Плохо управляешь - штраф получаешь

По мнению Олега Кустова (на фото в центре), управляющая организация не имеет права взять деньги на оплату взысканий из взносов собственников на текущий ремонт

В этом году на управляющие организации и товарищества собственников жилья (ТСЖ) Хабаровского края наложено почти 23 млн. рублей штрафов (из них взыскания на 16 млн. уже вступили в законную силу) за ненадлежащее исполнение обязанностей по ремонту и содержанию многоквартирных домов, находящихся в управлении. Главным управлением регионального государственного контроля и лицензирования вынесено в отношении них 423 постановления.
Сегодня в регионе действует 221 управляющая организация и 709 ТСЖ. И статистика показывает именно общее количество составленных протоколов, поскольку на одну организацию их может быть выписано сразу несколько, в случае если она не исполняет законно выданное до этого предписание.

Ковид внёс коррективы

- Чтобы понимать сегодняшнюю ситуацию, необходимо учитывать тот факт, что на данный момент введен мораторий на проведение плановых и внеплановых проверок предпринимателей и юридических лиц, - рассказывает начальник межрайонного отдела государственного жилищного надзора главного управления Олег Кустов. - И с 3 апреля по 31 декабря мы проводим внеплановые проверки в отношении управляющих организаций и ТСЖ только в тех случаях, если обнаружены факты, свидетельствующие об угрозе здоровью и жизни людей, и только по согласованию с прокуратурой края.
Всего с начала 2020 года было проведено 286 проверок, основная часть легла на первый квартал. А начиная с апреля и по сегодняшний день их назначено 86, а 10 проверок не согласовано органами прокурорского надзора. То есть прокуратура Хабаровского края не установила в них присутствия фактов, свидетельствующих об угрозе здоровью и жизни.
Что же относится к этим случаям? В основном речь идет о домах так называемого ветхого фонда. То есть сотрудники главного управления проверяют заявления граждан о не признании органами местного самоуправления данных домов аварийными и подлежащими сносу либо сроки расселения не соответствуют реальному техническому состоянию домов. Только в Хабаровске сегодня порядка 600 таких домов, по краю их гораздо больше.
- Соответственно, мы проводим проверку: как в отношении администрации, так и в отношении управляющей организации, - объясняет Олег Кустов. - И если с муниципалитетами все предельно ясно, то в отношении УО проверка производится в плане создания безопасных условий для проживания граждан до расселения этого дома.
Так, например, состояние дома по факту представляет угрозу проживания, но решение о признании данного дома аварийным отсутствует. Или дом признан подлежащим реконструкции. Либо дом признан аварийным, но не расселен.
Жильцы продолжают проживать в такой категории домов. И управляющая организация должна минимизировать все риски - создать возможные условия для того, чтобы не произошло обрушения строительных конструкций до момента окончательного расселения.
- К примеру, ул. Воронежская, 21, - говорит Олег Кустов. - Сделать что-то с этим домом уже невозможно, но, во всяком случае, остановить его разрушение по силам. То есть установить подпорки со всех сторон, чтобы дом не развалился. Или ул. Зеленая, 2. Дом в очень плачевном состоянии. Но поскольку люди в нем все равно живут, то там частично восстановлены полы, поставлены подпорки под перекрытия и в необходимых количествах стянуты стены.

Сложно, но можно

Причем первое предписание управляющая организация МУП г. Хабаровска «УО МКД» не выполнила и обжаловала в судебной инстанции, потому что ее сотрудники посчитали, что сделать это невозможно. Суд отказал управляющей организации в исковых требованиях. Позже пришли к пониманию, что некоторые меры предпринять имеет смысл. К слову, у данной управляющей организации в ведении в основном ветхий фонд.
При этом нарушения происходят не только в аварийном фонде, они, по словам Кустова, встречаются и в нормальных домах. Имеются в виду нарушения состояния строительных конструкций. Само собой, это признается угрозой жизни и здоровью.
- Такие ситуации сегодня в квартале Твердохлебово села Мирное Хабаровского муниципального района, в военных городках Ванинского, Хабаровского и Бикинского муниципальных районов, - приводит примеры собеседник. - Несколько раз выезжали в Чегдомын - там тоже состояние жилого фонда оставляет желать лучшего. Нарушена работа коммуникаций (дома могли быть не подключены к теплу, это чрезвычайная ситуация).
В Ванино в домах бывшего военного городка также серьезная ситуация - там произошло повреждение кровли. Соответственно, сотрудники органа жилнадзора провели выездные проверочные мероприятия, управляющей компании выписано предписание. Сейчас ситуация устраняется.
Олег Кустов особо подчеркивает, что, если собственники жилых помещений считают, что их управляющая компания недобросовестно выполняет свои обязанности по ремонту и содержанию дома, что создает угрозу здоровью и жизни, они вправе обратиться в главное управление с письменным обращением по адресу: 680000, г. Хабаровск, Амурский бульвар, 43, либо отправить обращение через информационный портал ГИС ЖКХ, либо позвонить по тел. 8 (4212) 40-23-40.
- И тогда уже мы будем разбираться, - заверяет он. - Это не означает, что будет обязательно проведена проверка, но в любом случае мы произведем осмотр, поработаем с управляющей организацией и будем решать этот вопрос, даже без проверок. Делается письменный запрос, управляющая компания отвечает, и, если мы видим, что она что-то не доработала, укажем на это.
Для начала существует такая мера воздействия, как предостережение, ее никто не отменял. Ответ на предостережение заявитель получает, по закону, в течение месяца, но сама процедура работы с жилищной организацией начинает работать сразу.
Сам порядок, начиная от заявления и заканчивая устранением нарушения (либо штрафом), поэтапно выглядит следующим образом. В орган жилищного контроля поступает заявление. Специалисты оценивают степень серьезности ситуации - сами определяют, есть ли угроза жизни и здоровью.
В случае наличия фактов, свидетельствующих об угрозе жизни и здоровью граждан, направляется мотивированный запрос в прокуратуру Хабаровского края, и в случае положительного решения специалисты главного управления выезжают на место, выписывают предписание на устранение обнаруженных недостатков с установлением сроков. А уже потом, когда эти сроки заканчиваются, осуществляется проверка - уже по факту исполнения (или не исполнения).

За чей счёт «банкет»?

Простого обывателя не может не волновать вопрос: а на чьи же плечи ложатся назначенные управляющим компаниям штрафы? Уж, не за счет ли собственников жилых помещений? Олег Кустов отвечает категорически: нет! Только из средств прибыли жилищной организации как юридического лица. Либо если штраф выписан на должностное лицо - то непосредственно из его (должностного лица) кармана.
- Управляющая организация не имеет права взять деньги на оплату взысканий из взносов собственников, скажем, на текущий ремонт, - комментирует Олег Кустов. - В любом случае, они сдают декларацию в налоговую, которая это проверяет. Мы, со своей стороны, к каждой ситуации подходим индивидуально. Например, мы понимаем, какой жилой фонд достался МУП г. Хабаровска «УО МКД». Но, в любом случае, минимум каких-то работ, считаю, все же выполнить можно. Чтобы поддержать дом до его расселения.
Интересно, что, когда директора управляющих компаний получают предписания, основное объяснение, почему они не выполнили ту или иную работу, звучит так: «Жильцы не платят, поэтому нет возможности сделать то-то и то-то». Но Олег Кустов уверяет - это не аргумент.
На самом деле уровень собираемости платежей за жилищные услуги в крае (а в Хабаровске особенно - больше 90%) достаточно неплохой. Поэтому все в руках управляющей компании. Размер платы определяется собственниками на общих собраниях по предложению управляющей организации.
Другой вопрос в том, что, к сожалению, активных, инициативных собственников в крае не так много. Это факт. Провести сегодня полноценные собрания достаточно сложно. Хотя все понимают, что без решения собственников нельзя будет выполнить ряд необходимых работ. То есть договор должен быть обоюдным и сбалансированным.
Иными словами, работы, которые обязана выполнить управляющая организация, должны быть «подкреплены» денежными средствами, которые оплачивает собственник за ремонт и содержание дома. Поэтому сейчас идет работа в таком направлении, чтобы стоимость работ была бы утверждена на уровне края и носила фиксированный характер, а собственники определяли бы только набор того, что необходимо сделать в их доме.

Юлия ВОЛКОВА.