Юристы утверждают: если бы все собирающиеся строить жилье граждане разговаривали с застройщиком на языке закона, начинали раскошеливаться только на основании зарегистрированных в органах юстиции договоров долевого участия, то проблемы обманутых дольщиков в России не существовало бы вовсе.

Однако история строительства коттеджного поселка «Золотая долина» в Хабаровске - наглядное подтверждение того, что в нашей стране даже самый толковый закон способен превратиться в дышло...

Хотел по закону, получилось как всегда

Воплощение в жизнь этого проекта проходило по уникальной для современной коммерческой строительной индустрии схеме. Никаких тебе выданных задним числом разрешений на строительство, договоров инвестирования, внезапного удорожания квадратного метра и прочих прелестей, которыми третируют людей большинство современных застройщиков. В «Золотой долине» все проходило четко в соответствии с нормами закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в Российской Федерации». Застройщик ООО «Южуглесбыт» заключил с будущими владельцами коттеджей договоры долевого участия. И только после того, как они прошли регистрацию в органах юстиции, что было бы невозможно без разрешения на строительство, стал собирать деньги и возводить дома. Примечательно, что не только сами дома, но и поселковая земля, линии коммуникаций по договору в равных долях должны были по завершении строительства перейти в собственность жителей.
Юрий Дмитриевич Гришечкин признается, что решил построить для своей семьи дом еще несколько лет назад. С тех пор, как человек грамотный и осторожный, подыскивал застройщика, которому без опасения быть обманутым мог доверить воплощение своей мечты в жизнь. В итоге выбор пал на «Южуглесбыт», и хотя цены на строительство здесь были немаленькие, чашу весов перевесил именно факт серьезного отношения к правовой защищенности дольщиков. В 2007 году Гришечкин заключает договор.
- Ни одного дня не пожалел, что решил строиться у этой компании, - говорит он. - Во-первых, сама стройка велась, не в пример другим, быстро, качественно. Во-вторых, работа с документацией была поставлена цивилизованным образом: не пришлось никуда бегать, стоять в очередях, заказывать кадастровые паспорта, улаживать дела с БТИ, нанимать юристов. Всем этим занимался застройщик, нашей задачей было только вовремя вносить платежи. Но все, что с нами происходит сегодня, просто уму непостижимо.
В аренду под строительство город выделил 29 тысяч квадратных метров земли. Возведение поселка велось в две очереди. В первой - 32 дома и 34 дома - во второй. Уже в октябре 2008 года Гришечкин, как и большинство дольщиков «Золотой долины», переезжает с семьей в новый коттедж.
11 сентября 2009 года «Юж­углесбыт» сдает первую очередь. Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации Хабаровска подписывает акт на ввод объекта в эксплуатацию. В этот же день на основании этого акта застройщик подписывает с дольщиками соглашение о передаче им коттеджей. И в тот же день дольщики относят в управление Росреестра по Хабаровскому краю разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - документ, без которого оформление прав собственности на коттеджи невозможно. Первой за регистрацией своих прав на коттедж обратилась София Федоровна Гаврилова, но ей отказали.
- Там объяснили, что вначале необходимо присвоить новым строениям адрес, - рассказывает она. - Мы написали заявление в администрацию города. Через месяц наша улица стала официально называться Совхозной.
Повторно дольщики обращаются в юстицию 28 октября. Но опять получают отказ. Оказывается, что на предприятии «Южуглесбыт» началась процедура банкротства и 27 октября введено конкурсное управление.

Пойди туда, не знаю куда...

Кризис обрушился на «Золотую долину» в тот момент, когда работы на первой очереди уже были завершены, а на второй были выполнены примерно на 30 процентов. «Южуглесбыт» начинает испытывать серьезные финансовые проблемы: некоторые дольщики задерживают уплату взносов, а кто-то из них вовсе теряет возможность строить дальше. А поскольку стройка живет только за счет этих средств, вскоре нечем платить подрядчикам и налоги.
Не найдя другого выхода из ситуации, застройщик обращается в суд с заявлением о признании его банкротом. Надо отметить, что участники строительства второй очереди объекта также являются законными дольщиками, следовательно, имеют все права на недостроенные коттеджи. Правда, в стан «обманутых» попали только те из них, кто выплатил все до копеечки деньги за строительство. Их, по идее, должны внести в реестр кредиторов, и при грамотном конкурсном управлении вернуть им все не освоенные застройщиком средства.
Те же, кто платил в рассрочку, по сути, остались при своих. По закону они имеют право на основании договоров долевого участия зарегистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства. А потом либо продать объект, либо нанять другого застройщика и довести коттедж до ума.
И уж если этих людей закон защищает подобным образом, то как может коснуться финансовая передряга застройщика тех дольщиков, чьи дома он уже построил и сдал в эксплуатацию? Оказалось, что еще как может.
20 января 2010 года Софии Гавриловой в очередной раз отказывают в юстиции в регистрации прав собственности. В качестве основания в официальном документе указывается, что некоторые выданные ранее директором «Юж­углесбыта» документы отменены конкурсным управляющим Е. Кручининой. Поэтому, как указывает юстиция, все полномочия руководителя перешли к конкурсному управляющему, который теперь должен дать разрешение на регистрацию прав собственности дольщиков.
Напомню, речь идет не о каком-либо заявлении, а о разрешении на ввод в эксплуатацию, которое, кстати, давал не лично руководитель фирмы застройщика, а администрация города. Этот документ просто передается в юстицию, что не является юридически значимым действием, так как в результате этих действий у застройщика не возникают, не изменяются и не прекращаются гражданские права и обязанности. Тем более что по закону о долевом участии обязанности застройщика перед дольщиками заканчиваются с момента передачи им построенных объектов. Словом, никакого отношения к оформлению прав собственности на объекты долевого участия строительная фирма не имеет. Согласно договору, она должна построить дом, передать его дольщику, который и будет думать, что с ним делать дальше - оставить себе, продать или подарить. При чем тут мнение конкурсного управляющего, не понятно. Но люди все-таки решили получить ее на регистрацию прав собственности. Однако Екатерина Кручинина им отказала, сославшись на то, что по закону не имеет права выдавать такие документы.
Впрочем, благосклонность конкурсного управляющего - это не единственное, что требуют в юстиции. В официальном документе это ведомство указывает на то, что дольщики обязаны предоставить также платежные документы, подтверждающие, что они рассчитались с застройщиком...
Пока дольщики бегают по юристам, конкурсный управляющий начинает рассылать им уведомления о том, что их дома будут включены в конкурсную массу для погашения долгов застройщика перед… кредиторами.
Ситуация - абсурднее не придумаешь. Застройщик выступает в роли должника, дольщики, которым он не достроил дома, налоговая инспекция и подрядчики - кредиторы. А владельцам новых коттеджей отведена, видимо, роль козла отпущения, который должен за все это ответить.
Люди обратились с жалобами в прокуратуру Железнодорожного района г. Хабаровска, поданы заявления в полпредство и Генеральную прокуратуру по ДВФО.
София Гаврилова и еще несколько ее товарищей по несчастью подали иски в суд. Но после первого же заседания судья внезапно ушел в отпуск, слушания возобновятся только через два месяца. Вполне достаточный срок, чтобы списки «обманутых» в Хабаровском крае пополнились теперь уже настоящими дольщиками, чьи права, как считается, строго блюдет закон.
Оксана ОМЕЛЬЧУК.
Фото Сергея ПЛОТНИКОВА.