Земля для стройки, для дачи и сельхозудачи

На городской рынок земли приходится 41% всех предложений земельных участков в Хабаровске и пригородах

На рынке недвижимости весной возрастает интерес к земле, к цене на участки под строительство, дачи-огороды и для использования земли по прямому назначению - для сельскохозяйственного производства.

В сравнении с весной прошлого года цены на земельные участки в Хабаровске и пригородах снизились. Меньше всего изменились цены в ближайших пригородах - всего на 4,4%, в дальних пригородах (более 10 километров от центра города) цены снизились несколько больше - на 9,5%. Но наибольшее снижение средних цен предложения на земельные участки было отмечено в городской черте (-17%).

На городской рынок земли приходится 41% всех предложений земельных участков в Хабаровске и пригородах. При этом 90% всех участков в городе предлагается под строительство и большая часть из них - под строительство малоэтажного жилья. Но есть участки и для строительства многоквартирных жилых домов. Кроме того, в эту группу входят участки, предлагаемые для промышленного использования (для строительства баз, складов, производственных цехов и т.п.) и сферы услуг (автосервисы, торгово-развлекательные центры, магазины и т.п.).

Средняя цена за сотку земли для такого использования в городе составила 242 тысячи рублей, упав за год на 19%, и колеблется от 7,5 тысячи рублей до 3 миллионов 667 тысяч рублей. В большей степени снижение произошло за счет максимальных цен на такие участки, которые уменьшились на 54%. При этом надо заметить, что и средние площади участков, предлагаемых на продажу, за год уменьшились на 19% также за счет максимальных площадей. Это говорит о том, что в городе все меньше остается земли, которую можно использовать под капитальное строительство, и все меньше спрос на нее в связи с большими трудностями использования. Ведь нет гарантий, что на участке, отведенном для строительства многоквартирного дома где-нибудь в районе старой застройки, этот проект можно будет реализовать. Здесь и трудности с подключениями к инженерным сетям, и протесты граждан, и новые сложности в долевом строительстве.

На сегмент земельных участков, позиционируемых как дачные, приходится в городе 8,6% предложений. Средняя цена за сотку земли на них составила 58 тысяч рублей (от 17 до 133 тысяч рублей) и по сравнению с апрелем прошлого года стала ниже на 20%. При этом средние площади участков выросли на 10%. Снижение цен в этом сегменте было обусловлено падением максимальных цен на сотку земли. В прошлом году цены на такие участки доходили до полумиллиона рублей. Причины такого снижения вполне понятны - в городе выращивать овощи и фрукты не каждый хочет, а уж организовать семейный отдых лучше за городом, на свежем воздухе, подальше от пыли и автомобильных выхлопов.

Земли сельскохозяйственного назначения, предлагаемые на продажу в городе, составляют 1,4% от всех предложений в городской черте. Да и площади таких участков стали значительно меньше. При этом средние цены на них выросли более чем на 70%. Располагаются они, как правило, ближе к границам города и больше похожи на пригороды, чем на городские земли. Большинство участков предлагается под личное подсобное хозяйство, а участки с большими площадями - под крестьянские фермерские хозяйства.

Земли пригородов Хабаровска сильно отличаются по географическим и природным условиям. Прежде всего, их можно разделить по сторонам света: северные, восточные, южные и западные.

К северным пригородам можно отнести район Воронежа, село Мичуринское, Виноградовку, Федоровку и прилегающие к ним земли. Здесь предлагается около 6% всех участков, при этом преобладает предложение под малоэтажное строительство (66%). И это легко объяснить. Единственное крупное предприятие в этом направлении ТЭЦ-3, да и то из-за розы ветров не распространяет свои выбросы на эти земли. А преобладают здесь садоводческие товарищества, коттеджные поселки, профилактории и небольшие сельхозпредприятия. Здесь хорошая дорожная сеть, и до центра города от самой дальней точки можно добраться за 20-30 минут. Как итог - цены на участки под строительство и дачи здесь самые высокие по сравнению с другими пригородами.

Участки земли сельскохозяйственного назначения составляют более 22% от объема всех предложений на этом направлении. Остальной объем предложений приходится на садово-огородные участки (11%).

На этом направлении снижение цен на землю за год было отмечено минимальное. Участки под строительство стали предлагаться дешевле лишь на 6,4%, садово-огородные - на 4,1%, а сельскохозяйственные - на 1,1%.

К южным пригородам Хабаровска можно отнести населенные пункты и земли вдоль трассы М-60 и дороги на Казакевичево. Это земли в предгорьях Хехцира, много участков вдоль Амурской протоки. Направление это давно используется горожанами для рекреации. Здесь много дачных обществ, коттеджных поселков, летних лагерей отдыха детей и даже есть санатории.

Объем предложения на этом направлении составил более 24% от всех предложений в городе и пригородах. При этом 57% участков предлагается здесь под строительство загородных домов, а 32% под садово-огородные участки. Земли сельскохозяйственного назначения в структуре предложения составляют на юге около 11% от всех предложений.

Динамика цен на землю здесь сильно отличается в зависимости от назначения и удаленности от центра города. Если участки под строительство в ближних и дальних пригородах подорожали на 26,7% и 8,8% соответственно, то садово-огородные участки стали предлагаться дешевле на 27,4% и 32,8% соответственно. Это говорит о том, что спрос на дачные участки падает. Люди все больше склоняются к строительству загородного жилья, как к надежному способу инвестирования денежных средств, с одной стороны, и к созданию благополучных в экологическом смысле условиям проживания - с другой стороны.

Земли сельскохозяйственного назначения в ближних южных пригородах подешевели на 14%, а в дальних подорожали в разы.

Наводнение минувшего года оказало заметное влияние на структуру и цены предложения земельных участков в пригородах западного направления. К ним относятся все земли на амурских островах и на левобережье Амура. Во-первых, сегодня не предлагается ни одного участка на островах. Все понимают, что катастрофическое для дачников левобережья наводнение отбило охоту у энтузиастов этого движения выращивать фрукты-овощи, создавать свой райский уголок на этих землях, и покупать эти участки сегодня никто не будет. Во-вторых, всем сегодня стало ясно, где строить безопасно, а где все усилия будут напрасны, и вкладывать деньги в благоустройство участка не стоит.

Садово-огородные участки в ближних пригородах на левом берегу Амура - единственный дачный сегмент, где цены по сравнению с апрелем прошлого года выросли, причем не на малую величину (+17,3%). Подорожали здесь земельные участки и под строительство (+16,8%), и под сельскохозяйственное производство. Участки предлагаются в основном в населенных пунктах или вблизи них (пос. им. Тельмана, ст. Приамурская, с. Владимировка).

Дальние пригороды западного направления оказались менее привлекательными для дачников и потенциальных строителей. Цены в этих сегментах ушли вниз на 16,3% и 1,9% соответственно. А вот сельскохозяйственные угодья выросли в цене почти в два раза.

Самые обширные земли в пригородах Хабаровска находятся в восточном направлении, но общий объем предложений здесь меньше, чем на юге, всего 21,5% участков, предлагаемых на продажу. При этом большинство участков предлагается под строительство. Именно на этих землях реализуются самые большие проекты коттеджных городков и малоэтажного строительства, выделяются земли под строительство для многодетных семей, которые пускаются в оборот по мере оформления в собственность. Из-за большого объема предложений в этом сегменте цены здесь за год стали ниже на 7% в ближних пригородах и на 36% в дальних.

Дачные участки на этом направлении хотя и не подвергались наводнению, но стабильно теряют в цене уже не первый год. Вот и сегодня цены на них предлагаются ниже, чем в прошлом году, на 44-45%.

Только земли сельскохозяйственного назначения на этом направлении растут в цене - на 9,7% в ближних пригородах и в 2,5 раза в дальних.

Кроме участков, находящихся в собственности, на рынке предлагаются участки, находящиеся в аренде. Все они предлагаются под строительство, а цены на них зависят от местоположения - в городе самые высокие, и по мере удаления от города цена становится ниже (см. таблицу).
Перспективы рынка земли в долгосрочном плане можно определить однозначно - земля будет дорожать. А в ближайшей перспективе возможны колебания цен в зависимости от различных факторов как природного, так и административного характера. Например, сегодня от застройщиков требуют страховать свой бизнес или получить гарантию банка, чтобы обеспечить дольщикам строительства сохранение их денег и получение недвижимости в соответствии с договором. Это не может не сказаться на ценах, как на землю, так и на объекты неразрывно с ней связанные (здания). Возможны какие-то нововведения и в сфере налогового законодательства, и в других областях.

Александр ХВОРОВ.
Фото Вячеслава РЕУТОВА.