Построить был бы рад, пристраиваться сложно

Евгений Чадаев: «Главный инвестор в ЖКХ - это жильцы»

На третьей краевой конференции не было простых тем для обсуждения. Вот и один из ключевых круглых столов здесь в течение трех часов обсуждал: как привлечь инвестиции в сферу ЖКХ, как повлиять на ценообразование в строительстве, что необходимо для успешного развития малоэтажного строительства на территории Хабаровского края, как снизить стоимость жилья и многие другие вопросы.
- В Хабаровске в прошлом году средняя цена квадратного метра жилья составляла 67,3 тысячи рублей,  - заметил в самом начале дискуссии заместитель министра строительства, главный архитектор Хабаровского края Александр Селеменев.  - Тогда как стоимость строительства кирпичных домов - 54 тысячи рублей за квадратный метр, а панельных домов - и того меньше - 43,1 тысячи рублей. Как показывает статистика, чтобы цены на новостройки уменьшались, нужно больше строить.
Дорогой
мой квадрат
К примеру, в 2009 году, когда в строй было введено рекордное количество жилья, цены на недвижимость начали падать. Зато в конце 2010 года опять поползли вверх. Как говорит главный архитектор края, чтобы фактор значительного превышения спроса над предложением не оказывал решающего влияния на рост цен, нужно ежегодно строить один квадратный метр жилья на каждого жителя, то есть 1300000 в год. А у нас до конца текущего года будет сдано более 410 квадратных метров.
- Поставлена задача - к 2018 году снизить цену квадратного метра на 20 процентов,  - продолжает Александр Селеменев.  - Ряд механизмов решения уже есть. В частности, объемы строительства по краевым социальным программам снижаться не будут. Речь идет и о социальной ипотеке, и о строительстве жилья для молодежи, и о погашении ипотечного кредита при рождении третьего ребенка. Все эти программы работают на снижение цены квадратного метра жилья.
Кроме того, как отметили сразу трое участников круглого стола, нужно строить государственное и муниципальное жилье для коммерческого найма. Оно также уменьшит спрос на недвижимость, что повлечет снижение цены на нее.
На самом деле, на стоимость жилья и темпы его возведения влияет много факторов. В частности, отсутствие инженерных сетей на перспективных для застройки участках сдерживает темпы возведения жилья. Казалось бы, что мешает производителям коммунальных благ построить новые сети? Оказывается… отсутствие застройщика. Пока его нет, сетевики не торопятся вкладывать деньги «в неизвестно куда» и строить новые коммуникации. А застройщику, в свою очередь, участки без сетей практически не интересны. Получается замкнутый круг, разомкнуть который могли бы помочь региональные целевые программы развития инженерных коммуникаций. А еще потенциальным застройщикам поможет полный реестр участков, предназначенных для строительства, с их полными характеристиками. Составить такой и разместить в доступной для любого заинтересованного лица форме предложено министерству имущественных отношений края совместно с краевым минстроем.
- А как сейчас при «растущем» долларе может не увеличиться себестоимость строительства, если многие материалы закупаются за рубежом? - вступил в разговор ректор Центра повышения квалификации специалистов «ДВ-менеджер» Евгений Чадаев.  - Если в регионе нет отечественных фасадных и качественных лакокрасочных материалов, напольного покрытия и других - естественно, будут расти себестоимость строительства и, соответственно, цены на жилье.
Какой из складывающейся ситуации может быть выход? Самый надежный - развивать в регионе собственное производство современных и качественных строительных материалов. Это и защита от потрясений мировой экономики, широкое поле деятельности для субъектов малого и среднего бизнеса, новые рабочие места для жителей края.
Цены за качество
не отвечают
Еще один фактор, влияющий на стоимость жилья, - наличие здоровой конкуренции среди строительных компаний. После того как «Дальспецстрой» перестал быть «главным игроком» на рынке строительства жилья, за это дело взялись около двух тысяч строительных организаций различной мощности и форм собственности.
С одной стороны, это положительный фактор для развития конкуренции, а значит, и отрасли. С другой, - при существующих недостатках в законодательстве многочисленность компаний на рынке начинает отрицательно влиять на качество строительства. К сожалению, не все застройщики добросовестно выполняют свои гарантийные обязательства перед заказчиками. Одна из причин, по мнению специалистов, - отмена обязательного проведения экспертизы для зданий до трех этажей.
- Если вы считаете, что следует вернуть обязанность прохождения экспертизы для всех многоквартирных жилых домов, а не только для высоток и социальных объектов, давайте обратимся с инициативой в Законодательную думу Хабаровского края, - предложил модератор круглого стола, председатель постоянного комитета Законодательной думы Хабаровского края по вопросам строительства, ЖКХ и ТЭК Борис Гладких.  - Наш законодательный орган может принять такую норму для регионов.
Но тогда возрастут затраты на строительство малоэтажных домов. И дело даже не в стоимости самой экспертизы. Дело в том, что для нее нужно готовить в десятки раз больший объем документов. А это может значительно затормозить темпы малоэтажного строительства.
- Мы согласны, что для высотных зданий, больниц, детских садов и школ такая процедура необходима, но зачем экспертиза для малоэтажного строительства, - возразил директор группы компаний «Усадьба» Алексей Коломеец.  - Сейчас строить «малоэтажку» очень выгодно. Затраты на возведение квадратного метра такого жилья куда ниже, чем у «высотки».
Не нужно применять мощные, дорогие в использовании краны и прочие механизмы. Дешевле обходится и пакет проектной документации, так как гораздо тоньше. В итоге малоэтажки активно раскупаются хабаровчанами, а компании, их возводящие, быстрее возмещают свои затраты и получают прибыль.
- Себестоимость квадратного метра в трехэтажном доме получается такой, что мы спокойно можем продавать квартиры по 50 тысяч рублей за квадратный метр,  - продолжает Алексей Коломеец.  - Считаем такую цену для жилья в Хабаровске справедливой. С этим согласны и покупатели, - «голосуют» за трехэтажные дома своим рублем. А цену в 100 тысяч рублей за квадратный метр, как продают квартиры в высотках в центре города, мы считаем слишком завышенной.
- А вы считали, во что обойдется содержание трехэтажного дома? - поинтересовался Борис Гладких.  - Ваши покупатели порой себе не представляют, что за ремонт и содержание этой «дешевой» трехэтажки им придется ежемесячно выкладывать вдвое большую сумму, чем за такую же квартиру в высотке.
Простой пример: через несколько лет нужно будет менять кровлю. А для этого за время эксплуатации нужно накопить порядка миллиона рублей. Вот и представьте: эту сумму придется собирать с ваших тридцати квартир. А в высотке на кровлю такой же площади будут скидываться собственники 130 квартир. Естественно, каждый из них выложит из своего кармана куда меньшую сумму.
То же можно сказать и про ремонт и содержание инженерного оборудования дома. Плюс к тому, малоэтажные дома продаются вместе с внутриквартальными инженерными сетями. То есть затраты на их ремонт понесут собственники домов, а не сетедержатели, до самого ввода в дом, как в городских высотках.
- Приобретая жилье в малоэтажной застройке, собственникам необходимо заранее понимать, какие в дальнейшем потребуются затраты для текущего и капитального ремонта общего имущества в таких домах,  - заметила генеральный директор СРО НП «ЖКХ-Групп» Ольга Беленькая.
Алло, мы ищем инвесторов
- Мы тут думаем, как привлечь инвесторов в сферу ЖКХ. А на самом деле, главный инвестор в эту отрасль - жильцы,  - заметил Евгений Чадаев.  - По статистике, все россияне тратят на еду три триллиарда рублей в год, на жилищно-коммунальные услуги - два триллиарда. И еще для сравнения: в оффшорах размещено всего 25 миллиардов рублей. Как видим, деньги в ЖКХ есть, и не маленькие. Другой вопрос - как ими распоряжаются наши управляющие компании и предприятия коммунального комплекса?
- На то, как распоряжаются поступающими деньгами управляющие компании, есть контролирующие органы,  - вернул беседу в заданное русло модератор круглого стола.  - На самом деле, нынешние условия для развития бизнеса в отрасли никудышными не назовешь.
Взять, к примеру, повышающий коэффициент на оплату коммунальных ресурсов для тех, кто до 2015 года не установил приборы учета. Теоретически эта надбавка - инвестиционная составляющая для предприятий коммунального комплекса. А как ею на самом деле распорядятся предприятия - покажет жизнь.
Еще пример. По замыслу законодателей, лицензирование управляющих компаний должно произвести передел сложившихся рынков. Добросовестные игроки этот процесс могут пройти без вопросов, а остальные будут попросту с рынка удалены. На самом же деле сейчас предприниматели ищут всевозможные лазейки, чтобы не потерять бизнес и в таких новых условиях.
Кстати, по информации министерства ЖКХ Хабаровского края, рынок жилищных услуг сложился в Хабаровске и Хабаровском районе, в Комсомольске-на-Амуре и Комсомольском районе, в Ванинском, Советско-Гаванском районах, активно развивается в Солнечном районе. А на остальных территориях края он либо в зачаточном состоянии, либо весь в одних руках. Например, в Охотском районе управляющих компаний просто нет. Лицензировать и делить нечего. Зато в Охотский район удалось привлечь инвестиции.
- Мы привлекли инвестора и полностью модернизировали теплоснабжение Охотского района,  - говорит начальник отдела министерства ЖКХ Хабаровского края Марк Хакимов.  - Было вложено 33 миллиона рублей. Модернизированы котельные, реконструированы сети. Эффективность комплекса значительно повысилась. По крайней мере, он перестал быть убыточным. Срок окупаемости вложений по расчетам составит 7 лет. И это для инвестора привлекательно.
- Вопрос привлечения инвестиций в отрасль должен носить системный характер,  - отметил Борис Гладких.  - В связи с этим необходимо на уровне края определить перечень объектов коммунальных структур, для которых возможно и необходимо привлечение частных инвестиций, с последующим размещением данной информации на интернет-ресурсе.
А для эффективного привлечения частных инвестиций в сферу ЖКХ Борис Михайлович предложил создать специализированную организацию по принципу «одного окна» - чтобы заинтересованное лицо имело возможность получить всю необходимую информацию и помощь в одном месте.
Как показывает практика, сопровождение специалистами инвестиционных проектов малого и среднего предпринимательства в ЖКХ и строительстве увеличивает число инвесторов.
В итоге обсуждения участники круглого стола «Бизнес - отраслевое развитие: жилищное и коммунальное хозяйство, строительство» сформулировали свои рекомендации органам законодательной, исполнительной власти, местного самоуправления, общественным организациям и профессиональным объединениям края. Они будут сложены с выводами и рекомендациями других круглых столов в итоговой резолюции конференции. Но это уже другая большая тема для «Деловой среды».
Татьяна ВАН.
Фото Марии ДЖУС.