Cколько миллионов «закопано» в долгостроях Хабаровска?

Долевое строительство новых жилых домов - источник социальной напряженности в Хабаровске

Недостроенные жилые дома годами не только портят внешний облик Хабаровска, но и его экономику, инвестиционную привлекательность, ведь вместе с ними разрушается вера людей в то, что можно эффективно вкладывать деньги в новое строительство. Сотни миллионов рублей в буквальном смысле закопаны в землю в виде фундаментов долгостроя нашими дольщиками.
По данным комитета Госстройнадзора, по краю в целом более 70 объектов незавершённого жилищного строительства, площадь которых составляет более миллиона квадратных метров. Не все эти объекты проблемные. Судя по реестру обманутых дольщиков, проблемных объектов жилищного строительства по краю 15. Есть ещё 12, которые в этот реестр не входят, но строятся настолько медленно, что неформально тоже могут быть отнесены к этому печальному перечню. В результате 2700 граждан-дольщиков - 2700 семей отдали свои деньги и получили лишь головную боль, долги, бытовые проблемы.
«Тихоокеанская звезда» выяснила, что случилось с этими объектами долгостроя, какие у них перспективы.

Кирпичи прошлого века

Из хабаровского долгостроя самый древний объект - на улице Биробиджанской в районе предприятия «Тайга». Его строительство началось ещё в 90-е годы XX века. Планировался девятиэтажный кирпичный дом. Строительство его остановилось на 4-5 этаже. По данным комитета госстройнадзора, застройщик в лице жилищно-строительного кооператива «Время» пытается объект реанимировать. Подготовили даже бизнес-план, чтобы направить его на рассмотрение в министерство строительства. При положительном решении вопроса достраивать объект будут за счёт привлечённого инвестора либо с новым застройщиком.
Проблема в том, что за прошедшие годы поменялось законодательство, и сам проект надо менять, и дополнительный участок земли, возможно, необходимо будет оформить. В общем, дело снова затягивается на неопределённое время. Во что обойдётся - сказать трудно.
А вот высотка на улице Фрунзе, 76 стоит с конца двухтысячных годов, причём практически в готовом виде. Здесь в землю «вкопаны» сотни миллионов рублей.
Застройщиком была компания «Мир Автаркия». Прежний руководитель строительства «бросил свой корабль». Предприятие вошло в процедуру банкротства. В её рамках сформирован с участием правительства края жилищно-строительный кооператив из тех людей, кто в своё время участвовал в долевом строительстве. ЖСК передали объект незавершённого строительства решением суда в рамках банкротства застройщика. Совместно с конкурсным управляющим разработали план реанимации. Рассчитывают в 2020 году ввести дом в эксплуатацию. Но, чтобы это совершить, необходимо порядка 150 миллионов рублей.
Третий одиозный долгострой Хабаровска - проект «Казачья гора» в одноименном районе. Застройщиком комплекса из двух высоток изначально была компания «Мыс. Первый дом «Мыс» сдал, а на втором прекратил своё существование. Достраивала его уже другая компания.
Правительство края дважды выделяло гарантии под кредит для достройки. Но у застройщика есть финансовые сложности, поэтому сейчас вырабатывается новый механизм решения проблемы с привлечением инвестора. Если всё получится, то в доме появятся жильцы.

Как рушатся гиганты

К долгострою можно отнести несколько объектов бывшего «Дальспецстроя» (ГВСУ № 6), который в своё время строил почти половину жилья в краевой столице. Их строительство начато в 2012-2015 годах и вот-вот уже должны были сдаваться. Но тут у гиганта случились финансовые проблемы, и он ушел в процедуру банкротства.
Лишь летом этого года здесь был утверждён план внешнего управления. Уже решено, что часть объектов незавершённого строительства выставят на продажу. Часть будет достраиваться самим ГВСУ.
Но одномоментно средства на достройку всех объектов застройщик явно не найдёт. Поэтому сначала будут достроены дома с высокой степенью готовности, а когда уже их сдадут, часть свободных денег планируется вложить в достройку остальных объектов. До конца ноября будет сдан жилой дом № 35, а до конца года еще один дом по ул. Выставочной (№ 26).
Немало средств «заморожено» и в объектах строительного холдинга «Грант» - комплексы «Аметист», «Рубин», «Эдельвейс». Объекты находятся в разной степени строительной готовности. Строительство их приостановлено в связи с проблемами кредитных потребительских кооперативов, средства которых направлялись на стройку, и уголовным делом в отношении руководителя застройщика. При этом один из объектов холдинга есть в реестре обманутых дольщиков.
- Сейчас решается вопрос, как строительство возобновить, - говорит заместитель председателя комитета госстройнадзора Денис Щербина.
Впрочем, не только Хабаровск печален долгостроями, в Николаевске-на-Амуре один жилой дом простоял более 20 лет. Лишь после наводнения на пике активизации жилищного строительства в крае он был достроен для подтопленцев. В этом году планируют достроить ещё один долгострой в этом городе.
Не все, что долго строится, - жилье. Много лет стоит шестиэтажный недострой федерального унитарного государственного предприятия «Микроген» в районе железнодорожной больницы в Хабаровске. Там нет дольщиков, но это слабое утешение.
В Хабаровске на улице Шеронова за магазином «Панна» портит городской вид огромный недострой административного здания. Консервацию объекта застройщик выполнил, обнес строение забором. Что будет дальше - туман.
В Комсомольске-на-Амуре не вписывается в окружающую архитектуру девятиэтажный каркас несостоявшегося учебного центра, который строили военные. Решения по нему тоже пока (давно уже) нет.

Почему у нас столько недостроя?

- С учётом негативных моментов, произошедших в экономике три-четыре года назад, «подсели» многие застройщики: сократилось количество дольщиков, с кредитованием вопрос решается сложно, - объясняет ситуацию Денис Щербина. - Никто из застройщиков не хочет идти на удорожание строительства за счёт уплаты процентов. Кроме того, все хотят понимать гарантию сбыта квартир.
Казалось бы, объёмы строительства должны увеличиваться за счёт людей, берущих ипотеку. А статистика говорит, что количество ипотечных кредитов с каждым годом увеличивается. Но в том-то и дело, что доля ипотечных кредитов на строительство на первичном рынке за последний год значительно снизилась. И составляет очень малую часть в общем объёме. В основном люди берут кредиты на покупку жилья старого - на вторичном рынке. Они элементарно боятся связываться с новым строительством из-за тех же самых долгостроев.
Ситуацию усугубляет то, что на сегодняшний день у большинства страховых компаний, осуществлявших страхование ответственности застройщиков, отозваны лицензии, а оставшиеся страховые компании отказываются страховать ответственность застройщиков. Кроме того, застройщикам приходится работать дистанционно, поскольку большинство страховых компаний осуществляют свою деятельность в Москве.
С другой стороны, с октября 2017 года заменяет механизм страхования Компенсационный фонд. Застройщики платят 1,2% от суммы договора долевого участия и только после этого получают разрешение на строительство.
К сожалению, законодательство за нарушение сроков строительства никакой административной ответственности застройщику не предусматривает. Только за нарушение договоров долевого строительства. В результате застройщик имеет полное право разрешение на строительство продлевать.
Если же объект больше полугода вообще не строится, застройщик обязан провести его консервацию. Но есть, например, долгострой на улице Льва Толстого в Хабаровске. Там раз в неделю выходят люди в касках, поворачивается туда-сюда подъемный кран… По закону законсервировать такой объект нельзя. И проблемным он не считается. Дольщики жалуются, но признать их обманутыми нельзя. Таков новый приказ федерального Минстроя.

Наступление по всем фронтам

Государство, похоже, всерьёз озаботилось стабилизацией ситуации в сфере жилищного строительства. С 1 июля 2018 года ужесточились требования к застройщикам. У них должно быть на счету не менее 10 процентов от сметной стоимости дома. Должен на рынке проработать не менее трёх лет и построить не менее 10 000 квадратных метров.
С 1 июля 2019 года новое долевое строительство, как таковое, уйдет в историю, а жилищное строительство с привлечением средств граждан будет возможно исключительно с применением счетов «эскроу» и механизмов проектного финансирования. Человек вносит деньги в банк, застройщик в этом банке открывает кредитную линию и с использованием из этих кредитных средств строит объект. Деньги гражданина лежат в банке, застройщик не имеет права их взять. Когда объект достроен, деньги дольщика переводятся в счёт погашения платежей. Но надо иметь таких застройщиков и такие банки, которые готовы на этих условиях работать.
С одной стороны, этот механизм должен увеличить приток дольщиков. И соответственно объёмы строительства. С другой стороны, он может увеличить стоимость строительства. Кроме того - далеко не все банки готовы финансировать жилищное строительство.
- Пока время есть, надо готовить банки и строителей, и граждан, - считает заместитель председателя комитета госстройнадзора Денис Щербина. - По поручению президента России разработана дорожная карта. В ней прописано, что в течение трёх лет долевое строительство должно полностью уйти с рынка. Все переходят на проектное финансирование. Дольшики должны в течение этого времени либо получить квартиру, либо вернуть деньги.
По мнению Дениса Щербины, любой объект можно достроить. Вариантов достройки несколько: формирование жилищно-строительного кооператива, привлечение инвестора, замена застройщика на нового с использованием механизмов государственных программ, выделения компенсационных земельных участков, предоставления государственных гарантий. А по объекту, при необходимости, разработать новые технические решения. Но, по сути, единственный способ достройки незавершённого долгостроя - формирование жилищно-строительного кооператива.
Остаётся надеяться, что этот чудодейственный механизм дольщики используют в полной мере. Ну а дальше самой проблемы долевого строительства уже не будет. Начнётся то самое проектное финансирование.
Остается надеяться, что на месте неприглядных остовов в обозримом будущем нас будут радовать новые дома. Вокруг них зароятся магазинчики и кафе, детские игровые площадки, скверы. Люди, которые ходят на митинги обманутых и не могут думать ни о чём, кроме постигшей их беды, будут рожать и растить детей.
Ведь строительный комплекс Хабаровского края может обеспечить вдвое большие объёмы строительства. Как по кирпичу, так и по железобетону, по инертным материалам (щебню). Работает Корфовский каменный карьер, два больших завода - строительной керамики и кирпичный завод, ЖБИ 4 имени Коновалова, ЖБИ № 5, ЖБИ ГВСУ № 6.

Раиса ПАЛЕЙ.
Фото Евгения ИВАШКИНА.
PS. Впрочем, одним предписанием или даже указом президента строительный вопрос не решить. А вы как думаете, уважаемые читатели? Свои мнения, размышления по этому поводу присылайте по адресу: raisa@toz.khv.ru или по адресу: ул. Серышева, 31, редакция «Тихоокеанская звезда».