Рейтинг управляющих компаний Хабаровского края ежеквартально составляется уже почти год. Необходимость в нем возникла в период всеобщей самоизоляции, когда любые очные проверки, в том числе и жилнадзора, были запрещены. Тогда некоторые УК, почувствовав «свободу», стали манкировать своими прямыми обязанностями. Качество жилищных услуг ухудшилось. Рейтинг позволил ввести дополнительный элемент внешнего контроля со стороны регионального правительства.

Напомним, он состоит из трех зон. В верхней, зеленой, находятся лучшие управляющие организации, набравшие больше всего баллов по определяющим критериям (которых довольно много).

В нижней, красной зоне - худшие, находящиеся на грани банкротства или лишения лицензии. И в промежуточной, желтой (самой объемной) - середнячки. У которых, в принципе, есть шансы, как поднять свои позиции, так и, напротив, очутиться в красной зоне.

Критерии рейтинга простые: задолженность управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями, обоснованные жалобы и обращения граждан, которые поступают в надзорные органы. Плюс количество неисполненных предписаний (неустранение выявленных нарушений).

Также принимается во внимание «возраст» домов, находящихся в управлении. Ведь понятно, что в том случае, когда управляющая организация берет новостройку, ничего «героического» в этом нет. 

В новых домах, как правило, все в порядке - текущим ремонтом заниматься не нужно, а если есть существующие недостатки, их обязан устранить застройщик, согласно действующей гарантии.

Если же жилой фонд является проблемным в силу своего «возраста», а УК берет такие дома в управление и при этом старается работать добросовестно, то, конечно, это добавляет баллов в рейтинге.

Имеет значение и период деятельности УК на рынке. Если она новая и никак не зарекомендовала себя, то не получает никаких дополнительных баллов.

А за каждый успешный год деятельности они начисляются. Кроме того, учитывается увеличение или, наоборот, уменьшение количества домов за период деятельности.

То есть если УК не наращивает, а теряет жилой фонд, это говорит о том, что либо с бизнесом у нее не очень хорошо, либо сами жильцы не хотят находиться в ведении управляющей организации.

Соответственно, в рейтинге такая компания заслуживает определенный минус. 

Учитываются и количество обращений на телефон горячей линии управления, и сроки рассмотрения жалоб граждан, поступающие непосредственно в УК через ГИС ЖКХ, которые можно увидеть и понять - отреагировала управляющая компания в срок или не отреагировала вообще. Это также минус. 

Справедливости ради, стоит отметить, что в основном все перечисленные критерии не очевидны для жильцов. Ведь собственник жилого помещения может лишь оценить вещи реальные: качество уборки подъездов и дворов, общее состояние дома, насколько выполняется текущий ремонт МКД и т. д.

Поэтому специалистами Главного управления регионального государственного контроля и лицензирования Хабаровского края периодически проводятся выезды по различным адресам.

Цель - пообщаться с собственниками жилых помещений, узнать, насколько тех устраивает работа их управляющих компаний, а также своими глазами увидеть и зафиксировать возможные недочеты (либо плюсы). А в результате - сопоставить увиденную общую картину с положением УК в рейтинге.

Как пример, выезжаем с госконтролем мы на улицу Ленина, 41 в Хабаровске. Этот дом обслуживает управляющая компания ООО «Жилищная инициатива», одна из лучших в городе, - находится сегодня на второй позиции рейтинга (в зеленой зоне).

Сразу приятно поражает уютный огороженный дворик. Здесь на совершенно крохотной территории умудрились скомпоновать небольшие, но очень функциональные зоны, рассчитанные на досуг разных категорий людей.

Посреди двора игровая детская площадка с каруселью, качелями и горкой. Рядом располагаются спортивные тренажеры. Украшает дворовую территорию участок с высаженными растениями - лиственными и хвойными, цветами (язык не поворачивается назвать это клумбой), дополнено все художественно выложенными камнями и сказочными фигурками.

Жильцы рассказывают, что эту красоту создала их соседка, многодетная мама пятерых детей. Она у них с дизайнерской жилкой. Выходит с детьми во двор, малыши играют на свежем воздухе, а она на участочке красоту наводит. 

Кедровый стланик, голубая елочка посреди цветов и другой зелени, благодаря ее фантазии, гармонично соседствуют с маленькими избушками и гномиками.

Перед «клумбой» расположена площадка для тихого спокойного отдыха. Здесь в тени деревьев можно расслабиться на фактурных скамейках.

Стоят урны, а вокруг ни соринки. Жильцы говорят, никому и в голову не приходит бросить бумажку. Хотя ранее, до благоустройства, всякое бывало.

- Мне кажется, лучше нашего двора в Хабаровске нет, - рассказывает председатель совета дома Галина Белогорцева. - С нашей управляющей компанией мы уже двадцать лет. И с ней очень повезло.

Отзываются на все предложения жильцов.

Приходишь к ним, говоришь, например: хотим спортивные снаряды. Будут, - отвечают. Через короткое время у нас - спортивная площадка. Что-то поломалось - обращаемся. Говорят: сделаем! На следующий день поломка устранена.

- С жильцами у нас достаточно тесная взаимосвязь, - говорит в свою очередь директор УК «Жилищная инициатива» Андрей Далис. - У них очень сильный домовой совет, в который входят представители с каждого этажа (дом шестнадцатиэтажный).

Мы с ними регулярно встречаемся, проводим собрания. Каждый год определяем перечень работ, которые они хотят сделать, исходя из финансовых возможностей.

У «Жилищной инициативы» в обслуживании 73 дома - достаточно большой жилой фонд. Тем не менее с тех пор как появился рейтинг управляющих компаний, эта организация практически всегда находится в зеленой зоне, не снижая своих позиций. О качестве их работы говорят 60 грамот и дипломов.

- Как ни позвонишь в управляющую компанию - никогда отказа нет, - добавляют Александр и Людмила Латыповы. - Абсолютно все вопросы решают. Но и мы, в свою очередь, стараемся поддерживать порядок своими силами. Что-нибудь починить, горку ледяную соорудить зимой для детей.

Зато в доме № 73 Б по улице Шелеста в Хабаровске ситуация прямо противоположная. Пятиэтажный дом обслуживает ООО УК «Кировский». Она находится ближе к верхним позициям желтой зоны рейтинга.

Заслуживает ли этого?

Первое, что бросается в глаза - заросший неухоженный двор. На его территории страшненькие малые архитектурные формы, сохранившиеся еще с советских времен. Сегодня мало где можно встретить такие топорные качели и детские лестницы-лазалки. Возле дома - разбитый асфальт. 

В обшарпанные подъезды ведут невысокие лестницы, на которых легко можно поломать ноги-руки, поскольку те находятся в полуразрушенном состоянии. Над дверями в дом угрожающе нависают немаленькие куски штукатурки, вот-вот упадут на голову.

- Сколько ни обращались в управляющую компанию, все остается как есть, - говорит жительница дома Ася Сергеева. - В подвале сырость, мы всем этим дышим. Подъезды не убирают, не подметают. Я считаю, что наша УК должна быть на последнем месте.

- Вот мы платим за содержание жилья, - подхватывает разговор соседка Галина Дорохина. - За что?! Раньше здесь что-то подкрашивалось, что-то делалось. Дом был на жилье похож. А сейчас что? Безобразие.

Тем временем и. о. заместителя руководителя межрайонного отдела ГУ регионального госконтроля Хабаровского края Владислав Боярышев отмечает выявленные нарушения. Среди них - отслоение штукатурно-красочных слоев подъезда, загрязнение оконных проемов, трещины и разрушения стен входной группы.

- После сегодняшнего визита, думаю, граждане обратятся к нам с письменными жалобами, - резюмирует Владислав Боярышев. - Потому что выяснилось, многие не были осведомлены о своих правах. Ждут, какие-то действия от управляющей компании. Но на самом деле нужно самим вести контроль за ее работой. Мы это жильцам объяснили.

- Рейтинг демонстрирует определенный набор профессиональных критериев, характеризующих деятельность управляющих компаний, - подводит итог и. о. начальника ГУ регионального госконтроля

Хабаровского края Николай Орлов. - То, чего не видят граждане, выходя из дома.

Первая УК, деятельность которой мы сегодня увидели, стабильно находится на самых высоких позициях рейтинга. И мы убедились, что их работа действительно на сто процентов соответствует показателям рейтинга. Здесь удачный симбиоз управляющей компании и жильцов.

На втором доме обнаружили печальную картину. К сожалению, желтая зона подразумевает как раз наличие нарушений в деятельности УК.

- Этот рейтинг, прежде всего, составлен для граждан, - говорит Николай Орлов. - Чтобы они могли ориентироваться и понимать, что если их УК в красной зоне, то с ней могут быть какие-то проблемы и, может быть, ее стоит сменить.

А управляющие компании, в свою очередь, должны знать, что состояние рынка контролируется не только государственными органами, но и гражданами. И сделать выводы, исправить ситуацию, взять курс на добросовестную работу. Пока они ее вообще не потеряли.