В Хабаровском районе прошел «круглый стол» по проблемам малоэтажного строительства. Он собрал все уровни власти: районной, городской, краевой и все ветви профильного бизнеса: девелопмент, застройщиков и строителей. Сошлись в итоге на том, что одни уже могут строить, а другие давно этого хотят и даже способствуют. То есть революционных противоречий между бизнесом и властью практически никаких. Отчего же тогда коттеджные поселки в пригородах не растут, как грибы на солнечной поляне?

На самом деле растут. Просто не так быстро, как хотелось бы, и далеко не везде. По большому счету - только в Хабаровском районе (этим, собственно, и объясняется место проведения «круглого стола»). Район на протяжении последних, наверное, пяти лет занимает в Хабаровском крае второе место после города Хабаровска по объему сдачи жилья. Только в краевом центре строят многоквартирные дома, а в пригороде - малоэтажные. По сути, здесь сложился некий полигон для обкатки индивидуального жилищного строительства. Есть опыт хороший и плохой.

Строители не комплексуют

Отрицательный, прежде всего, в том, что малоэтажное строительство до сих пор не вышло на уровень комплексного.
- То строительство, которое сегодня ведется на нашей территории, - говорит глава Хабаровского района Владимир Алешко, - можно назвать скорее индивидуальным или даже самостийным. Каждый строит все сам для себя: делает шамбо, пробивает скважину, решает проблему отопления. Один при этом ставит теплостанции, другой - солнечные батареи, третий - угольную печь. Любой из этих индивидуальных проектов имеет право на жизнь. Но гораздо эффективнее было бы строить комплексно и создавать единую для всех систему водоснабжения, канализации и электроснабжения. Ведь порой получается, что 20 человек ставят на своих участках скважины, а один в этот водоносный слой сбрасывает канализацию.
В качестве самого отрицательного примера такой индивидуалистской застройки Владимир Алешко назвал село Матвеевка. Определены размеры улиц и дорог, но люди потихоньку начинают переносить заборы, захватывая лишнюю площадь - вначале на 20 сантиметров, потом на полметра… В конце концов перекрывают кюветы. В результате на одной из улиц в Матвеевке сегодня осталась лишь четырехметровая по ширине проезжая часть - две легковые машины на ней не могут нормально разойтись, что уж говорить про грузовики.
Игорь Лавренович, заместитель начальника Управления архитектуры и строительства министерства строительства Хабаровского края, еще более категоричен: «Примеров комплексного освоения территорий в Хабаровском крае по большому счету нет. То, что сегодня делается даже в самых лучших вариантах, еще далеко от обычной зарубежной практики, когда застройке предшествует серьезное и комплексное проектирование. Здесь должен быть главный принцип и гарант успеха - одна компания выигрывает торги на земельный участок, создает проект и реализует его «под ключ» от инфраструктуры до готового жилья».
Возможно, это и идеальное решение, но таких крупных многопрофильных компаний по факту у нас нет. Хотя нельзя сказать, что никто совершенно не пытается решать проблему малоэтажного строительства в комплексе. Например, есть проект комплексной застройки территории у ООО «Солнечная поляна» в районе села Мирное. Он предусматривает создание бизнес-района с торговыми центрами, жилого квартала площадью 35 гектаров, парка отдыха и развлечений.
- Наш бизнес - девелопмент - переводится как «развитие земли», - говорит Николай Дымченко, генеральный директор ООО «Солнечная поляна». - Это и есть как раз планирование и проектирование, создание инфраструктуры, благоустройство. Строительством же домов, на наш взгляд, должны заниматься специализированные строительные компании. Но на сегодняшний день в Хабаровске нет таких, которые бы были у всех на слуху, которым бы все доверяли, видели гарантию качества работ. Может, такие и существуют, но их, как показывает практика, не знают наши клиенты. В результате люди не могут решить главные вопросы: с кем строиться и за какую цену? Более того, они за время строительства минимум два раза меняют компанию-застройщика.
Строителей за «круглым столом» было немало. Многие из них, вероятно, даже могли бы гарантировать качество своих работ. Но то, что такие компании в Хабаровске известны лишь в узких кругах, - факт. То, что нет тесной связи между фирмами нашего малоэтажного строительного комплекса - тоже.

Земля круглая и ее много

Другой вопрос: а хватит ли земли для массового развертывания малоэтажного строительства? Ведь речь идет не об 1-2 высотной свечке, а о сотнях домов с участками.
- У Горбачева был, если помните, лозунг: «Каждому гражданину к 2000 году по квартире», - говорит Валерия Гришина, начальник отдела архитектуры и градостроительства Хабаровского муниципального района. - Тогда, 20 лет назад, мы и начали выделять первые площадки под комплексную застройку. С июля 2006 года предоставили более 1200 участков, выдали 450 градостроительных планов и порядка 500 разрешений на строительство домов. Таким образом, земельных резервов в границах населенных пунктов у нас практически не осталось. В свою градостроительную схему мы заложили практически все перспективные площадки для малоэтажного строительства. Их общая площадь составляет сегодня порядка 300 гектаров.
Получается, что сейчас район выставляет на торги как раз последние свободные земли (в этом году попытаются продать еще пять участков). А что в перспективе? А в ней так называемые федеральные земли.
- Мы в министерство строительство края дали несколько предложений по тем землям, которые раньше принадлежали федеральным структурам, но давно ими не используются, - говорит Владимир Алешко. - Таких у нас порядка 200 гектаров. Эти земли в шаговой доступности от населенных пунктов с развитой инфраструктурой, в 30 минутах езды от центра Хабаровска. Там можно строить жилье в рамках федеральных программ расселения ветхого жилья, переселения с северных территорий. Те же самые военнослужащие увольняются в запас и могли бы остаться на Дальнем Востоке, построить здесь свое индивидуальное жилье.
Однако «вырвать» землю у нашего Министерства обороны не так просто, оно бережет ее получше гос­границы. Для решения в том числе и этой проблемы создан Фонд содействия жилищного строительства, который будет заниматься как раз выделением площадок федеральной собственности под жилищное строительство и стройиндустрию. Однако, как утверждали участники «круглого стола», такое выделение идет по конкурсу с очень жесткими требованиями. На торгах побеждают те, например, кто может освоить до 15 гектаров земли в течение трех лет. У нас инвесторов такого масштаба пока нет. И это, возможно, еще один повод объединяться для застройщиков и строителей.
Между тем конкуренцию в малоэтажном строительстве Хабаровскому району может составить и сам Хабаровск. Во всяком случае, в его мэрии тоже думают о перспективах массовой индивидуальной застройки.
- По Хабаровску мы прогнозируем довольно серьезный спад ввода жилья в 2011 году - порядка 30 процентов, - говорит Евгений Куликов, заместитель директора департамента архитектуры и строительства Хабаровска. - Мы исходим из того, что в 2009 году произошло снижение выдачи разрешений на строительство многоквартирных домов. С другой стороны, в тот же период по индивидуальным домам спрос на такие разрешения только увеличился. Это говорит в том числе и о смене жилищных предпочтений горожан. И Хабаровск к нему тоже должен готовиться. По утвержденному генплану, в 2010 году площадь участков под строительство малоэтажной застройки планируется в размере 2570 гектаров. А к 2025 году - уже 3420 гектаров.
В общем, земельный вопрос у нас не самый проблематичный. Земля есть, но чаще всего она девственно чиста от инженерных коммуникаций.

Инфраструктуру бы, да «бы» мешает

Андрей Макаров, директор ООО «СевероСтрой-ДВ»: «Тот проект, который наша компания реализует, я считаю комплексным. Потому что на земле, которую мы взяли, никаких коммуникаций изначально не было. Например, для решения проблем канализации мы вначале планировали строить шамбо. Но уже в процессе работ пришли к выводу, что необходимо людям сразу создавать нормальные условия для жизни. Пересогласовали с районом проект, сами прокладывали канализационные сети за счет средств дольщиков и своей прибыли...
- Затем наша компания делала детские площадки. Опять за счет дольщиков... Но ведь для того, чтобы дальше создавать, как это нужно, детские сады и больницы, требуются более серьезные средства, чем есть у застройщика и дольщиков. Здесь необходимо участие муниципальных органов власти. Нужна материальная поддержка для строительства дорог и прокладки сетей. В ином случае малоэтажное жилье не будет доступным. Необходимо понимать разницу сетевых затрат при строительстве многоквартирного дома в центре Хабаровска и квартала в чистом поле. В первом случае можно провести 100 метров коммуникации и построить затем 18 этажей, во втором - нужно проложить 350 метров и построить лишь 10 коттеджей.
Ответом на это вполне обоснованное заявление стало печальное восклицание главы Хабаровского района: «На все коммунальные ремонты в этом году у нас выделено чуть более 40 миллионов рублей. Какие дороги мы можем из такого бюджета построить, когда средства нужны на первоочередной ремонт школ и больниц!»
Возможно, здесь на помощь селу придет город?
- Не было никогда у нас готовых инфраструктурных решений и не будет, если сами этим не займемся, - говорит Валерий Лебеда, директор департамента муниципальной собственности города Хабаровска. - Мы прекрасно понимаем, что на территории Хабаровского района строят в основном жители нашего города. Ведь в Хабаровске нет таких, как в пригороде, участков для комплексного мало­этажного строительства. Значит и нам надо вместе решать их проблемы, вместе создавать инфраструктуру в приграничных районах. И мы ведем уже серьезные совместные работы, например, по подключению Красной Речки к централизованному водоснабжению, вкладываем там средства в устройство канализации. С севера в город заходит тунгуский водовод. На следующий год можно будет уже и в этом направлении совместно работать с Хабаровским районом. Позиция мэра Хабаровска Александра Соколова - начать совместное строительство дорог. Конечно, на большие проекты средств сегодня нет ни в районе, ни в городе. Но можно выбрать какой-то участок, создать на нем всю необходимую инфраструктуру и затем уже предложить его инвесторам под застройку.
- Хорошая идея - объединение усилий города и района в создании инфраструктурных условий для малоэтажного строительства, - поддержал тут же Игорь Лавренович. - Мы готовы ее тоже продвигать на всех уровнях.

Кто-кто в теремочке живёт

Разумеется, каким бы круглым не был стол, за пару часов работы на нем проблему малоэтажного строительства в крае не решишь. Ее обсуждение просто перенесли из отдельных кабинетов и офисов в общий зал и на публику. Это уже не мало, но и не много. Потому что все эти не решенные пока проблемы в первую очередь ложатся не на органы власти, не на строительный бизнес, а на людей, желающих жить в своих домах. Их, кстати, за «круглым столом» в этот раз не было. Или почти не было…
- Первая малоэтажная застройка в Хабаровске началась на пике экономических реформ, но потом вдруг на долгое время встала, - говорит Валерий Лебеда. - Причина была не в каких-то экономических и социальных кризисах. Просто люди пришли строить буквально в чистое поле, не подозревая, что им предстоит. Многие выбирали участок подальше от дороги, чтобы потом спокойнее было жить. Ждали, что ответвление трассы к ним само придет, - не дождались. И другие сети не пришли. Люди в своих домах оказались никому не нужны - никто их не обслуживал ни по каким коммунальным проблемам: теплу, свету, воде, канализации. Я сам продал квартиру в городе, построил дом, три года жил - три года сам все ремонтировал. Это, поверьте, тяжелый труд.
Многие хабаровчане не просто поверят, а прекрасно знают, насколько тяжело построить дом, а потом еще тяжелее его содержать.
Виктор Илин.

P.S. Тема малоэтажного строительства не может ограничиться одним «круглым столом», поэтому мы ее продолжим в ближайшем специальном выпуске «Тихоокеанской звезды» - «Большая стройка».

(Читайте другие материалы выпуска «Деловая среда».)