Юрий Трутнев во время июньского визита в Хабаровский край поставил задачу: сделать все возможное для того, чтобы жилье в регионе стало доступным.

Администрация краевого центра предпринимает серьезные шаги в этом направлении, рассказал Денис Максимкин, заместитель директора департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска.
Проблема нехватки доступного жилья в регионе находится в фокусе внимания главы Хабаровского края Михаила Дегтярёва.

- Денис Геннадиевич, что влияет на стоимость квадратного метра жилья в новостройках Хабаровска?

- На стоимость возводимого жилья влияют все основные этапы процесса строительства. Первое, это, конечно, земельный участок, который либо приобретается застройщиком в собственность, либо в аренду через процедуру торгов.
За ним следует проектирование в соответствии с градостроительными требованиями, сбор нагрузок для подключения к инженерным сетям.

Проектирование выполняется по заказу застройщика сторонними аккредитованными проектными организациями. Вместе с затратами на землю это 5-10% от реализации проекта.
Одна из весомых составляющих стоимости квадратного метра - заключение договоров на присоединение к инженерным сетям. Если рядом проходят коммуникации достаточной мощности, застройщик заключает договор по установленному в крае тарифу. Если же техническая возможность по подключению отсутствует, разрабатывается и утверждается индивидуальный тариф.

По затратам это от 5 до 20% сметы. При точечной застройке верхняя граница 20%, при застройке микрорайонами от 5 до 10%.
Далее застройщик обращается на рынок подрядных организаций и путем конкурентных процедур выбирает генподрядчика на строительно-монтажные работы. Они занимают в бюджете стройки от 70 до 80%. Из коммерческого предложения генподрядчика и субподрядчиков и складывается основная цена.

Плюс не забываем про рентабельность, которую закладывает коммерческий застройщик. В зависимости от района стройки, его инфраструктуры закладывается от 10 до 25% рентабельности.
Градостроительная отрасль достаточно зарегулирована законодательством. Исполнение функций заказчика требует содержания необходимого штата специалистов. Процедуры получения согласований, исходных данных, надзора за проектированием, технического надзора выполняются в непрерывном режиме с момента получения участка под застройку. Это 2-5%.

- Влияют ли на ценообразование в строительстве банки?

- Основной механизм инвестирования в жилищное строительство - это приобретение будущей недвижимости через договоры долевого участия.
С недавнего времени, чтобы исключить проблемы с обманутыми дольщиками, законом установлен порядок проектного финансирования с применением счетов-эскроу.
Застройщик получает кредит, достаточный для ввода дома в эксплуатацию. А принцип любого банка - выделять деньги под проценты. Вот и еще одна статья затрат. Доля банковских услуг в бюджете стройки начинаестя с 5%.

- В последнее время еще и наблюдается существенный рост цен на стойматериалы.

- Основные стройматериалы с 2020 года по июль 2021 года подорожали от 11 до 200%. Эксперты объясняют это явление процессами восстановления мировой экономики на фоне приспособления к последствиям пандемии.
Рынок так реагирует на повышение спроса, подогреваемого в том числе ипотечными продуктами, без роста предложения. С другой стороны, рост цен несоразмерен инфляционным процессам, стоимости тарифов, логистическим затратам, зарплатам. Они остаются в пределах инфляции, но цена на продукцию упорно повышается.

Правительство РФ уже поручило проверить обоснованность роста цен, аналогичные поручения даны на региональном уровне. Ждем оценок регуляторов.
- Можно ли удорожание стройматериалов объяснить их нехваткой?

- В Хабаровске вопрос так не стоит. В городе имеется ряд предприятий по производству стройматериалов. Здесь и автоклавный газобетон (ООО «Газобетон-ДВ»), и базальтовая теплоизоляция (ООО «ТехноНИКОЛЬ Дальний Восток»), и более 800 наименований отделочных материалов (ООО «Террако-Восток»).

Есть свои производители железобетонной продукции. Есть свой кирпич, и в планах увеличить его производство вдвое.

- Как же выполнить поручение полпреда президента в ДФО - сдержать цены на жилье в Хабаровске?

- Хабаровскому краю необходимо увеличить к 2025 году объём жилищного строительства до 1 млн. кв. м в год. В этом году в регионе запланирован ввод жилья в объеме 317 тыс. кв. м, что на 38% больше 2020 года. Из них в Хабаровске - 226 тыс. кв. м, 71% от краевого показателя. Запланирован ввод 25 многоквартирных домов 20 застройщиками.

Что касается сдерживания цен, то, согласно действующему законодательству Российской Федерации, цены на жилую недвижимость не подлежат государственному регулированию. Так что просто заморозить цены не получится.
На встрече с Юрием Трутневым руководитель региона предложил стимулировать комплексную жилищную застройку, создавая необходимую инженерную и транспортную инфраструктуру. А также расширить действие льготного режима ТОР на территории комплексной застройки, чтобы инвесторы охотнее брались за их освоение.

- И как это повлияет на ценообразование в строительстве?

- Будут сокращены сроки разработки, согласования и утверждения документов, упрощены процедуры получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
Инвесторы будут приобретать под строительство уже обеспеченные инфраструктурой участки либо получать поддержку через инфраструктурные кредиты. Снизятся затраты на присоединение к сетям.
Застройка территорий будет синхронизирована с развитием транспортной и социальной инфраструктур. Строительство дорог, садов и школ будет происходить параллельно, а не в догоняющем режиме.
Таким образом, площадь застройки примет достаточные масштабы для индустриализации строительства. Благодаря типовым проектам себестоимость строительства будет снижаться.

- Что из перечисленного уже делается в Хабаровске?

- Мэр Хабаровска Сергей Кравчук еще в 2019 году поставил перед городскими отраслевиками задачи в этом направлении. Уже определены перспективные земельные участки, на которых возможно построить до 3,4 млн. кв. м жилья.
Среди них 6 трерриторий микрорайона «Ореховая сопка» площадью 207 га. Здесь возможен ввод жилья до 1 млн. кв. м. Разработан проект комплексного плана мероприятий по освоению территорий микрорайона, определены 6 застройщиков.
Уже строятся магистральные трассы водопровода и канализации. Они будут завершены к концу года. Проектируются участки улично-дорожной сети.

Несомненно, строительство на обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой участках повлияет на стоимость «квадрата» в Хабаровске, так как у строительных организаций снизятся издержки.
Предусмотренные налоговые преференции усилят эффект. Государству останется проконтролировать, чтобы деньги, которые застройщик сэкономит на налоговых платежах, создании инфраструктуры, пошли не на прибыль компании, а на снижение стоимости квадратного метра.

- Хабаровск примет участие в программе «Дальневосточный квартал»?

- Земельные участки, выделяемые под эту программу, находятся в краевой собственности либо в федеральной. Рассматриваются участки под бывшими антенными полями, под аэродромом ДОСААФ, другие земли Минобороны, которые вводит в оборот АО ДОМ.РФ.
В Хабаровске на участке площадью 83 га планируется построить жилой микрорайон общей площадью 330 тыс. кв. м. Эта программа находится в разработке у министерства строительства Хабаровского края. Есть вероятность, что «Ореховая сопка» также войдет в данный комплекс мер поддержки.

Стимулировать развитие и сдержать цену планируется также развитием индивидуальной застройки. Минвостокразвития России разрабатывает программы «Мой дом», с механизмами поддержки индивидуальных застройщиков. Краевое правительство в этом направлении развивает сектор по строительству деревянных домокомплектов.

Беседовала
Ольга СОКОЛОВА.