшенной планировки, а просят за них сопоставимые цены. В результате несложных арифметических расчетов получается, что квадратный метр в среднем по городу у «хрущевок» дороже, чем у квартир улучшенной планировки, более чем на 2000 рублей.
Аналогичная картина и с «малосемейками». Они по стоимости среднего квадратного метра во всех районах престижности опережают даже квартиры новой планировки. Самые дорогие «малосемейки» предлагаются на продажу в Кировском районе города (средняя цена 1105 тыс. руб.), а самые реальные цены - в Центральном районе (средняя цена 944 тыс. руб.). Соответственно и превышение цены среднего квадратного метра у «малосемеек» над аналогичным показателем квартир новой планировки в центре всего 8%. А чем дальше от центра города, тем больше превышение, и на окраинах оно уже свыше 20%. Все это подтверждает их явную переоцененность, и чем дальше от центра, тем в большей степени.
Несправедливость цен или, точнее, их завышенность характерна для большинства предложений на рынке недвижимости. И не только в нашем городе, но и в других населенных пунктах нашей страны. Для этого есть несколько причин. Прежде всего, отсутствие доверия наших граждан к профессионалам рынка недвижимости - риэлторам. Опытный специалист, проработавший в этом бизнесе не один год, продавший и купивший не один десяток квартир, может очень точно определить стоимость любой квартиры с учетом конъюнктуры рынка. Но продавцам обычно кажется, что цена их квартиры занижена, а покупателю - что завышена. В результате возникает недоверие, подогретое страшилками о «черных» риэлторах. Еще одна причина завышенных цен, непосредственно связанная с первой, - отсутствие доступного рынка лицензированных оценщиков недвижимости, не связанных с оформлением и участием в сделке. Они могли бы вполне официально и достоверно определить цену продаваемой квартиры. И, наконец, причина в нашем менталитете. Каждый продавец надеется получить за свой товар больше, чем он того стоит, и накидывает на реальную цену еще какой-то процент да добавляет немного на случай торговли с покупателем.
Поэтому цены, публикуемые в специализированных изданиях, всегда несколько отличаются от окончательной цены сделки. Но причины завышения цен являются фактором постоянным и при большом количестве данных не влияют на анализ рынка. Зато эти цены дают возможность отслеживать и анализировать тенденции и динамику рынка. Что мы и делаем из месяца в месяц.
А главная тенденция февраля - активный рост цен на «хрущевки», особенно на окраинах города и в районе средней отдаленности. При этом даже трудно определить, на какие же квартиры цены росли быстрее: на одно-, двух- или трехкомнатные. Например, однокомнатные «хрущевки» в районе средней отдаленности поднялись в цене на 3,6%, двухкомнатные - на 2,5%, а трехкомнатные на окраинах подорожали на 2,4%. Повышение цен предложения на эти категории жилья наблюдалось почти во всех жилмассивах и микрорайонах, относящихся к этим районам престижности: и в поселке имени Горького, и на Красной Речке, и на Базе КАФ, в Северном микрорайоне, на Краснодарской.
Значительно подорожал в феврале центр города (в среднем на 4,5%). И, что интересно, в большей степени, чем другие, подорожали квартиры новой планировки малой комнатности. Они всегда пользовались хорошим спросом, и сегодня, когда ситуация начала стабилизироваться, спрос возобновился. Нельзя исключить, что кроме потенциальных жильцов эти квартиры стали приобретать и инвесторы, посчитавшие момент для таких вложений наиболее благоприятным.
Хотя расчеты показывают, что вложения денежных средств в недвижимость с целью сохранения средств и получения прибыли в этом году могут и не принести ожидаемой выгоды, так как из-за слабого роста рынка большую часть дохода съест инфляция.
Как поведет себя рынок недвижимости в марте, предсказать трудно, но наиболее вероятно, что он все-таки останется в положительной зоне и подрастет на 0,5-1%, а стоимость среднего квадратного метра к апрелю составит примерно 50,8 тысячи рублей.
Александр ХВОРОВ.