Каждый гектар - сегодня товар!

Земле нужен свой паспорт

Земля становится популярным товаром. Объем предложения по сравнению с весной прошлого года в Хабаровске вырос почти на 20%.
При этом структура предложения осталась неизменной. Участки под строительство жилья и коммерческих объектов составляют 70%. На садово-огородные участки приходится 24% предложений. Земля для использования в качестве пашен, лугов, личных подсобных и фермерских хозяйств составляет 6% от всех предлагаемых на продажу участков.

Средняя цена за сотку земли за год выросла почти в два раза (на 96,7%). Но такой показатель нельзя использовать для анализа ситуации, так как в каждом сегменте рынка складывается своя цена в зависимости от многих факторов.

Городские земли, предлагаемые на продажу, составляют 36% от объема рынка. При этом самый значительный подъем цены за год в городе наблюдался в сегменте земель для строительства (47,5%). Средняя цена одной сотки земли в городе под строительство сегодня обойдется покупателю в 245 тысяч рублей. Максимальные цены выросли в этом сегменте в два раза (с 3,5 миллиона до 8 миллионов рублей), а вот минимальные подскочили почти в сорок раз - со 170 рублей за сотку до 6,5 тысячи. Это связано с повышением спроса и сокращением свободных площадей пригодных для строительства в застроенных районах города. Сегодня уже мало возможностей для возведения жилья отдельными зданиями между старыми постройками, в основном остались земельные площади на обширных пустырях по окраинам города, где ведется комплексная застройка микрорайонами многоэтажных домов.

Для строительства зданий торгового, складского или производственного назначения, развлекательных и досуговых центров тоже осталось мало места. В основном предлагается либо реконструкция устаревших строений, либо расселение и снос старого ветхого жилья, что значительно удорожает стоимость возводимых объектов.

Участки для строительства коттеджей в городе предлагаются в нескольких местах. Как правило, это уже устоявшиеся коттеджные поселки с готовыми инженерными сетями. Участки, по большей части, не пустые, а с фундаментами или даже с первым этажом. Но как минимум есть проект, подведен свет или решен вопрос подключения к сетям, проложена подъездная дорога. Все это поднимает цену участков для малоэтажного строительства в черте города.

Садово-огородные участки в городе за год подорожали не столь значительно. Средний рост стоимости одной сотки земли в этом сегменте рынка составил всего 16%. При этом максимальные цены даже снизились (–12%). Видимо, народ стал лучше понимать, что иметь участок для выращивания плодово-овощной продукции для личного потребления в черте города - не лучший способ вырастить для себя экологически чистые продукты, ради чего имеют участки большинство энтузиастов этого дела. Но минимальные цены, запрашиваемые за такие участки, все-таки выросли (14,4%). Это можно объяснить тем, что существуют они уже не один десяток лет и хорошо обустроены, неплохо решен и вопрос с транспортом.

Земли сельскохозяйственного назначения составляют всего около одного процента от числа участков, предлагаемых на продажу в черте города. В абсолютных цифрах число предложений в этом сегменте за год выросло в 2,5 раза. Это участки для фермерского или личного подсобного хозяйства. Часть земель сельскохозяйственного назначения в городе предлагается для малоэтажного строительства. Спрос на сельскохозяйственные земли незначителен, и, как следствие, цены на них снизились в среднем на 0,3% за год, а максимальные цены упали более чем на 40%.

Дорогой, но чистый и ближний

Росли цены в различных сегментах земельного рынка в ближайших пригородах. Это участки, предлагаемые на продажу не дальше 10 километров от городской черты. По объему предложения на ближайший пригород приходится 37% рынка, а средние цены за год выросли здесь на 4%.

Самый большой сегмент рынка в ближайших пригородах - строительный (57% предложений). Что вполне объяснимо, так как именно здесь ведется самое большое индивидуальное строительство мало­этажных домов. Хотя встречаются участки, предлагаемые для строительства коммерческой недвижимости. В основном это придорожная зона для использования под автосервисы, заправки, кафе, магазины.

Цены на участки под строительство в ближайших пригородах выросли в среднем за год на 12,4% и составляют 56 тысяч рублей. Наибольшее количество участков (почти 80%) предлагается на продажу в ближайших пригородах в южном и восточном направлениях, вдоль основных магистральных дорог. При этом минимальные цены за участки в ближайших пригородах выросли в 2,5 раза, и сегодня за сотку здесь запрашивают в среднем 710 рублей, а максимальные цены предложения в этом сегменте рынка упали на 70%. Если год назад за сотку здесь цена доходила до 1 миллиона рублей, то сегодня не превышает 300 тысяч. Это говорит о более цивилизованном подходе к торговле недвижимостью, правильной оценке земель с использованием широкого спектра данных и учетом всех особенностей каждого участка.

Садово-огородный сегмент рынка в ближайших пригородах составляет 33,5% предложений. Средние цены за сотку земли в этом сегменте рынка выросли всего на 1,6% и составляют 58,6 тысячи рублей. Более 60% предложений приходится на южное направление - вдоль Владивостокского шоссе и по трассе на Бычиху, и этот сектор рынка стал самым дорогим в ближайших пригородах - цены здесь превысили 65 тысяч рублей за сотку.

Садово-огородные участки в ближайших пригородах западного направления - за Амуром и на островах (10% предложений) - стали предлагаться за год дешевле на 34%, что повлекло снижение минимальных цен в среднем по этому сегменту на 20%. Сегодня самые дешевые садово-огородные участки в ближайших пригородах предлагаются на продажу за 5,3 тысячи рублей за сотку. Максимальные цены достигают 620 тысяч рублей. Но это участки с капитальными жилыми и подсобными строениями, со светом и водой, хорошими подъездами, рядом с водоемами или в сосновом бору.

Земли сельскохозяйственного назначения в ближайших пригородах стали предлагаться за год дороже на 13,8%, в среднем по цене 15,3 тысячи рублей за сотку. При этом минимальные цены за год стали выше в 2 раза, а максимальные поднялись на 66%. Земли сельскохозяйственного назначения севернее города подешевела в два раза (до 10 тысяч рублей за сотку), а южнее города стала дороже в 4,5 раза (по 15,8 тысячи рублей за сотку).

Дальше, зато дешевле

На земельные участки, выставленные на продажу в дальних пригородах Хабаровска (свыше 10 километров), приходится 26% рынка. У них наблюдался значительный рост цен в основном за счет земель сельскохозяйственного назначения (71%) и садово-огородных участков (68%). Инвесторов, готовых вкладывать деньги в недвижимость вдали от города, мало, поэтому земля под застройку поднялась в цене в этом сегменте рынка лишь на 14%.

В этом сегменте предлагаются в основном участки под строительство коттеджей, и понятно, что жить вдали от города не всякому по душе. Тем не менее, в восточном направлении (вдоль трассы Хабаровск - Комсомольск, по дорогам на Галкино и Дружбу) цены на участки этого назначения выросли в цене на 38% и предлагаются в среднем по 29 тысяч рублей за сотку. Минимальный рост цен на земли этого назначения за год наблюдался в западном направлении. Видимо, сказываются сложности с оформлением участков из-за административного деления. Но земля под строительство здесь предлагается в основном в населенных пунктах, и по определению должна быть выше средних цен, поэтому и обойдется по 37 тысяч рублей за сотку. Дороже только земля строительного назначения в южном направлении - по 49 тысяч рублей за сотку.

Продолжился активный рост цен на садово-огородные участки в дальних пригородах в южном направлении от города - за год рост в 3 раза. Фактически участки на этом направлении приобретаются для создания загородной усадьбы для отдыха и летнего проживания, а на некоторых участках возводятся каменные двухэтажные хоромы со всеми удобствами, превращаясь в полноценный загородный дом. Как результат, цена за сотку земли здесь обойдется покупателю по наибольшей цене - в среднем по 135 тысяч рублей. Но отдельные участки предлагаются и по цене более 500 тысяч. Ну а если совсем уж далеко от города и вместо дома - вагончик, то цена может составить и 27 тысяч рублей за сотку.

Очень похожая ситуация с садово-огородными участками в дальних пригородах западного направления. Средние цены на участки здесь выросли за год более чем в два раза и составляют на сегодня 57 тысяч рублей. И если южное направление предоставляет в большинстве случаев возможность и отдыхать у реки, и заниматься садоводством, то участки восточного направления не позволяют плодотворно заниматься садоводством из-за климатических условий, но полноценный отдых и огородничество на этих участках вполне доступны.

Земли сельскохозяйственного назначения в дальних пригородах, как уже отмечалось, заметно подорожали. Исключением стало западное направление, где цены упали на 34%. В 2,5 раза подорожали пашни и луга в дальних пригородах на юге, это наиболее благоприятное для сельского хозяйства направление, и сельскохозяйственная земля здесь предлагается на продажу в среднем по 14 тысяч рублей за сотку. В восточном направлении земли этого назначения подорожали на 4% и предлагаются в среднем по 5,6 тысячи рублей. Сельскохозяйственные земли далеко за Амуром, как уже отмечалось, подешевели и предлагаются в среднем по 6 тысяч рублей за сотку.

В целом следует отметить, что земли под строительство и садово-огородные участки сегодня предлагаются на продажу не пустынные, а, как правило, со строениями. В первую очередь это касается участков в городе и ближайших селах. На продаваемых участках может быть и старое ветхое жилье, предполагаемое под снос, и начатое строительство, какие-то хозяйственные постройки и прочее. Это существенно влияет на стоимость участка и не дает возможности определить цену собственно земли, и анализ проводится по всему комплексу недвижимости.

В качестве прогноза следует сказать, что цена на землю в ближайшие месяцы будет расти. При этом в отдельных сегментах рынка она будет корректироваться в зависимости от спроса и более объективной оценки участков. Рынок земли у нас только формируется, совершенствуется нормативно-правовая база, но растущие капиталы ищут применения уже сегодня и тем более будут вкладываться в землю в будущем, как наиболее надежный товар.

Александр ХВОРОВ.