Дорогая моя землица

Загородная земля, как любое другое имущество, подлежит ежегодному налогообложению. Однажды достав из почтового ящика налоговое уведомление, собственник землицы в деревне с удивлением обнаруживает, что он, оказывается, обладает весьма дорогостоящим наделом! Стоимостью порой в несколько… миллионов рублей. При этом реальная рыночная цена участка в разы меньше. Почему так происходит и что с этим делать?

Дело в кадастре

Кадастровая стоимость земельного участка - это определенная расчетная величина, которая утверждается региональными (в некоторых случаях - муниципальными) властями по результатам государственной оценки земли. Сроки ее проведения - не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет.

При оценке определяется наиболее вероятная цена земли, по которой она может быть продана, исходя из усредненных показателей по региону, с учетом конкретного расположения (например, удаленность от областного центра).
Непосредственного осмотра каждого надела с установлением его конкретных характеристик, учета месторасположения и инфраструктуры не производится - всех стригут под одну гребенку.
Например, два участка в одном районе, находящиеся в разных местах, могут быть одинаково оценены в кадастре. Но при этом один из участков - с круглогодичной транспортной доступностью, подведенными коммуникациями. Второй же располагается где-то в глуши, подъехать к нему можно разве что на тракторе, отсутствуют газ, водоснабжение.

В результате кадастровая оценка этих участков будет одинаковой, но по факту может в разы отличаться от реальной рыночной стоимости - в меньшую или большую сторону.
Кадастровая оценка используется в первую очередь для расчета земельного налога. Чем выше стоимость земли, тем большую сумму ее собственнику придется платить в бюджет.
Пример из практики. Земельный участок Сорокина А. В. имел внесенную в кадастр стоимость в размере 2 758 641 рубль, с которой владелец ежегодно уплачивал налог в размере 8275 рублей 92 копейки.
Учитывая неразвитую инфраструктуру сельского поселения, где располагается участок, его реальная рыночная цена была гораздо ниже. По результатам работы профессионального оценщика цена составила 845 000 рублей.
После принятия положительного решения комиссией Росреестра при рассмотрении заявления Сорокина А. В. с приложенным отчетом налог стал исчисляться в размере 2535 рублей.
Ставки земельного налога разнятся от региона к региону. Узнать точную ставку по району, где находится ваш участок, можно на сайте Федеральной налоговой службы.

Почём земля?

Узнать, во сколько оценен ваш участок в кадастре, можно двумя способами.

1. Обратитесь в территориальный орган Росреестра (непосредственно либо через МФЦ «Мои документы») и получите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Для этого достаточно предъявить паспорт и назвать адрес земельного участка. Выдается такой документ бесплатно.
2. Узнайте кадастровую стоимость на официальном сайте Росреестра. Для этого зайдите в раздел «Электронные услуги и сервисы», далее - «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». В открывшуюся форму введите адрес и кадастровый номер (указан в документах на собственность) вашего земельного участка, сформируйте запрос. Будут отражены данные о кадастровой стоимости принадлежащей вам земли.

Как уменьшить стоимость земли

Если обнаружилось, что стоимость вашего участка, закрепленная в кадастре, явно завышена, существуют возможности снизить ее до реальной рыночной цены.
Для этого установлена процедура оспаривания кадастровой оценки: в административном порядке (в органах Росреестра) либо сразу через суд. Закон дает гражданам право самостоятельно определить, куда обращаться.

Идем в Росреестр

При Управлении Росреестра каждого региона имеется специальная комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Процедура пересмотра оценки вашего участка начинается с подачи заявления. Составляется оно в произвольной форме. В заявлении укажите:
Ф.И.О. заявителя, его контактные данные (адрес, телефон);
данные о земельном участке (адрес, кадастровый номер);
причины, по которым вы считаете кадастровую стоимость неверной.

Обязательно приложите:

1) Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земли.
2) Заверенную нотариусом копию документа, подтверждающего права на земельный участок, - свидетельство или выписку из ЕГРН.
3) Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка. Он должен быть представлен в бумажном виде и на электронном носителе (диск, флешкарта). Отчет готовится уполномоченной организацией или индивидуальным предпринимателем, которые специализируются на оценке земли. Стоимость услуг оценщика - от 8 тысяч рублей и выше в зависимости от региона.
Заявление с указанным пакетом документов можно лично принести в Управление Росреестра либо направить по почте (заказным письмо с уведомлением о вручении и описью вложения).
Заявление не примут к рассмотрению и вернут вам в следующих случаях:
отсутствует какой-либо из обязательных документов;
пропущен срок подачи заявления (позже пяти лет с момента внесения сведений в кадастр);
кадастровая стоимость ранее уже пересматривалась и была установлена в размере реальной рыночной цены участка.
В случае если вами были соблюдены необходимые требования и возврат заявления является незаконным, оспаривайте действия комиссии в судебном порядке.

Комиссия или суд?

После принятия заявления комиссия обязана рассмотреть его в месячный срок со дня поступления документов. О дате и времени рассмотрения вы должны быть уведомлены не позднее недели со дня обращения.
Вы можете лично присутствовать на заседании комиссии, но явка необязательна. По результатам рассмотрения будет принято решение о снижении кадастровой стоимости либо об отказе в этом.
При положительном решении данные об этом не позднее пяти дней комиссия без вашего участия направит в территориальное отделение Росреестра и известит вас.
В случае если комиссия отказалась снижать кадастровую стоимость, обращайтесь в верховный суд региона (областной, краевой, республиканский). При подаче заявления важно не пропустить сроки: оспорить кадастровую стоимость можно не позднее пяти лет с даты внесения сведений о ней в реестр недвижимости (ЕГРН).
Если же оспаривается отказ комиссии, тогда документы должны поступить в суд в течение трех месяцев со дня отказа. При пропуске указанных сроков в уменьшении кадастровой стоимости ваших соток будет отказано.
Если в результате всех ваших усилий комиссия или суд снизили кадастровую стоимость участка, можете спать спокойно. Сведения о новой стоимости будут внесены в Реестр недвижимости и после этого переданы в налоговую службу.

Ольга ФЕДУЛОВА, адвокат.