Знаменитое русское «авось» движет нашим человеком даже в тех случаях, когда он рискует самым дорогим, что у него есть, - кровом над головой. Веря в собственную прозорливость и находчивость, он бесстрашно бросается в мутные воды рынка, плохо представляя, о какие подводные камни можно разбить голову. Вот об этих-то «камнях» рассказывает и.о. начальника отдела управления Росреестра по Хабаровскому краю Екатерина Рябцева.

Купля-продажа, мена, дарение, рента, участие в долевом строительстве - это еще не полный список сделок, осуществляемых с жилой недвижимостью. Перечисленные сделки подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Это закон. Однако даже соблюдение формы и требования о регистрации не дают стопроцентной гарантии действительности сделки. По статистике лишь 00,1% от количества совершенных сделок оспариваются в суде, но вряд ли вам будет легче, если в этот процент попадете именно вы.

К таким сделкам относится как явный криминал, так и такие ситуации, которые по большому счету и жульничеством у нас не считаются. Так, дело житейское… Однако такие сделки могут быть признаны по решению суда недействительными!
Вот типичная ситуация: вместо того, чтобы оформить, как положено, договор купли-продажи квартиры, стороны подают документы на дарение недвижимости. Согласитесь, странно: посторонний человек дарит кому-то свою недвижимость или долю в ней? На самом же деле это не столько странно, сколько опасно: сделки, заключенные для прикрытия других сделок, называются притворными. Они могут быть оспорены в суде по иску заинтересованной стороны. В нашем случае сделка дарения прикрывает сделку купли-продажи, является притворной, а, следовательно, недействительной.

Однако наши граждане смело «покупают» недвижимость по договору дарения, не задумываясь о последствиях!  
Существуют еще и мнимые сделки. Мнимая сделка - сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Такая сделка является ничтожной, т.е.
недействительной, с момента заключения, независимо от признания ее таковой в суде. Речь идет о попытке обмануть закон - когда стороны регистрируют договор лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Например, семейная пара помогает «обналичить» жилищный сертификат: фиктивно «продает» свою квартиру, но фактически остается в ней жить. А через неделю, когда деньги из государственного бюджета перетекают в карманы владельца сертификата, снова «покупает» свою же квартиру. Риэлторы уверяют, что это безопасно, однако такая мнимая сделка может быть признана в суде недействительной.

Могут быть оспорены в суде сделки, совершенные под влиянием заблуждения, причем имеющего существенное значение.
Что это значит? Существенное значение имеет только заблуждение относительно вида заключаемой сделки или качества жилого помещения. Запомните, что заблуждение относительно мотивов и целей сделки существенным не признается. Вот конкретные примеры. Нередко иски в суд подают пенсионеры, которые ошибочно считали, что договор дарения обеспечит их пожизненное содержание и уход. На самом деле указанная сделка - дарение не предполагает никаких встречных обязательств и является безвозмездной.

А вот если родители купили квартиру сыну в подарок на свадьбу, а свадьба расстроилась, то признать сделку купли-продажи недействительной уже нельзя.

Недействительными будут признаны сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).
Кабальная - сделка, когда продажа жилплощади для кого-то является единственным выходом из сложившихся обстоятельств. Вот пример. Матери тяжелобольного ребенка срочно требуется большая сумма на операцию. А когда продать, кроме квартиры, нечего, раздумывать не приходится. Недобросовестный риэлтор или «добрый» сосед, понимая, что женщина находится в безвыходной ситуации, предлагают быстрый выкуп жилья по цене значительно ниже рыночной. Когда женщина опомнится, она может обратиться в суд за признанием сделки кабальной.

Разумеется, список сделок с недвижимостью, которые могут быть признаны недействительными, не полон. Постарайтесь не угодить ни в одну из ловушек.