Земельные участки можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынках. На первичном рынке земля предоставляется будущему владельцу администрацией муниципального образования. Если участок вашей мечты находится в собственности у муниципального собственника, для начала необходимо подать заявление о предоставлении земельного участка в местную администрацию. В ходатайстве нужно указать цель использования земли, правовой статус (собственность, аренда и т.п.), предполагаемые размеры, местоположение. В установленный местными нормативными актами срок комиссия местной администрации должна рассмотреть это заявление.

В статье же речь пойдет о том, как купить дачу на вторичном рынке, что называется, с рук, когда право собственности на землю переходит от предыдущего хозяина. Предположим, дачку вы уже присмотрели, облюбовали и уже готовы ударить с продавцом по рукам, чтобы без лишних проволочек начать дачный сезон - скорее высаживать, растить, полоть.

Не спешите!

Давайте вместе с начальником отдела приема документов Управления Росре­естра по Хабаровскому краю Натальей Костроминой разберемся, какие документы понадобятся для купли-продажи земельного участка, на что обратить особое внимание, чтобы купить недвижимость, а не проблему.
Этап первый.
Проверка документов

Важно!
Остерегайтесь покупки, если продавец в качестве документа может предъявить только членскую книжку садовода. Правоустанавливающим документом эта книжка не является и регламентирует отношения лишь внутри садового общества. Сделки, совершенные путем переписывания членских книжек у председателя садового товарищества, юридической силы не имеют. То есть даже заплатив деньги за участок, вы не можете считать его своим, а также распорядиться приобретенной таким образом недвижимостью.
Продавать землю имеет право только ее собственник, права которого на участок подтверждены документально. От него требуется тот самый пакет документов, подтверждающих полномочия на распоряжение землей и позволяющих перерегистрировать право собственности на покупателя. В первую очередь это правоустанавливающие документы на землю.
Правоустанавливающий документ - это акт, подтверждающий, что право собственности владельца участка официально зарегистрировано.
Такая регистрация производилась в разные периоды различными органами и сохраняет юридическую силу. Правоустанавливающие документы могут быть в двух вариантах.
Вариант 1. Если право продавца приглянувшегося вам земельного участка возникло до 31 января 1998 года. В этом случае продавец имеет иные документы, например, акт о предоставлении участка, акт о праве на земельный участок, выписку из похозяйственной книги, иные документы.
Особенность сделок с таким участком в том, что, прежде чем его продать, владелец должен пройти перерегистрацию прав на землю. Сделать это можно одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю.
Вариант 2. Если вы решили купить земельный участок, который был приобретен после 31 января 1998 года, то у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права на землю, выданное краевым комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним или органом-правопреемником (это может быть Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края, Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО, с 1 ноября 2009 г. - Управление Росреестра по Хабаровскому краю).
Такой документ - самое надежное подтверждение права собственности продавца. Перерегистрации права собственности не требуется.
Еще раз подчеркнем: в число правоустанавливающих документов не входит «членская книжка»!
Сведения об участке
В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате такой процедуры участок получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков, земле присваивается кадастровый номер.
По закону для государственной регистрации сделки купли-продажи нужны не только документы о правах продавца на землю, но и акты, описывающие сам объект сделки - участок, то есть его техническое описание, кадастровый план участка (после 1.03.2008 года - кадастровый паспорт земельного участка). В этом документе описываются площадь, границы, конфигурация участка, категория земли, ее целевое назначение.
Сейчас достаточно обратиться в управление с имеющимися документами о правах на земельный участок, без представления кадастрового паспорта. Иные необходимые документы будут запрошены государственным регистратором самостоятельно, без участия заявителя.
Если в кадастровом паспорте нет точного описания границ
Обязательно ли проводить межевание? Межевание участков проводить гражданам необходимо лишь в отдельных случаях, к примеру, при спорах о земельных границах с соседями или когда владелец просто хочет знать точные границы своего участка. Кадастровый паспорт участка, в котором нет точного описания его границ, не является основанием для отказа в регистрации.

Важно!
Удостоверьтесь, что земельный участок принадлежит именно продавцу на праве собственности.
Проверить «юридическую чистоту» участка можно в органах, осуществляющих регистрацию права и сделки с недвижимостью (Управление Росреестра по Хабаровскому краю). Выясните, кому принадлежит право собственности на участок, не наложен ли на него арест, не находится ли участок под залогом.
Если садовый домик не зарегистрирован
Сегодня множество дачников, владея своими «сотками», являются собственниками земли, а не построек на ней - их попросту не всегда регистрируют. Покупатель на бумаге приобретает голую землю, а в реальности на участке есть и гараж, и дом, и банька… Стоит ли опасаться, если построек на участке как бы не существует?
Регистрировать постройки на садовом участке или нет - право, а не обязанность. Если прежний собственник этого не сделал, новый владелец земельного участка, если пожелает, на основании своего права собственности на землю сможет зарегистрировать садовый домик, баню, гараж, другие строения на участке в упрощенном порядке. Достаточно самостоятельно заполнить бланк декларации, который вам выдадут в территориальном управлении Росреестра. Заполнить декларацию совсем несложно.

Этап второй. Оформление сделки по закону

Государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, так и переход права собственности от продавца к покупателю. Для регистрации договора о продаже или покупке земельного участка (дома) надо представить в территориальный орган Росреестра по местонахождению вашего участка следующие документы.
Документы, необходимые для регистрации сделки купли-продажи земельного участка:
Квитанция об уплате государственной пошлины.
Договор купли-продажи (не менее чем в двух экз.).
Правоустанавливающие документы на земельный участок.
Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
Могут понадобиться еще документы, например, согласие супруга (супруги) на сделку, если имущество приобретено в браке.

Важно!
Договор купли-продажи в территориальном органе Росреестра не составляют. Вы должны представить уже готовый договор. Нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Заключительный этап

Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности- заключительный этап.
Право собственности на недвижимость возникает с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация - гарантия ваших прав. Поздравляем! Вы стали собственником. Теперь можно спокойно высаживать, выращивать, собирать.

Кстати:
Управление Росреестра по Хабаровскому краю располагается по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74.
Часы работы для заявителей:
понедельник - c 8.30 до 17.00; вторник - пятница - с 8.30 до 19.00 без перерыва на обед, суббота - с 9.00 до 14.00.
Е. Баковкина,
помощник руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю.