Купля-продажа жилого дома

В наших городах и иных населенных пунктах значительна доля так называемого «частного сектора», заполненного жилыми домами. Кроме того, за последние годы значительно увеличилось количество прекрасно благоустроенных городских и пригородных коттеджей современного типа, с большими приусадебными участками, современными объектами инфраструктуры.
Все это - объекты для сделок. Жилой дом относится к недвижимости. Однако его реализация или приобретение имеют свои особенности, о которых необходимо иметь представление.
Переход права собственности на жилой дом по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. При переходе права собственности на жилой дом покупателю также передается право собственности на принадлежащий продавцу земельный участок, занятый таким домом и необходимый для его использования.
Очень важным становится и оформление в полном соответствии с земельным законодательством границ земельного участка, а не просто постановка его на кадастровый учет.
Законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.
Если жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, а земельный участок - на ином праве (например, безвозмездного пользования, аренды), то при продаже дома покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец. Запись об этом обязательно необходимо сделать в договоре купли-продажи дома.
Сложнее выглядит сделка, когда права на земельный участок с точки зрения земельного законодательства недооформлены. Но это - тема отдельного разговора.
Как правило, для заключения договора купли-продажи жилого дома требуются:
- документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
- правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок, на котором он расположен (документы, на основании которых продавец приобрел право собственности, например договор купли-продажи, договор дарения, акт органа местного самоуправления и т. д.);
- правоподтверждающие документы (свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданные до 15.07.2016, либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 - ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на жилой дом и земельный участок);
- выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в жилом доме лицах;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если жилой дом и (или) земельный участок были приобретены в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);
- иные документы в зависимости от ситуации.
Выписки из ЕГРН нужны для того, чтобы покупатель удостоверился в том, что жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, находятся в собственности продавца, а также в отсутствии обременений.
Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе в течение трех рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса.
В случае оформления сделки через нотариуса выписки могут быть получены нотариусом в течение трех дней со дня направления им запроса на бумажном носителе либо в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (п. п. 37, 153 Административного регламента, утвержденного Приказом Росреестра от 27.09.2019 № П/0401; п. п. 4, 6, 30 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968).
К слову сказать, если вы желаете максимально обезопасить сделку, оформлять ее лучше через нотариуса. Если же в сделке вы не сомневаетесь и желаете сэкономить - можно обойтись без нотариального оформления, путем обращения в многофункциональные центры (МФЦ).
Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К таким условиям относятся сведения о продаваемом доме и земельном участке и цене, а также перечень проживающих в жилом доме лиц, сохраняющих право пользования им после продажи.
Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить жилой дом и земельный участок, подлежащие передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома на земельном участке: адрес, кадастровый номер, площадь, а для земельного участка - также категорию земель и вид разрешенного использования.
Также нужно указать реквизиты правоустанавливающих документов, даты и номера регистрации права собственности продавца в ЕГРН (ст. ст. 550, 554, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).
Кроме того, в договоре необходимо отразить порядок уплаты цены договора, сроки освобождения и передачи жилого дома с земельным участком покупателю, сведения о наличии обременений или ограничений в их использовании (аренда, залог и т. д.).
Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 19.04.2017 № ОГ-Д23-4562).
Количество экземпляров договора зависит от количества сторон сделки, один экземпляр договора остается в органе регистрации прав.
Передачу жилого дома оформляют, как правило, передаточным актом (ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии, что стороны сделки не возражают против этого.
В остальных случаях документы на регистрацию могут быть представлены гражданами самостоятельно.
Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр с заявлением, необходимыми документами и уплатить госпошлину. За регистрацию права собственности на жилой дом госпошлина уплачивается в размере 2 000 рублей.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи.
При продаже жилого дома, находившегося в собственности менее установленного срока, продавец обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ. Если декларацию не представить, налоговый орган рассчитает налог на основании имеющихся у него сведений. С даты регистрации перехода права собственности покупатель обязан уплачивать налог на имущество. Оба участника сделки имеют право на имущественный вычет.
Зная перечисленные здесь сравнительно несложные правила, вы можете существенно сэкономить на разного рода консультантах, риелторе, юристе или нотариусе при оформлении сделки купли-продажи жилого дома.

Михаил СЛЕПЦОВ, кандидат юридических наук, доцент, заслуженный юрист Российской Федерации.