В арендные отношения изначально заложен конфликт интересов: владелец помещений, как правило, хочет получить с них как можно больше, а арендатор – заплатить как можно меньше. Часто в результате ситуация выходит за рамки мирных деловых отношений, и тогда суд решает, кто здесь прав.

Каждый предприниматель, конечно же, не мечтает о судебных тяжбах, а если деваться некуда, то стремится их выиграть. Но, увы, нередко это уже не в его власти. Потому что в свое время не достало юридической грамотности при оформлении договора аренды, либо теперь не хватает сил и возможностей бороться с диктатом арендатора-монополиста.
Буквально в этом году в двух крупнейших городах края - Хабаровске и Комсомольске - произошли как раз такие арендные конфликты с криками, нервами и вызовом в арбитражный суд. Возможно, кому-то из предпринимателей этот печальный опыт поможет не оказаться в такой же остроконфликтной ситуации.

А заплатите нам ещё раз

Этой весной в Хабаровске несколько десятков предпринимателей, которые некогда арендовали места в торговом центре «Светлана», стали ответчиками в суде по многомиллионным искам. Суть дела в том, что они платили за пользование помещением, но не тому, кому нужно.
Начало же этой скандальной истории уходит в 2001 год. ОАО «Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения» (ДВНИИТС) сдал пустующие помещения бывшего лабораторного цеха на улице Ленина, 57 в аренду компании «Бизнес-Контакт» под торговый центр. Договор был подписан сроком на 10 лет, зарегистрирован в органах юстиции. На его основании фирма-арендатор провела реконструкцию строения и стала сдавать площади в субаренду мелким предпринимателям.
Несколько лет все всех устраивало. Но в 2005 году руководство института решает поднять стоимость аренды, причем сразу в пять раз. Фирма «Бизнес-Контакт» на эти условия не согласилась, но и освобождать помещение не захотела. Спор превратился в долгоиграющий судебный процесс, который закончился только в 2008 году окончательным расторжением договора между ними.
Случись такое в стране, где относиться к законам принято с большим пиететом, бывший арендатор поспешил бы освободить помещение, дабы не нарваться на штрафы и прочие неприятности. Но история с ТЦ «Светлана» - классический пример того, как у нас работает исполнительное законодательство.
«Бизнес-Контакт» как ни в чем не бывало продолжил свою деятельность. Фирма продолжала заключать договора аренды с владельцами торговых точек. Как выяснится позже, суммы, которые предприниматели выкладывали за пользование квадратными метрами, были в несколько раз выше, чем те, которые доставались институту.
Все это время ДВНИИТС пытался добиться исполнения судебного решения. Кроме того, руководство института направило в органы юстиции соответствующий документ, на основании которого в едином государственном реестре должна была появиться пометка о том, что со здания на улице Ленина, 57 снято бремя аренды. Тщетно.
И тогда институт обращается в суд с намерением взыскать с владельцев торговых точек арендную плату за три года.
То, что, получив такое «приглашение», люди испытали шок, еще мягко сказано. Суммы исков были от 600 тысяч до 3 миллионов рублей. Для многих предприятий подобные долги стали бы приговором.
Скандал получился громким. Высказывалось даже мнение, что предприниматели сами должны были быть начеку, более грамотно относиться к заключению правовых сделок, смотреть, что подписывают... Однако все не так просто.
Допустим, кому-то из бизнесменов и пришло бы в голову выяснить, действительно ли «Бизнес-Контакт» имеет право сдавать помещение в субаренду. Запросил бы он, например, сведения в органах юстиции. Но там, как мы знаем, изменения в документы внесены не были. Вплоть до февраля 2010 года на здании института висело обременение в виде аренды.
Можно, конечно, выяснять в суде: не является ли будущий бизнес-партнер ответчиком или того хуже - должником? В Интернете есть даже сайт арбитражного суда, на котором публикуется информация о том, участвует ли компания в судебных тяжбах или нет. Но в данном случае никто из предпринимателей-субарендаторов на всякий случай интересоваться этим не стал...
Их юридическую защиту осуществляли специалисты Центра юридической защиты предпринимателей. Процесс получился не менее скандальный, чем вся эта история. Первая инстанция арбитражного суда в исках ДВНИИТС к предпринимателям отказала. Не успели люди отпраздновать победу, как вторая инстанция вновь признала их должниками. И только в кассационном порядке суд постановил, что бывшие арендаторы никому ничего не должны.

Пункт расторжения

В торговой сфере Комсомольска-на-Амуре тоже конфликт перешел грань мирного решения. Предприниматели, арендующие площади в торговом центре «Премьер», закидали милицию и мировой суд жалобами на действия администрации здания. Сейчас ОВД Центрального района проводит очередную проверку по заявлению Виктории Курбатовой, которая три года арендовала помещение под фитнес-клуб и детскую танцевальную студию.
- Но несколько месяцев назад хозяйка «Премьера» Нина Евгеньевна Иванова вдруг завела речь о том, что хорошо бы мне переехать в другой зал, этажом выше, - рассказывает Виктория. - Я возразила: это помещение меня вполне устраивает, я сделала там ремонт, именно под него закупала оборудование. И потом, срок договора аренды у нас заканчивается только в конце года, все его условия я соблюдаю, плату вношу. Словом, считала, что без моего согласия перенести мои предприятия в другое место арендодатель не имеет права.
Но в один из майских дней двери клуба оказались опечатаны, перед ними была выставлена охрана. А обращение предпринимателя в правоохранительные органы, куда Виктория тут же бросилась, чтобы защититься от «беспредела», ни к чему не привело. По словам начальника ОВД Центрального района Комсомольска Алексея Башкова, подобные ситуации в «Премьере» уже были. Несколько предыдущих проверок заканчивались отказом в возбуждении уголовных дел, так как подобные конфликты являются гражданско-правовыми, и решаться должны в суде.
Хозяйка «Премьера» Нина Иванова утверждает, что вообще не понимает, при чем здесь милиция. По ее мнению, никаких законов она не нарушала, а действовала в полном соответствии с договором аренды. Предлагала Курбатовой другое помещение, но та отказалась. Поэтому договор и был расторгнут в одностороннем порядке, на что, как уверяет Нина Евгеньевна, администрация здания имеет полное право.
Дело в том, что в документе есть пункт, где сказано: «Арендодатель имеет право вносить изменения в договор аренды на основании вновь принятых нормативных положений, регулирующих отношения сторон в рамках настоящего договора». По сути, это условие договора полностью развязывает арендодателю руки и позволяет ему делать все, что угодно. Достаточно принять «нормативное положение» и внести изменение в договор. Пойди потом докажи, что владелец здания не прав. Ведь, по сути, подписывая документ, предприниматель соглашается со всем, что в нем заложено.
По словам Виктории, договор она читала не раз, так как дорожила арендуемым помещением, и старалась соблюдать все условия, чтобы не лишиться права его занимать. Но о чем идет речь в злополучном пункте, говорит, не поняла. О том, чтобы проконсультироваться с юристами, видимо, и мысли не возникло. Курбатова утверждает, что отношения с владелицей здания у нее складывались ровные, даже можно сказать дружеские, так что она и подумать не могла, что все закончится таким скандалом.
Примерно такая же история случилась с еще одним арендатором «Премьера» - ООО «Бункер». Фирма планировала открыть там ночной клуб. Несколько месяцев ушло на ремонт и обустройство помещения, закупку и монтирование звукового и светового оборудования и так далее.
Параллельно решался вопрос об устройстве дополнительного эвакуационного выхода. Дело в том, что этот цокольный этаж торгового центра, где планировали разместить ночной клуб, изначально был единым большим залом с двумя выходами. Впоследствии в результате перепланировки там появилось несколько отдельных магазинов, оба выхода оказались изолированы друг от друга.
- Однако садиться за решетку, как хозяевам печально известной «Хромой лошади», никому не хочется, - говорит генеральный директор ООО «Бункер» Андрей Данукин. - Поговорили с Ивановой, она согласилась: мол, делайте себе двери.
Трения возникли после того, как предприниматели обратились в проектную организацию и получили план перепланировки. Оказалось, что «прорубать дверь» нужно прямо в фасаде здания, но Нину Иванову это уже не устроило.
Андрей Данукин утверждает, что пытался с Ниной Евгеньевной договориться, ведь в обустройство помещения они уже вложили немалые деньги. Но так же, как и Виктория Курбатова, в один из дней наткнулся на закрытые двери и охрану. Как утверждает Андрей, особенность договора аренды, по которому администрация здания может выставить их предприятие за дверь в любую минуту, заметил сразу. И даже ходил к Ивановой на прием с тем, чтобы уговорить ее внести в этот документ изменения. Не вышло. Объяснение прозвучало так: это типовой договор, подписывают его все арендаторы, и менять его ради одного из них администрация не будет.
Сейчас ООО «Бункер» обратилось с заявлением в Арбитражный суд Хабаровского края с требованием признать условия договора аренды кабальными. Однако однозначно предсказывать его решение в пользу предпринимателя было бы опрометчиво.
Все эти истории роднит не только общий сценарий: «злодей»-арендодатель ущемляет интересы арендатора. Но еще и то, что владелец площадей априори имеет в этих конфликтах преимущество. На него не могут повлиять правоохранительные органы и органы власти. Взывать к его совести - наивно. Арендатору остается только более осторожно относиться к своим арендным отношениям, тщательно готовить арендный договор, прежде чем вкладывать в помещение свои кровные деньги. Ну и судиться, разумеется…
Оксана Омельчук.
Фото Сергея ПЛОТНИКОВА.
(Другие материалы выпуска читайте в рубрике «Деловая среда»)