Квадратный метр - всему голова

Рост рынка жилья в Хабаровске продолжается. За апрель средний квадратный метр в городе подорожал  почти на процент (0,98%) и к началу самого весеннего месяца стал предлагаться на продажу по цене 56114,71 рубля.

Если рассматривать динамику рынка недвижимости в отрыве от других экономических показателей, то картина будет не вполне объективной. А вот если соотнести рост стоимости среднего квадратного метра хотя бы с темпом инфляции, то получим более полную картину складывающейся ситуации.

За четыре месяца нынешнего года рынок недвижимости по темпам роста не дотягивает до темпов инфляции около 34%.

В прошлом году отставание за четыре месяца составило 27%, и к концу года рынок нагнал инфляцию, подорожав на 8,8%. Отставание в этом году более значительное, и объективных факторов, способных выровнять оба показателя, пока не наблюдается. Поэтому можно предположить, что к концу года рынок недвижимости уступит темпам инфляции. А это значит, что, несмотря на рост стоимости среднего квадратного метра, жилье будет фактически дешеветь.

В сочетании с другими показателями, например, ростом средних доходов населения, можно сделать вывод, что жилье становится чуть доступнее. Но далеко не все жилье и не для всех. В первую очередь из прайс-листов уходит более дешевое жилье, при этом спрос на него не снижается. В результате предложение в этих сегментах сокращается, а стоимость среднего квадратного метра возрастает. Так, например, в апреле в структуре предложения процент «хрущевок» уменьшился почти на 1,4%, а стоимость среднего квадрата выросла в среднем на 2,2%. Как следствие, на окраинах города у этого типа квартир средний квадрат обогнал по стоимости даже квартиры новой планировки, а в центре - все другие типы планировок, кроме новой.

Стоимость квадратного метра у однокомнатных квартир тоже выросла в среднем по городу на 1,8%. В этом сегменте покупатели предпочитают квартиры новой планировки. В итоге повышенного спроса на них в центре и на окраинах стоимость предложения среднего квадрата у однокомнатных квартир новой планировки выросла за месяц опережающими темпами - более чем на 3%.

К сожалению, не все участники рынка недвижимости обращают внимание на основной показатель - цену квадратного метра. Поэтому зачастую получается, что квадратный метр «малосемейки» стоит дороже, чем у квартиры новой планировки, не говоря уже о других квартирах. Вот и выходит, что однокомнатная квартира новой планировки на окраине всего на 600 тысяч, или примерно в полтора раза, дороже, чем «малосемейка» в этом же районе престижности. А вот в центре города соотношение цен более объективное, и средняя цена предложения на однокомнатную квартиру новой планировки почти в два с половиной раза превосходит среднюю цену «малосемейки».

За апрель наиболее заметно по городу выросла средняя цена предложения на однокомнатные квартиры (2,9%), трехкомнатные подорожали в среднем на 1,3%. По районам престижности рост цен был равномерный со средним темпом около 1% с отклонением в ту или иную сторону в пределах 0,1%. В апреле по темпам роста лидировали квартиры новой планировки (около 1,3%), а вот квартиры улучшенной планировки оказались в минусе. Средние цены предложения на них упали за месяц по городу на 1,5%.

Продавцы однокомнатных квартир новой планировки начали стремительно повышать цены на свой товар, видимо, в надежде, что покупателей станет больше и вырастет спрос с выходом нашей экономики из кризиса, снижением процентных ставок банками и возобновлением социальных программ ипотечного кредитования. В центре города, где самые элитные квартиры и площадь однокомнатных может составлять 70-80 квадратных метров и более, цены предложения на них поднялись за месяц на 8,3%. Сегодня некоторые однокомнатные квартиры в центре города могут предлагаться по цене более 6 миллионов рублей, а цена квадратного метра превышать 110 тысяч рублей.

На окраинах города, где площадь большинства однокомнатных квартир новой планировки гораздо скромнее и редко превышает 40 квадратных метров, рост цен предложения на них за месяц составил 3,4%. В остальных районах престижности однокомнатные квартиры новой планировки подорожали в среднем не более чем на 2%.

Значительно выше средних цен поднялась цена предложения на одно- и двухкомнатные «хрущевки» на окраинах города (4% и 3,6% соответственно), прежде всего в Авиагородке, на Пятой площадке и Базе КАФ. Так же активно дорожали двух- и трехкомнатные «хрущевки» в районе престижности средней отдаленности (2,3% и 5,4% соответственно), в большей мере это относится к районам остановки «Топографический техникум» и улицы Флегонтова.

В апреле заметно выросли цены предложения на трехкомнатные квартиры, и в первую очередь на «сталинки». Если в среднем рост цен предложения на трехкомнатные квартиры составил 1,3%, то за «сталинки» стали запрашивать больше на 2,2%.

Заметно выросла цена на трехкомнатные квартиры новой планировки на окраинах города. И это вполне объяснимо - ведь за эти деньги в центре города можно купить только однокомнатную квартиру, да еще поискать надо. Например, на Пятой площадке или Красной Речке за трехкомнатную квартиру новой планировки общей площадью 70-100 квадратных метров продавцы запрашивают 2500-2650 тысяч рублей, а в центре города за эти деньги можно найти только однокомнатную квартиру общей площадью 30-40 квадратных метров.

В апреле наблюдалось и снижение цен в некоторых сегментах рынка. В большей степени подешевели квартиры улучшенной планировки («брежневки»). В среднем по городу цены предложения на них снизились на 1,5%, а на окраинах падение составило 2,4%. Снизились цены на них больше всего в поселке им. Горького, на 2-м Хабаровске и в районе овощесовхоза.

Жилье в районе станции Хабаровск-2 в апреле вообще дешевело широким фронтом. Лидерами снижения цен здесь стали двух- и трехкомнатные квартиры (–2%), на 0,3% подешевели однокомнатные квартиры.

К дешевеющим микрорайонам в апреле можно отнести и район Большая-Вяземская, где общее снижение цен предложения на квартиры за месяц составило -1,3%, а у однокомнатных - 2,7%.

В мае можно ожидать продолжения роста цен на рынке недвижимости. Средний квадратный метр по Хабаровску может подрасти до уровня 56,7 тысячи рублей.

Опережающими темпами будет расти средний квадратный метр у одно- и двухкомнатных «хрущевок» и у жилья всех типов, кроме «сталинок», на окраинах.

Положительные значения роста стоимости среднего квадратного метра сохранятся у квартир новой планировки.
Следует заметить, что стоимость квадратного метра - самый объективный показатель на рынке недвижимости. И если продавец будет ориентироваться на него, соотносить свою цену с этим показателем в соответствующем сегменте рынка, то продать он сможет быстрее и без потерь.

Покупатель же не прогадает, если будет хорошо ориентироваться на рынке, опираясь на этот показатель в стоимости покупаемой квартиры.