У земли должен быть один хозяин: частное или юридическое лицо, или государство. Что касается каких-либо лиц, тут более-менее всё ясно: на кого зарегистрировано право собственности, тот и хозяин участка. С государственной же землёй всё гораздо сложнее. Собственность может быть федеральной, краевой, муниципальной. Есть и участки с неразграниченным правом собственности, именно они и являются предметом постоянных споров.

Дело в том, что право распоряжаться такими земельными участками с 2006 года передано уполномоченным органам правительства Хабаровского края. Землю, свободную от застройки и имущественных прав на недвижимость, предоставляет под строительство в краевой столице краевое министерство имущественных отношений. Это установлено согласно  закону Хабаровского края № 78 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» от 29 ноября 2006 года. Хотя раньше эти проблемы решались в городе.
- Утрата муниципалитетом полномочий по  распоряжению неразграниченной землей негативно сказывается на темпах ввода жилья, привлечении инвестиций в строительный комплекс города и развитии отрасли в целом, - уверен заместитель мэра Хабаровска, директор департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации Хабаровска Сергей Сергейчук. - Передача полномочий на уровень субъекта РФ привела к существенному затягиванию процедуры, да и поступления в казну города сократились в несколько раз.

Всем известно, что для успешного развития любой отрасли требуется оперативно реагировать на рыночные изменения, максимально быстро получать земельные участки, своевременно вести современное строительство, реконструкцию объектов недвижимости. И при этом не должен страдать облик города. В идеале новые сооружения должны гармонично вписываться в существующую застройку, не нарушать инфраструктуру и назначение той или иной городской территории.

- Ранее, когда распоряжение землей было полномочием местного уровня власти, срок работы над заявками составлял от 30 до 243 дней,  - вступает в разговор заместитель директора департамента по градостроительному регулированию мэрии Хабаровска Елена Телешова. - А после передачи полномочий на уровень края даже сроки рассмотрения заявлений на предоставление земельных участков стали больше 1000 дней. Причем, порой все время уходит на переписку. Только на ответ заявителю, в том числе и отказом, иной раз уходит более двух лет. Что касается поступлений в городскую казну от предоставления земельных участков, они сократились с 220 до 30 миллионов рублей в год.

К тому же муниципалитет утратил возможность контроля за предоставлением земли и строительством в городе.  Комплексный и сбалансированный план освоения городских территорий принимают одни, а участки под строительство предоставляют другие. В итоге вместо комплексного освоения в Хабаровске широко ведется точечная застройка.

Итог печален: вырастают объекты, вокруг которых уже невозможно ни разместить автопарковку, ни провести озеленение. Куда деваться подъезжающим автомобилям? Они встают где угодно: в окрестных дворах, на проезжей части, на газонах. В результате появления такой  застройки, как правило, страдает вся округа. Ещё одна беда: город захлестнула волна самозахватов земельных участков и стихийного самовольного строительства.

- И точечная застройка, и самозахват мешают эффективному использованию земельных ресурсов. Длительные сроки предоставления участков под строительство мешают и привлечению инвестиций в городские жилищные программы, - продолжает Сергей Сергейчук. - Муниципалитет имеет право привлечь инвесторов к строительству на городской земле в рамках адресной программы по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий. Однако и здесь полномочия муниципалитета крайне ограничены. Город только проводит аукцион. Предоставление участков под застройку победителю аукциона осуществляет правительство края.

После победы в аукционе инвестор должен расселить жильцов ветхого фонда, снести ветхий дом и освободить землю, чтобы  на этом месте возводить новое здание. За период 2012-2013 годов реализовано посредством аукционов право развития 11 городских территорий с условием сноса и расселения 25 домов муниципального жилищного фонда. Сроки освоения земли по договорам - не более 6 лет. Победители аукционов обязаны подготовить проекты планировки и межевания. Кроме того, в обязательном порядке проводятся публичные слушания с участием всех заинтересованных лиц.

- Адресная программа по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города на 2012-2017 годы, утвержденная городской думой, включает  96 домов. Перечень объектов постоянно уточняется, в программу вносятся изменения, - отмечает Елена Телешова. - Такой подход позволяет исключить точечную застройку в границах территории, подлежащей развитию. Планирование строительства на каждом участке ведется по принципу «от общего к частному», стало быть, появление любого объекта там - неслучайно. А значит - он будет служить, а не мешать окружающим.

В 2007-2010 годах муниципалитетом Хабаровска на аукционах реализовано право развития 15 городских территорий с условиями сноса и расселения 43 муниципальных домов ветхого жилищного фонда. На сегодня из них расселены десять - это 56 квартир.

- Муниципальные аукционы на право заключения договоров о развитии застроенных территорий помогают улучшить облик городской застройки, развивать городскую инфраструктуру, решить жилищные проблемы горожан и, разумеется, пополнить местный бюджет, - уверена Елена Телешова. - Городские власти стремятся заниматься градостроительством профессионально, в соответствии с законами и в интересах жителей. Но существующее положение дел порой этому серьезно препятствует.

- Администрация Хабаровска и городская дума неоднократно обращались к краевым властям с просьбой о возврате полномочий по распределению неразграниченных земель, - говорит Сергей Сергейчук. - Однако воз и ныне там. Отказ мотивируется тем, что при распоряжении земельными участками уполномоченным органом правительства вся деятельность является урегулированной и абсолютно прозрачной.

Зато правительством Хабаровского края неоднократно поднимался вопрос о расширении границ города за счет прилегающих площадей Хабаровского района. На самом деле, городу стало тесно в его существующих границах. Но не стоит сбрасывать со счётов то, что Хабаровский район - это главная продовольственная база для горожан.

А ещё при расширении территории  сразу возникнет неотложная необходимость строительства дополнительных объектов инфраструктуры - транспортной, инженерной, социальной. Значит, неизбежны и существенные затраты на километры новых дорог, инженерных сетей и прочих сооружений. А ведь даже при застройке в существующих границах Хабаровск не обеспечен в достаточной мере необходимой инфраструктурой.

Одним словом, специалисты городской администрации считают, что в настоящий момент расширять город нет возможности. А потому пришла пора проводить ревизию имеющегося земельного фонда и строить планы по его дальнейшему использованию. Город вступает в закономерную полосу строительства на ранее освоенных земельных участках.

- При этом жизненно необходимо максимальное сохранение скверов и парков, которые недопустимо использовать под застройку. А также следует помнить, что существующая дорожная сеть и объекты инфраструктуры неприкосновенны, - считает Сергей Сергейчук. - Кстати, именно за бережный подход к зеленым зонам при строительстве ратует мэр Хабаровска Александр Соколов и лично контролирует ситуацию.

А чтобы в городе не возникали строения, мешающие друг другу, а также нормальной жизни горожан, - разработан генеральный план развития города. Приняты правила землепользования и застройки, местные нормативы градостроительного проектирования. Обновление и актуализация этих документов в свете последних изменений в законодательстве и жизненных потребностей горожан идет постоянно.

А это и есть пример нормальной кропотливой работы городских властей по регулированию застройки. Но, увы. При существующем положении дел муниципалитет утратил возможность контроля за предоставлением земли и строительством в городе.

- Тем временем, в феврале прошлого года полномочия  по распределению неразграниченных земель вернули муниципалитету Омска, - приводит пример Елена Владимировна. - В Перми эти полномочия всегда оставались на муниципальном уровне. Всего же в стране в 51% субъектов землёй распоряжаются органы местного самоуправления, в 38% - сами субъекты федерации, 11% - частично субъекты федерации, частично - муниципалитеты. Как показывает опыт всех субъектов, органы местного самоуправления распоряжаются землей эффективнее. Это неслучайно: федеральное законодательство наделило именно  местную власть всеми градостроительными полномочиями. А градостроительство - это залог успешной земельной политики.  

- Пока наши краевые власти не внемлют доводам муниципалитета, бизнес-сообщества и жителей города, - разводит руками Сергей Сергейчук. - Если и дальше перестройка города пойдет без должного контроля, лет через десять в городе будет просто неудобно жить. А про эстетический облик можно и не вспоминать.

Олег ГЛЕБОВ.
Фото Вячеслава РЕУТОВА.