Может ли ТСЖ разорить клинику?
05.10.2026
49
Конфликты между собственниками жилых домов – не новость. Обычно они происходят между управляющими компаниями (УК) или товариществами собственников жилья (ТСЖ) и владельцами квартир. Между ТСЖ и УК нередко идёт борьба за власть и бюджет… Словом, богата жилищная сфера на конфликты, в которых сложно разобраться: кто прав, а кто виноват.
Все эти истории не только интересны сами по себе, но и поучительны для других. Поэтому газета «Тихоокеанская звезда» начинает цикл публикаций о таких ситуациях. Сегодня – история дома № 39 по улице Гоголя в Хабаровске.
Здесь с 2023 года разрастается конфликт между ТСЖ «Нефрит» и известной в регионе медицинской клиникой «Иммунореабилитационный центр», в коммерческом блоке дома.
С 2010 года этот элитный дом сдан в эксплуатацию: приметный, в самом центре, на красной линии, с пристройкой для коммерческого использования. ООО «Иммунореабилитационный центр» здесь имеет помещения в собственности. Приняло тысячи пациентов…
И вот, спустя 13 лет, в клинику приходит письмо, в котором ТСЖ «Нефрит» предлагает платить арендную плату за использование общедомового имущества: коридора и туалета на третьем этаже, а также лестничной площадки на втором этаже коммерческого блока.
Действительно, в просторном коридоре возле одного из входов в клинику 13 лет стояли диваны и кулер. Их никто не замечал, и они не платили арендную плату.
В клинике очень удивились и всерьёз не восприняли сообщение. Потому как посчитали, что коридор общий для всех. В том числе и для ИРЦ, который является собственником помещений. Почему собственник должен платить за коридор у входа в свои же кабинеты?
КОРИДОР РАЗДОРА
– В письме говорилось, что актом осмотра ТСЖ ещё 4 октября 2023 года зафиксированы элементы, которые не соответствуют техпаспорту дома: «железная дверь, канализационная труба, проём с дверью». Также указано, что в общедомовых коридорах клиникой выполнен ремонт, не согласованный с ТСЖ. В конце было предложение оплатить аренду коридора, – говорит сотрудница ИРЦ Лилия Моторная.
– Представьте, столько лет работаем, и вдруг такое странное письмо, – до сих пор удивляется она. – Много лет эти диваны стояли. На них садились и наши пациенты, и жильцы. Даже собрания ТСЖ проходили в этом коридоре. Никаких прейскурантов по пользованию нашими с ТСЖ коридорами не было. Поэтому мы ответили ТСЖ на эту претензию отказом. Дали пояснения по другим моментам. Например, что никаких проёмов самовольно не делали…
В своём ответе ТСЖ клиника указала: «… Также на третьем этаже дома № 39 находятся нежилые помещения, принадлежащие ИП (ФИО не указываем в целях охраны персональных данных). Таким образом, все нежилые помещения, расположенные на третьем этаже дома № 39, находятся в собственности двух юридических лиц. Жилые помещения на третьем этаже отсутствуют.
Помещения № 7, 10, 11, 14, являющиеся общедомовым имуществом, предназначены в том числе для обслуживания нежилых помещений, находящихся в собственности ООО «ИРЦ» и ИП.
Указанные помещения общедомового имущества могут использоваться не только собственниками нежилых помещений, расположенных на третьем этаже, но и собственниками иных нежилых помещений дома, а также собственниками жилых помещений.
Препятствий в пользовании общедомовым имуществом ООО «ИРЦ» не создаёт. Пользование ООО «ИРЦ» общедомовым имуществом осуществляется на законных основаниях, уменьшение площади общедомового имущества отсутствует.
Ваше требование о заключении договора аренды помещений № 7, 10, 11, 14 является необоснованным ввиду следующего: 1. Заключение договора аренды помещений № 7, 10, 11, 14 создаст препятствия в пользовании данными помещениями иными собственниками. 2. Участник долевой собственности имеет право пользования частью общедомового имущества соразмерно его доле. 3. Передача общедомового имущества в аренду возможна только по решению общего собрания собственников помещений дома».
– Никаких дверей, проёмов ИРЦ не устанавливало самостоятельно – они делались застройщиком. Более того, помещения третьего этажа регулярно ремонтировались исключительно за наш счёт, – утверждает Лилия Моторная. – Мы ответили ТСЖ, и вроде это недоразумение начало забываться. Сами понимаете: текучка, своей работы хватает.
Как оказалось, конфликт лишь начинался.
НАШЛА КОСА НА КАМЕНЬ
7 мая 2024 года семеро жильцов написали заявление председателю ТСЖ:
«Просим вас принять меры по освобождению общедомового имущества, принадлежащего всем собственникам МКД по адресу: г. Хабаровск, ул. Гоголя, 39 (помещения № 7 и 10 – холл третьего этажа в офисной части. Имущество незаконно используется собственником ООО «ИРЦ» в личных коммерческих целях, отказываясь заключить договор аренды в пользу ТСЖ «Нефрит», игнорируя общее решение собрания, на котором было принято решение о сдаче в аренду общедомового имущества.
ООО «ИРЦ», используя в личных коммерческих целях, общедомовое имущество, таким образом, заботясь о своём обогащении, наносит финансовые убытки, в виде недополученной прибыли ТСЖ «Нефрит», которая могла быть законно направлена на общие нужды собственников, в частности на ремонт и благоустройство общедомового имущества».
В ИРЦ об этом письме с подписями семерых жильцов многоэтажного дома, тогда, конечно же, не знали.
А 17 мая 2024 года группа лиц во главе с председателем ТСЖ Светланой Корендясовой пришла на третий этаж коммерческого корпуса к ИРЦ.
На видео, предоставленном редакции, председатель ТСЖ и другие лица начинают демонтаж мебели. Собственники помещений пытаются выяснить основания для таких действий, в ответ получая лишь устные ссылки на решение собрания жильцов.
В это же время в клинике шёл обычный рабочий процесс: принимали пациентов.
– Мы ведь, как собственники, также готовы были побывать на собрании жильцов, которое якобы принимало решение по нашему вопросу, но его не было, – утверждает Лилия Моторная. – Какое право эти люди имели убирать чужую мебель, другое имущество? Решения суда не было!
Сотрудница ИРЦ вызвала полицию, но к её приезду мебель была вынесена, а канализационная труба – отрезана.
ЧЕМ ДАЛЬШЕ В ЛЕС
Далее от руководства ТСЖ претензии продолжились. Суть их: ИРЦ захватил коридор и туалет, ограничивал доступ туда других владельцев помещений…
Один за другим стали появляться акты. Например, 9 сентября 2024 года, 2 ноября, 26 декабря, 4 февраля 2025 года: «дверь на третьем этаже закрыта на ключ».
– Руководство ТСЖ говорит, что есть видео этих «закрытых дверей», но нам оно не предоставлено. Дело в том, что у нас есть чёткое расписание врачей, многие ведут приём до позднего вечера. И к нам обращаются люди до 22.00, в том числе и экстренно, – говорит Лилия Моторная. – Как могли быть закрыты двери, если врачи в это время работали? Почему все эти годы таких претензий не было? Почему руководство ТСЖ не замечает, что один из жильцов устроил на общей лоджии мини-спортзал? Другой на общедомовой лоджии жарил шашлыки.
– Для жильцов от нашей клиники только плюсы: по всем счетам платим исправно, ремонт делаем, – удивляется Лилия Моторная. – У дома, где находятся ещё четыре клиники, не было пандусов, не создана среда для маломобильных граждан на этажах. Предприниматели создали её сами – в тех самых просторных общедомовых коридорах. А пандус появился благодаря вмешательству прокуратуры в 2023 году.
СУД ДА ДЕЛО
14 июля 2026 года Арбитражный суд Хабаровского края рассмотрел иск ТСЖ «Нефрит» к ООО «Иммунореабилитационный центр» о взыскании 261 660 руб. компенсации и обязании освободить помещения.
В решении суда указано: «Иск удовлетворить. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Иммунореабилитационный центр» обеспечить свободный доступ в помещение № 14 (туалет. – Прим. ред.) путём демонтажа замка с входной двери. Обязать ООО освободить помещения третьего этажа пристройки к многоквартирному дому № 39 от кондиционера (сплит-система) и двух потолочных вентиляторов; помещение № 14 – от ёмкостей в количестве 3 шт. для отходов класса А (туалетная бумага, салфетки после мытья рук. – Прим. ред.). Взыскать с общества в пользу ТСЖ «Нефрит» неосновательное обогащение в размере 2 955 960 руб., расходы по государственной пошлине в размере 68 100 руб. Взыскать с общества в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 95 579 руб.».
Для подсчёта стоимости аренды суд использовал документ 2016 года, где её стоимость в этом доме обозначена в 700 рублей. За три года, таким образом, получилось почти три миллиона рублей необоснованного обогащения. В эти квадраты, как отмечают в ИРЦ, почему-то вошла оплата за стоящий кофе-аппарат, отношения к ИРЦ не имеющий, и, видимо, за хранение стройматериалов ТСЖ (которые они использовали для «благоустройства» этажа клиники).
– В недавнем определении от 07.04.2026 № 305-ЭС25–13294 Верховный Суд отметил, что длительное отсутствие возражений со стороны других собственников формирует правомерные ожидания, и внезапный запрет на использование общего имущества, которое использовалось годами, может быть расценён как злоупотребление правом. То есть если вы уже давно пользуетесь чем-то (например, храните велосипед в подъезде) и никто не возражал – это не даёт вам абсолютной защиты, но суд может учесть сложившийся порядок, – говорит Лилия Моторная. – На наш взгляд, сначала должно быть общее собрание собственников, а потом суды. И Верховный Суд в своих решениях указывает на это!
ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ
Дело уже перешло в вышестоящую инстанцию, и, судя по всему, разбирательства предстоят долгие. Но персонал ИРЦ верит в правосудие и в то, что суд будет справедлив.
– Мы выяснили, что одному из арбитражных судов принадлежит жилое помещение в доме по улице Гоголя, 39, и выразили свои опасения по поводу объективности решений председателю суда. Надеемся, что правосудие нас защитит и разберётся, учитывая все факты и документы, – говорит Лилия Моторная.
Безусловно, клиника будет приобщать документы, не учтённые судом первой инстанции. Но проблема ИРЦ, наверное, в том, что работают здесь не юристы, а врачи. Они умеют решать проблемы пациентов, но недооценили юридические риски арендного вопроса.
Конфликт необычный и интересный не только с юридической точки зрения. Хотя бы потому, что в Хабаровске не удалось найти никаких намёков на среднерыночную цену аренды общих коридоров. Не получилось отыскать и другие коридоры в коммерческих пристройках к жилью, которые сдавались бы в аренду. Исключение – разве что банкоматы и кофейные аппараты, но они, как правило, располагаются на первых этажах.
А вот примеры общих помещений, где никакой платы не берут за диваны для ожидания, есть повсеместно.
В целом для наших читателей ситуация поучительная. Прежде всего в том, что нельзя недооценивать никакую угрозу, особенно если дело касается собственности. А если вам грозят судом, то готовиться к нему надо по полной программе.
Влада Залевская.
Все эти истории не только интересны сами по себе, но и поучительны для других. Поэтому газета «Тихоокеанская звезда» начинает цикл публикаций о таких ситуациях. Сегодня – история дома № 39 по улице Гоголя в Хабаровске.
Здесь с 2023 года разрастается конфликт между ТСЖ «Нефрит» и известной в регионе медицинской клиникой «Иммунореабилитационный центр», в коммерческом блоке дома.
С 2010 года этот элитный дом сдан в эксплуатацию: приметный, в самом центре, на красной линии, с пристройкой для коммерческого использования. ООО «Иммунореабилитационный центр» здесь имеет помещения в собственности. Приняло тысячи пациентов…
И вот, спустя 13 лет, в клинику приходит письмо, в котором ТСЖ «Нефрит» предлагает платить арендную плату за использование общедомового имущества: коридора и туалета на третьем этаже, а также лестничной площадки на втором этаже коммерческого блока.
Действительно, в просторном коридоре возле одного из входов в клинику 13 лет стояли диваны и кулер. Их никто не замечал, и они не платили арендную плату.
В клинике очень удивились и всерьёз не восприняли сообщение. Потому как посчитали, что коридор общий для всех. В том числе и для ИРЦ, который является собственником помещений. Почему собственник должен платить за коридор у входа в свои же кабинеты?
КОРИДОР РАЗДОРА
– В письме говорилось, что актом осмотра ТСЖ ещё 4 октября 2023 года зафиксированы элементы, которые не соответствуют техпаспорту дома: «железная дверь, канализационная труба, проём с дверью». Также указано, что в общедомовых коридорах клиникой выполнен ремонт, не согласованный с ТСЖ. В конце было предложение оплатить аренду коридора, – говорит сотрудница ИРЦ Лилия Моторная.
– Представьте, столько лет работаем, и вдруг такое странное письмо, – до сих пор удивляется она. – Много лет эти диваны стояли. На них садились и наши пациенты, и жильцы. Даже собрания ТСЖ проходили в этом коридоре. Никаких прейскурантов по пользованию нашими с ТСЖ коридорами не было. Поэтому мы ответили ТСЖ на эту претензию отказом. Дали пояснения по другим моментам. Например, что никаких проёмов самовольно не делали…
В своём ответе ТСЖ клиника указала: «… Также на третьем этаже дома № 39 находятся нежилые помещения, принадлежащие ИП (ФИО не указываем в целях охраны персональных данных). Таким образом, все нежилые помещения, расположенные на третьем этаже дома № 39, находятся в собственности двух юридических лиц. Жилые помещения на третьем этаже отсутствуют.
Помещения № 7, 10, 11, 14, являющиеся общедомовым имуществом, предназначены в том числе для обслуживания нежилых помещений, находящихся в собственности ООО «ИРЦ» и ИП.
Указанные помещения общедомового имущества могут использоваться не только собственниками нежилых помещений, расположенных на третьем этаже, но и собственниками иных нежилых помещений дома, а также собственниками жилых помещений.
Препятствий в пользовании общедомовым имуществом ООО «ИРЦ» не создаёт. Пользование ООО «ИРЦ» общедомовым имуществом осуществляется на законных основаниях, уменьшение площади общедомового имущества отсутствует.
Ваше требование о заключении договора аренды помещений № 7, 10, 11, 14 является необоснованным ввиду следующего: 1. Заключение договора аренды помещений № 7, 10, 11, 14 создаст препятствия в пользовании данными помещениями иными собственниками. 2. Участник долевой собственности имеет право пользования частью общедомового имущества соразмерно его доле. 3. Передача общедомового имущества в аренду возможна только по решению общего собрания собственников помещений дома».
– Никаких дверей, проёмов ИРЦ не устанавливало самостоятельно – они делались застройщиком. Более того, помещения третьего этажа регулярно ремонтировались исключительно за наш счёт, – утверждает Лилия Моторная. – Мы ответили ТСЖ, и вроде это недоразумение начало забываться. Сами понимаете: текучка, своей работы хватает.
Как оказалось, конфликт лишь начинался.
НАШЛА КОСА НА КАМЕНЬ
7 мая 2024 года семеро жильцов написали заявление председателю ТСЖ:
«Просим вас принять меры по освобождению общедомового имущества, принадлежащего всем собственникам МКД по адресу: г. Хабаровск, ул. Гоголя, 39 (помещения № 7 и 10 – холл третьего этажа в офисной части. Имущество незаконно используется собственником ООО «ИРЦ» в личных коммерческих целях, отказываясь заключить договор аренды в пользу ТСЖ «Нефрит», игнорируя общее решение собрания, на котором было принято решение о сдаче в аренду общедомового имущества.
ООО «ИРЦ», используя в личных коммерческих целях, общедомовое имущество, таким образом, заботясь о своём обогащении, наносит финансовые убытки, в виде недополученной прибыли ТСЖ «Нефрит», которая могла быть законно направлена на общие нужды собственников, в частности на ремонт и благоустройство общедомового имущества».
В ИРЦ об этом письме с подписями семерых жильцов многоэтажного дома, тогда, конечно же, не знали.
А 17 мая 2024 года группа лиц во главе с председателем ТСЖ Светланой Корендясовой пришла на третий этаж коммерческого корпуса к ИРЦ.
На видео, предоставленном редакции, председатель ТСЖ и другие лица начинают демонтаж мебели. Собственники помещений пытаются выяснить основания для таких действий, в ответ получая лишь устные ссылки на решение собрания жильцов.
В это же время в клинике шёл обычный рабочий процесс: принимали пациентов.
– Мы ведь, как собственники, также готовы были побывать на собрании жильцов, которое якобы принимало решение по нашему вопросу, но его не было, – утверждает Лилия Моторная. – Какое право эти люди имели убирать чужую мебель, другое имущество? Решения суда не было!
Сотрудница ИРЦ вызвала полицию, но к её приезду мебель была вынесена, а канализационная труба – отрезана.
ЧЕМ ДАЛЬШЕ В ЛЕС
Далее от руководства ТСЖ претензии продолжились. Суть их: ИРЦ захватил коридор и туалет, ограничивал доступ туда других владельцев помещений…
Один за другим стали появляться акты. Например, 9 сентября 2024 года, 2 ноября, 26 декабря, 4 февраля 2025 года: «дверь на третьем этаже закрыта на ключ».
– Руководство ТСЖ говорит, что есть видео этих «закрытых дверей», но нам оно не предоставлено. Дело в том, что у нас есть чёткое расписание врачей, многие ведут приём до позднего вечера. И к нам обращаются люди до 22.00, в том числе и экстренно, – говорит Лилия Моторная. – Как могли быть закрыты двери, если врачи в это время работали? Почему все эти годы таких претензий не было? Почему руководство ТСЖ не замечает, что один из жильцов устроил на общей лоджии мини-спортзал? Другой на общедомовой лоджии жарил шашлыки.
– Для жильцов от нашей клиники только плюсы: по всем счетам платим исправно, ремонт делаем, – удивляется Лилия Моторная. – У дома, где находятся ещё четыре клиники, не было пандусов, не создана среда для маломобильных граждан на этажах. Предприниматели создали её сами – в тех самых просторных общедомовых коридорах. А пандус появился благодаря вмешательству прокуратуры в 2023 году.
СУД ДА ДЕЛО
14 июля 2026 года Арбитражный суд Хабаровского края рассмотрел иск ТСЖ «Нефрит» к ООО «Иммунореабилитационный центр» о взыскании 261 660 руб. компенсации и обязании освободить помещения.
В решении суда указано: «Иск удовлетворить. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Иммунореабилитационный центр» обеспечить свободный доступ в помещение № 14 (туалет. – Прим. ред.) путём демонтажа замка с входной двери. Обязать ООО освободить помещения третьего этажа пристройки к многоквартирному дому № 39 от кондиционера (сплит-система) и двух потолочных вентиляторов; помещение № 14 – от ёмкостей в количестве 3 шт. для отходов класса А (туалетная бумага, салфетки после мытья рук. – Прим. ред.). Взыскать с общества в пользу ТСЖ «Нефрит» неосновательное обогащение в размере 2 955 960 руб., расходы по государственной пошлине в размере 68 100 руб. Взыскать с общества в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 95 579 руб.».
Для подсчёта стоимости аренды суд использовал документ 2016 года, где её стоимость в этом доме обозначена в 700 рублей. За три года, таким образом, получилось почти три миллиона рублей необоснованного обогащения. В эти квадраты, как отмечают в ИРЦ, почему-то вошла оплата за стоящий кофе-аппарат, отношения к ИРЦ не имеющий, и, видимо, за хранение стройматериалов ТСЖ (которые они использовали для «благоустройства» этажа клиники).
– В недавнем определении от 07.04.2026 № 305-ЭС25–13294 Верховный Суд отметил, что длительное отсутствие возражений со стороны других собственников формирует правомерные ожидания, и внезапный запрет на использование общего имущества, которое использовалось годами, может быть расценён как злоупотребление правом. То есть если вы уже давно пользуетесь чем-то (например, храните велосипед в подъезде) и никто не возражал – это не даёт вам абсолютной защиты, но суд может учесть сложившийся порядок, – говорит Лилия Моторная. – На наш взгляд, сначала должно быть общее собрание собственников, а потом суды. И Верховный Суд в своих решениях указывает на это!
ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ
Дело уже перешло в вышестоящую инстанцию, и, судя по всему, разбирательства предстоят долгие. Но персонал ИРЦ верит в правосудие и в то, что суд будет справедлив.
– Мы выяснили, что одному из арбитражных судов принадлежит жилое помещение в доме по улице Гоголя, 39, и выразили свои опасения по поводу объективности решений председателю суда. Надеемся, что правосудие нас защитит и разберётся, учитывая все факты и документы, – говорит Лилия Моторная.
Безусловно, клиника будет приобщать документы, не учтённые судом первой инстанции. Но проблема ИРЦ, наверное, в том, что работают здесь не юристы, а врачи. Они умеют решать проблемы пациентов, но недооценили юридические риски арендного вопроса.
Конфликт необычный и интересный не только с юридической точки зрения. Хотя бы потому, что в Хабаровске не удалось найти никаких намёков на среднерыночную цену аренды общих коридоров. Не получилось отыскать и другие коридоры в коммерческих пристройках к жилью, которые сдавались бы в аренду. Исключение – разве что банкоматы и кофейные аппараты, но они, как правило, располагаются на первых этажах.
А вот примеры общих помещений, где никакой платы не берут за диваны для ожидания, есть повсеместно.
В целом для наших читателей ситуация поучительная. Прежде всего в том, что нельзя недооценивать никакую угрозу, особенно если дело касается собственности. А если вам грозят судом, то готовиться к нему надо по полной программе.
Влада Залевская.