Цены на жильё в Хабаровске снижаются второй месяц

В мае в краевой столице сдали 10-этажный панельный дом на 110 квартир третьей очереди ЖК «Березки». Квартиры здесь улучшенной планировки, а стоимость одного квадрата жилья - от 68 до 82 тысяч рублей

В мае в краевой столице сдали 10-этажный панельный дом на 110 квартир третьей очереди ЖК «Березки». Квартиры здесь улучшенной планировки, а стоимость одного квадрата жилья - от 68 до 82 тысяч рублей

В мае в краевой столице сдали 10-этажный панельный дом на 110 квартир третьей очереди ЖК «Березки». Квартиры здесь улучшенной планировки, а стоимость одного квадрата жилья - от 68 до 82 тысяч рублей

В этом году спад рынка, начавшийся в апреле, не дождавшись лета, продолжился и в мае. Хотя по многолетним наблюдениям за рынком жилья Хабаровска в мае средняя стоимость квадратного метра росла с темпом 1,2%, а снижалась только в летние месяцы. По итогам мая средняя стоимость квадратного метра упала в городе на 0,42%, составив к началу лета 103 807,54 рубля.

«Квадрат» дешевеет…

Главным виновником такой ситуации стали квартиры новой планировки, у которых стоимость квадратного метра за месяц стала ниже в среднем по городу на 2,4%. Наиболее значительно упали цены предложения на квадратные метры у квартир новой планировки в центре города (в среднем на -5,4%).

Несколько меньшими темпами снижались цены на основной показатель рынка у квартир новой планировки ближе к центру (-1,5%). В средней отдалённости от центра города у квартир новой планировки «квадраты» дешевели у одно- и двухкомнатных квартир (в среднем на -1,7%), а на окраинах - только у однокомнатных (-7,5%).

Такая ситуация с динамикой цен в сегменте наиболее многочисленных квартир говорит о том, что у дорогих квартир из-за снижения спроса цены стремятся вниз, к более приемлемым уровням, а спрос сохраняется в основном на доступное по ценам жильё.

Было отмечено снижение стоимости квадратного метра и в некоторых других сегментах рынка, менее многочисленных по объёму предложения. В частности «квадраты» жилья стали предлагаться дешевле у трёхкомнатных квартир улучшенной планировки в центре (-14,8%) и ближе к центру города (-6,5%), а также у трёхкомнатных «хрущёвок» ближе к центру города и на окраинах (-5,2%).

У однокомнатных квартир «хрущёвской» планировки квадратные метры жилья стали дешевле в среднем на -5,2% во всех районах престижности, кроме центра города, а у двухкомнатных квартир улучшенной планировки - ближе к центру города и в средней удалённости (в среднем на -0,4%).

К концу мая самые дешёвые квадратные метры предлагались в городе в сегменте однокомнатных «сталинок» на окраинах со средним показателем 64 269 рублей. Но в городе нетрудно найти предложения и с ценой менее 20 тысяч рублей за «квадрат» жилья в других сегментах рынка.
По соотношению цены и качества наиболее доступным жильём остаются квартиры улучшенной планировки («брежневки»). Как следствие - цены на квадратные метры в таких квартирах не снижаются, а во многих сегментах даже растут. 

Так у однокомнатных квартир этой планировки «квадраты» в мае стали дороже во всех районах престижности в среднем на 5,8%, у двухкомнатных квартир этой планировки - в центре и на окраинах (2,9%), а у трёхкомнатных - в средней отдалённости от центра и на окраинах (10,5%).
У менее престижных «хрущёвок» тоже был отмечен рост стоимости квадратных метров. Так в центре города у «хрущёвок» всех размеров «квадрат» подорожал в среднем на 7,2%, у двухкомнатных в среднем по городу (помимо центра) - на 5%, а у трёхкомнатных в средней отдалённости - на 4,1%.

Нельзя не отметить рост цен на квадратные метры у квартир новой планировки. Они самые многочисленные в объёме предложения, и спрос на них сохраняется в наиболее доступных по цене сегментах. Квадратные метры у них дорожали в мае у двух- и трёхкомнатных квартир на окраинах (в среднем на 3,3%) и у трёхкомнатных в средней отдалённости (3,5%).

По итогам месяца самые дорогие квадратные метры предлагались на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города со средним показателем 139 228 рублей.

Но рекордно высокую цену (228 тысяч рублей) запрашивали за каждый из 25 «квадратов» однокомнатной квартиры на верхнем этаже строящегося дома по улице Пионерской. Есть в городе и более «разумные» цены по 180-200 тысяч рублей за «квадрат» в уже эксплуатируемых зданиях.

…А квартиры

В мае в городе стали меньше предлагать на продажу квартир с ценой выше 10 миллионов рублей. Их количество за месяц уменьшилось почти в два раза. Это повлекло снижение средних цен на квартиры на 0,9%. К началу лета отдельное жильё в городе стоило 5 миллионов 10 тысяч рублей.

Но наиболее объективная цена на квартиры, медианная, всё-таки выросла за май на 0,4% и составила к концу месяца 4 миллиона 700 тысяч рублей.

Как известно, цены на рынке определяет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то цены растут, и наоборот. В Хабаровске сохраняется высокий спрос на самые доступные по ценам квартиры. В результате, как показал анализ ситуации, дорожали в городе в основном однокомнатные квартиры, «хрущевки» и квартиры на окраинах.

Рост цен на однокомнатные квартиры произошёл в основном за счёт квартир улучшенной планировки, подорожавших во всех районах престижности со средним показателем 2,6%.

А «хрущёвки» подорожали не только однокомнатные. Высокий спрос на них повлёк рост цен и в других сегментах, в итоге средние цены по городу выросли у квартир этой планировки на 6,7%. В частности в центре города они подорожали на 8,8%, в средней отдалённости - на 8,7%, а на окраинах - на 3%.

Но наибольшее влияние на рост медианной цены на жильё в городе внесли квартиры новой планировки из-за их многочисленности. При этом спрос на них преобладал на окраинах, где средняя цена выросла у двух- и трёхкомнатных квартир этой планировки в среднем на 3,9%. В средней отдалённости спрос превышал предложение в сегменте трёхкомнатных квартир новой планировки, что повлекло рост цен у них на 0,8%.

По итогам месяца самые высокие средние цены сохраняются в сегменте больших квартир новой планировки в центре города, даже невзирая на снижение цен здесь на 13%. А рекордно дорогая 5-комнатная квартира предлагалась в мае в доме по улице Истомина общей площадью 156 квадратных метров за 35 миллионов рублей. Встречаются в объявлениях на продажу и другие 3-5-комнатные квартиры с ценой свыше 20 миллионов рублей.

Но всё же в подавляющем большинстве сегментов рынка в мае было отмечено снижение цен. В первую очередь дешевели наиболее дорогие квартиры, спрос на которые снижался по целому ряду причин.

Самые дорогие квартиры предлагаются на продажу в центре города, и в мае жильё здесь стало дешевле в среднем на 6%. Наибольшую роль в этом сыграли квартиры новой панировки всех размеров, цены на которые упали в среднем на 7,6%, а двух- и трёхкомнатные квартиры улучшенной планировки в центре города стали предлагать на продажу дешевле в среднем на 7,8%.

Ближе к центру города снижение средних цен на квартиры составило 2,2%. В жилмассивах этого района престижности предлагаются на продажу как жильё в домах массовой застройки последних лет, например, микрорайон Вахова-Сысоева, так и квартиры в микрорайонах застроенных «хрущёвками» (Первый микрорайон) и даже «сталинками» (район 38-й школы).

В средней отдалённости снижение цен на квартиры составило 2,6%. Здесь главную роль сыграли одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки, которые составляют почти 40% всех предложений в этом районе престижности, и они стали предлагаться на продажу дешевле на 2,3%.
Несмотря на снижение средних цен на квартиры, сегодня в городе уже трудно найти приличную квартиру (не малосемейку) с ценой менее одного миллиона рублей. В мае  предлагалась лишь одна двухкомнатная квартира в деревянном двухэтажном доме на улице Сибирской с ценой 900 тысяч рублей. Дешевле можно найти только малосемейку в бывшем общежитии.

*               *             *

Подводя итог, можно сделать вывод, что рынок недвижимости Хабаровска близок к пределу верхних цен на жильё. Об этом свидетельствует снижение второй месяц подряд средних цен на квадратный метр. Упала в мае и средняя цена на квартиры, а медианная цена выросла минимально (0,4%), при том, что в среднем этот показатель увеличивался за последний год на 1,6% каждый месяц.

Главной причиной снижения спроса и стабилизации цен может стать возрастающая осторожность банков при выдаче ипотечных кредитов. Влияют на снижение ажиотажного спроса на жильё и обещания руководителей края начать массовое строительство с доведением темпов его сдачи в эксплуатацию до уровня советских лет. 

Кроме того, летом на рынке недвижимости обычно наблюдается стагнация, когда рост не превышал 0,3% в месяц, и нет оснований считать, что этот год станет исключением. Поэтому в ближайшие два-три месяца серьёзных изменений цен на жильё в Хабаровске может не произойти. Рост возможен лишь осенью.