Главное, чтобы «не поехали» крыши

Несмотря на холода, на крыше дома № 21А на ул. Краснодарской, кипят работы

Сборы взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов в регионе на сегодняшний день - одни из самых высоких среди субъектов федерации. С 2019 года не опускаются ниже 93%. Директор Регионального оператора - Фонда капитального ремонта МКД Алена Сидорова объясняет это достаточно просто. Люди видят реальный результат. И хотят, чтобы в их домах было не хуже, а то и лучше остальных.
- Знаете, как приятно, - говорит Алена Сидорова, - когда едешь по городу и понимаешь, что в каждом третьем доме ты что-то делал: крышу, фасад, лифтовое оборудование…
Один из интересных видов работ - переустройство крыш с плоских на скатные, их еще называют стропильные из-за одноименной конструкции технического этажа. И, несмотря на то, что такие работы стоят почти в два с половиной раза дороже обычного ремонта плоской крыши, они становятся все более популярны у населения.
Оно и понятно - в суровых климатических условиях Дальнего Востока, с высокой влажностью, сильными морозами, большим количеством осадков, скатные крыши наиболее долговечные, могут прослужить порядка тридцати - пятидесяти лет! Они гораздо легче в плане дальнейшей эксплуатации, и, если можно применить это слово, «выносливее».

Почему их пока мало

- За период существования системы капремонта мы сделали по краю пока восемнадцать таких крыш, - рассказывает Алена Сидорова. - Поначалу чаще всего за эти работы голосовали Верхнебуреинский и Ванинский районы. Потому что там окружающая среда более агрессивна - сильные морозы, соленый холодный ветер. В таких условиях быстрее всего разрушается именно наплавляемая кровля.
Как уже говорилось, работы по переустройству дорогостоящие. Средняя цена по региону - около десяти миллионов руб., по городу Хабаровску - семь-восемь миллионов. Кроме того, буквально за последние два месяца резко - в два раза выросла стоимость металла. Что скажется на еще большем удорожании данных работ.
Тем не менее, люди, понимая, что скатная крыша - это как раз тот вариант, когда один раз заплатил, а потом живешь без хлопот долгие годы, принимают решения увеличить взносы, чтобы такую им сделали. В этом году в Хабаровске запланировано переустройство трех крыш с плоских на скатные.
- Аукцион на выполнение работ по переустройству крыши дома на ул. Сибирской, 32 мы уже разыграли внепланово, - продолжает Алена Сидорова. - И два конкурса объявлено. Всего в крае в этом году будет сделано девять таких крыш.
Почему переустройство стоит так недешево (хотя, того и стоит)? Дело не только в материалах. По сути, крыша выкладывается заново, обустраивается стропильная система. То есть эти работы могут приравниваться, скорее, к строительству, нежели чем к обычному ремонту.
- Хочу добавить, что переустройство - это обязательное проектирование, - комментирует заместитель директора Регионального оператора - Фонда капитального ремонта Алексей Шишкин. - Если на плоскую крышу мы можем выйти просто по смете, то переустройство делается исключительно по проекту.

Важно крышу закрепить

Прежде чем начать работы по переустройству, вначале демонтируется старый слой кровли. По правилам противопожарной безопасности, его оставлять нельзя. После этого по периметру здания выкладывается, закрепляется специальный брус, на который будет потом опираться стропильная система, можно сказать, «фундамент» крыши.
Затем устанавливается непосредственно деревянная стропильная система, конструкция сама по себе достаточно дорогостоящая. Очень важный момент: ее должны очень хорошо закрепить. Потому что иначе при ураганных ветрах (такое уже было в таких регионах, как Сахалин, Магадан) может полностью крышу унести!
- Конечно, любую недоделку исправить реально, - продолжает Алена Сидорова. - Но это ведь, прежде всего, безопасность людей! Можно и не успеть…
После того как сделана стропильная система, на нее укладывается обрешетка - доски, основа под будущее покрытие крыши. И, если до этого все идет обычно, согласно технологии, то внешняя «оболочка», покрытие - полностью зависит от фантазии и желания жильцов. Благо, разнообразие материалов сегодня (асбоцемент, штамп-настил, металлочерепица), их нарядная расцветка это позволяет.
- Сегодня асбоцемент используется реже, - объясняет Алена Владимировна. - И, несмотря на то, что он дешевле, мы стараемся уходить от этого материала. Только если на нем не настаивают управляющие компании (как правило, в сельских населенных пунктах, где у людей денег меньше). Потому что качество его хуже, несмотря на то, что соответствуют сегодняшнему ГОСТу. Листы довольно хрупкие. И когда начинают устанавливать те же антенны на таких крышах, очень часто происходит разрушение именно покрытия.
Другое дело, что при всех плюсах «переделки» плоской крыши на стропильную все же общий удельный вес таких работ сегодня не такой уж большой в Хабаровском крае. Все же в основном жители голосуют за привычные капитальные ремонты «исторической» для дома крыши.

Популярна «классика»

- В этом году мы уже заключили договоры на ремонт 117 крыш, - говорит Алена Сидорова. - Грубо говоря, примерно 120-140 крыш в год мы делаем в крае. И из них в этом году всего девять переустройство. И все из-за увеличенного взноса. Все-таки не все на это решаются.
Зато плоских крыш и скатных делается примерно одинаковое количество - пятьдесят на пятьдесят. К слову, что касается плоских, то здесь работа ведется по нескольким технологиям, в зависимости от использования тех или иных материалов. Это, прежде всего, привычная наплавляемая с помощью горелки крыша.
Появилось и новое направление, которое пока достаточно редко используется в Российской Федерации, но при этом достаточно перспективно. Речь идет о так называемых ПВХ-мембранных крышах. Это плотное такое полотно, которое просто натягивается на поверхность крыши.
Как и у всякой технологии, здесь есть свои плюсы и минусы. Безусловный плюс - в небольшой трудоемкости процесса. Кроме того, материал ПВХ предполагает не ремонтировать основание под него, если оно в сносном состоянии. Кроме того, она имеет особую ячеистую структуру, которая не задерживает влагу, весь образующийся конденсат испаряется. Но, в противовес - ПВХ-мембрана довольно чувствительна к механическим воздействиям. А люди все-таки и антенны устанавливают, и салюты взбираются на крышу смотреть… «Упс» может произойти очень даже легко и в любой момент.

И вдруг появляются «кулибины»

- В прошлом году мы сделали капитальный ремонт в 363 многоквартирных домах в Хабаровске на сумму более 900 млн. руб., - рассказывает Алена Владимировна. - Это у нас своего рода рекорд по сравнению со всеми годами. Очень много сделано было домов по лифтам и крышам - основные работы, которые отвечают, прежде всего, безопасности проживания. В крае же проведены работы по капремонту в 751 МКД.
Лифтовое оборудование заменено в регионе в 147 домах, крыш сделано почти 160. Заметно, в несколько раз выросли запросы граждан на ремонт фасадов. Если раньше в год их делалось около десяти (плюс - минус), то теперь в год ремонтируется более тридцати фасадов.
К слову, фасад - это не только эстетическая сторона вопроса, чтобы дом выглядел аккуратно и, что называется, «цивильно». Это и обязательная замена швов. Старый прохудившийся материал выковыривается, а потом вновь заделывается, используется новая технология «теплый шов +», которая отлично сохраняет энергоэффективность дома.
Но это еще не самое интересное из нового. Два года назад фонд взялся за выполнение автоматизированных систем электроснабжения «Фобос». В этом году планируется внедрить их в 17 домах. В частности, практически весь поселок им. Горького вскоре будет оснащен этими системами.
- Там достаточно «продвинутая» управляющая компания, «ДВСРК-Горький», которая смотрит в будущее, - говорит директор фонда. - Которая за счет этого стремится намного сократить содержание самой себя и ресурсников. И чтобы избежать большого ОДН для собственников.
В чем «фишка». Прежде всего, это одномоментное снятие всех показаний «умных» счетчиков». При котором не происходит разницы между показаниями индивидуальных и общедомовых приборов учета. За счет этого снижается погрешность, а как следствие - ОДН.
- Мы делали анализ, - говорит Алена Сидорова. - И, несмотря на то, что у всех домов все-таки он разный, но до 200 тысяч рублей экономия в год это средний показатель. Более того. Бывают случаи, когда мы переключаем электрику на новую магистраль, бывают случаи, когда выбегают собственники - «кулибины», которые в свое время своевольно подключились к соседям, от которых «качали» электроэнергию!

Два в одном флаконе

Еще одно интересное новшество, которое добавилось в список возможных работ капитального ремонта МКД - установка в домах автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов. Пока этот опыт у фонда новый, «освоены» всего два дома. Сейчас заканчивается проектирование еще по одиннадцати МКД.
- Это такой теплопункт, который входит в систему теплоснабжения, - разъясняет Алена Сидорова. - И «умный» автоматизированный блок, в зависимости от внешней температуры, сам регулирует подачу тепла в квартиры.
То есть на улице потеплело - сразу же идет понижение температуры в доме. И ситуация, когда люди, по сути, топят улицу, открывая настежь форточки, потому что в квартире невыносимо жарко, уже нет. Но самое важное для жильцов - данная система позволяет экономить платежи. Что называется, два в одном флаконе: комфорт плюс экономия.
- Самые большие, энергоемкие режимы это конец января, февраль, - продолжает Алена Владимировна. - А, скажем, октябрь, когда начинается подача тепла, или в апреле, когда приближается его отключение, эти показатели минимальные. И я делала расчет на примере одной квартиры и хочу сказать, что экономия на коммунальных платежах за отопительный сезон составляет от семи до восьми с половиной тысяч рублей!
Да. Удовольствие это не из дешевых. Один такой теплопункт (а на некоторые дома, в зависимости от площади, требуется и два) стоит от полутора миллиона рублей. Но окупается его установка уже через год, а потом начинается чистая экономия. Поэтому можно с уверенностью сказать, что инвестиции эти очень выгодные. К слову, по остальным, ставшими уже привычными, видам работ фонд просто наращивает объемы, темпы и качество.

Задачи стоят амбициозные

Несмотря на мороз, на крыше дома № 21А на ул. Краснодарской копошатся люди. Задача поставлена четкая и где-то амбициозная - закончить ремонт скатной крыши до начала положительных температур, когда в любой момент могут пойти дожди. Работают весь световой день.
- Мы уже полностью демонтировали старое покрытие, обрешетку, - рассказывает директор ООО «Строительная компания «ЭВИС» Руслан Догарь. - Сейчас готовность работ составляет где-то 35-40%. Установили настенные желоба, карнизные свесы. Сейчас идет монтаж обрешетки, выравнивается вся стропильная система, ее затягивают специальной пароизоляционной пленкой. На объекте работает семь рабочих.
Капитальный ремонт кровли бригада планирует закончить к концу февраля - началу марта. Даже когда были тридцатиградусные морозы, рабочие все равно трудились, чтобы не выбиться из сроков - заказчик щепетильно относится к этому. Да и солнышко нет-нет, но начинает пригревать. Поэтому нужно все сделать для того, чтобы растаявший снег не проник в квартиры.
После завершения капремонта дом обещает выглядеть этакой картинкой. Собственники проявили фантазию в проектном решении и захотели, чтобы покрытие кровли у них было из штамп-настила (профлиста) цвета с красивым названием «красное вино».
Конечно, во время таких работ не обойтись без некоторых неудобств для собственников. В частности, шум. Однако Руслан Догарь говорит, что все жильцы реагируют достаточно адекватно. Люди ведь понимают, что все делается для них.
К слову, этот подрядчик - один из самых первых в системе капитального ремонта МКД. Самую первую крышу на ул. Вострецова, 8 делала именно бригада Руслана Догаря. И за все эти годы ООО СК «ЭВИС» зарекомендовала себя отлично. Представители фонда очень этой организацией довольны.
- Кроме того, эта компания у нас довольно широкопрофильная, - говорит Алексей Шишкин. - Занимается не только крышами. Она делает фасады, инженерные сети, электрику. Плюс ко всему, эта компания - одна из немногих (их всего три на рынке), которая имеет лицензию для работ с памятниками культурного наследия.
А между тем работа с объектами культурного наследия очень сложная. Трудность в том, что у подрядной организации есть обязанность сохранения в точности всего того, что там было, в историческом контексте. Своего рода, настоящие реставрационные работы. Но при всех сложностях, признается Руслан Догарь, это очень интересно.

Юлия ВОЛКОВА.
Фото автора.



Согласно ч. 8.1. ст. 156 ЖК РФ, минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями Правительства  РФ в порядке, установленном законом . Исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, взнос определяется в зависимости от муниципального образования, где расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до очередного капитального ремонта. В соответствии с Законом Хабаровского края от 24.07.2013 №296, минимальный размер взноса на капитальный ремонт в месяц устанавливается ежегодно до 1 июля на очередной год.