Не так страшна кадастровая стоимость, как новые налоги?

С 2017 года расчет налога на недвижимость по инвентаризационной стоимости постепенно уходит в прошлое, и сейчас страна окончательно переходит на налогообложение по кадастровой стоимости. От величины кадастровой стоимости зависит размер земельного налога, арендных платежей, выкупная стоимость объекта, размер государственной пошлины.
Практически каждый из нас владеет если не домом, то квартирой или комнатой, капитальным гаражом, земельным участком. Кое-кому повезло иметь в собственности не один объект недвижимости.
И кадастровая стоимость каждого зависит от множества факторов: месторасположения (например, далекая это окраина или, наоборот, престижный район), типа и возраста постройки (если речь о здании), материалов, количества комнат. 
Но нам с вами нужно не только считаться с законодательством, но и хорошо считать. Потому что обозначенная солидная кадастровая стоимость вашей недвижимости - вовсе не «приговор». Кстати, жители Хабаровского края в минувшем году суммарно снизили кадастровую стоимость своей недвижимости на 43,6 миллиарда рублей.
Что нам нужно знать о новой системе налогообложения? «Тихоокеанская звезда» провела «прямую линию».
На вопросы читателей газеты отвечали начальник отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии Управления Росреестра по Хабаровскому краю Анастасия Исаева и специалист отдела налогообложения имущества УФНС по Хабаровскому краю - старший государственный налоговый инспектор Ольга Сидорова.

Инвентаризационная стоимость больше не учитывается

- Жили мы себе спокойно, платили себе небольшой налог за квартиру по оценке из БТИ. А тут вдруг все изменилось. Что это за кадастровая стоимость такая, откуда берется?
Наталья Ивановна.
- Инвентаризационная стоимость больше не применяется. С 2017 года Законом Хабаровского края установлено, что на территории края налог на имущество физических лиц исчисляется из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Кадастровая стоимость является базой как для земельного налога, так и для налога на имущество физических лиц - речь идет о квартирах, гаражах, дачных строениях.
В соответствии с новым законодательством кадастровую оценку недвижимости в Хабаровском крае проводит только государственная организация - краевое бюджетное учреждение «Хабкрайкадастр». Раньше исполнителем таких работ могла выступить любая, в том числе коммерческая, оценочная организация, выигравшая специально проводимый конкурс. А земельный налог исчисляется по кадастровой стоимости уже давно.
Кадастровая стоимость - это массовая оценка. В отличие от рыночной - когда оценку делают индивидуально по вашему заказу и определяют ту стоимость, по которой вы можете реализовать свое имущество на рынке недвижимости - кадастровая стоимость определяется по более общим критериям в целях исчисления налога и стоимости аренды. Есть специальная методика. Берутся большие массивы участков, попадающие под одну определенную категорию. Например, дачные участки: берут в пределах одного товарищества, рассматриваются объекты-аналоги. Кадастровая стоимость не должна быть существенно выше рыночной.

- Может так быть, что в едином реестре недвижимости (ЕГРН) у объекта не обозначена кадастровая стоимость?
Владимир.
- Да, такое возможно. Новая оценка объектов капитального строительства в Хабаровском крае только-только проведена. С 1 января 2020 года вступили в силу новые результаты новой кадастровой оценки.
Показателем того, что квартира, дом или земельный участок состоят на кадастровом учете, является кадастровый номер. Его наличие свидетельствует о внесении сведений об объекте в базу Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Если, к примеру, у жителя Хабаровского края имеется на руках свидетельство о праве собственности на землю старого образца 1990-х годов, то для того, чтобы продать, подарить, оформить в наследство этот участок, необходимо в первую очередь позаботиться о присвоении ему кадастрового номера.
Кадастровый номер объектов Хабаровского края всегда начинается с «27» (по кадастровому округу), далее идет номер кадастрового района (например «01» для Амурского района или «23» для города Хабаровска). Следующим указывается номер кадастрового квартала в пределах данного кадастрового района и непосредственно уникальный номер объекта. Зная кадастровый номер нужного объекта, всегда можно проверить технические характеристики этого объекта, наличие или отсутствие арестов и обременений.
Узнать кадастровый номер здания, помещения или земельного участка можно:
- с помощью общедоступного сервиса Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request);
- путем подачи электронного запроса (выписка из ЕГРН об объекте недвижимости) на сервисе Кадастровой палаты (https://spv.kadastr.ru/);
- путем подачи запроса о предоставлении сведений ЕГРН, лично обратившись в любой офис многофункционального центра Хабаровского края (МФЦ). Эта услуга бесплатна.
- Меня зовут Екатерина. Как я могу узнать кадастровую стоимость своей квартиры?
- Советую обратить внимание  на размещенные на сервисе Росреестра «Публичную кадастровую карту» и «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме online».
Выписку о кадастровой стоимости можно запросить в МФЦ, даже не зная кадастрового номера, только по адресу, - она предоставляется бесплатно. Там будет более актуальная информация. Если, работая с вашим обращением, специалист обнаруживает, что кадастровая стоимость не обозначена, он предпримет необходимые меры для того, чтобы это было сделано. На предоставление такого документа отводится до 5 рабочих дней.

Хочу поспорить!

- Я посмотрела кадастровую стоимость нашей квартиры. Почти 3 миллиона рублей за обыкновенную «двушку»! Может, там ошибка?
Нина Николаевна.
- Если в правильности определения кадастровой стоимости объекта недвижимости возникли сомнения, ее можно оспорить - что люди и делают. Правда, сейчас начал действовать новый порядок этой процедуры в отношении объектов капитального строительства.
Если раньше все проверки по таким жалобам производил Росреестр, то теперь будет проводить бюджетное учреждение, которое определило эту стоимость. Для этого создана комиссия при правительстве Хабаровского края, куда и подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости квартиры, жилого дома, гаража.
Нужны также документы, подтверждающие вашу заинтересованность: например, договор аренды, свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписку об основных характеристиках и правах, подтверждающую тот факт, что заявитель является правообладателем. Заявление подается бесплатно и рассматривается в течение месяца.
За 2019 год в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра, поступило более 1600 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, отказы - только по 15% обращений. Причина, как правило, - несоответствие действующему законодательству отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости, а также незаинтересованность лица (если, например, у гражданина отсутствует обязанность по оплате налогов или аренды), как, например, часто бывает у пенсионеров. Случается, что кадастровая стоимость снижается более чем вдвое!

Разберемся со своими обязанностями

- Александра Евгеньевна из Хабаровска беспокоит. Я пенсионерка. В конце 2019 года я продала дачу, которая была в моей собственности больше 15 лет. Нужно ли мне платить налог с той суммы, которую я выручила от продажи? И не придется ли заплатить налог за дачу? С 2010 года мы его не платили…
- Ну, во‑первых, в этом случае кадастровая стоимость ни земельного участка, ни строения на нем не играет роли. Потому что речь идет не об имущественном налоге, а о налоге на доходы физических лиц. По этому поводу граждане предоставляют в налоговый орган декларацию по форме 3НДФЛ. Это касается любых физических лиц - и пенсионеров в том числе, которые реализовали движимое или недвижимое имущество. Но раз ваше имущество было у вас в собственности больше трех лет, то оно вообще не является объектом налогообложения, и вам не нужно предоставлять декларацию.
Теперь о том, что касается земельного налога и налога на имущество физических лиц (это, как правило, дачный домик, оформленный в собственность и поставленный в Росреестре на учет) - в народе их часто и неправильно называют «налогом на дачу». Налогоплательщики, отнесенные к пенсионерам, освобождаются от уплаты налога в отношении одного объекта налогообложения каждого вида, находящегося в собственности.
По земельному налогу пенсионеры имеют право на льготу в виде уменьшения налоговой базы на величину кадастровой стоимости 600 квадратных метров площади земельного участка, находящегося в собственности. Уменьшение налоговой базы производится в отношении одного земельного участка по выбору налогоплательщика.
- Меня зовут Галина Серафимовна. Очень волнует, насколько большим будет налог по кадастровой стоимости и с какого года он будет введен полностью? Живу в Хабаровске, на улице Ленина. Кадастровая стоимость определена - 3 миллиона 100 тысяч. Площадь - 55,3 квадратных метра. Я попробовала посчитать налог - как понимаю, и получается, что налог будет аж 30 тысяч рублей! Ужас!
- Ну, что вы! Конечно, ваш расчет абсолютно не верен. Таких огромных налогов в принципе не будет! Налог на имущество физических лиц - это местный налог. Согласно решению № 571 Хабаровской городской думы ставка налога - 0,11% на все объекты стоимостью до 300 миллионов рублей.
Чтобы снизить налоговую нагрузку на граждан, у нас предусмотрен так называемый переходный период. Он применяется в том случае, если исчисление налога на имущество физических лиц от кадастровой стоимости на конкретный объект получился больше, чем был при исчислении от инвентаризационной стоимости. С 2017 года это коэффициент - 0,2, с 2018 - 0,4.
Одновременно сообщаем, что законодательно установлено применение коэффициента, ограничивающего ежегодное увеличение суммы налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом. Если налог получился меньше, то переходный период не применяется.
Кроме того, на каждый объект недвижимости применяется так называемый налоговый вычет. На 20 квадратных метров кадастровой стоимости вашей квартиры налоговая база будет уменьшена. Налог на вашу квартиру, даже по грубым прикидкам, составит приблизительно 2 тысячи рублей.
Кстати, советуем всем, кто хочет знать сумму налога на свою недвижимость, зайти на сайт ФНС России и воспользоваться интернет-сервисами: «Калькулятор расчета налога на имущество физических лиц», «Калькулятор расчета земельного налога». Они очень просто устроены, и многие вопросы относительно налога на свое имущество вы легко проясните.

Не забудьте про льготы!

- Татьяна Филипповна беспокоит. Я слышала, что по налогам на имущество есть льготы. Кому они положены?
- Налоговые льготы предоставляются как федеральным законодательством, так нормативными документами местных органов власти. Земельный налог и налог на имущество физических лиц - как раз местные. Есть общий для всех категорий налоговый вычет: 10 квадратных метров на комнату, 20 квадратных метров на квартиру и 50 - на жилой дом. При небольшой площади может так оказаться, что налогооблагаемой базы просто нет. 
Согласно Налоговому кодексу РФ льготными категориями являются пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды детства, Герои России и Советского Союза, ликвидаторы аварии на Чернобыльской АС. Местными органами власти могут быть предусмотрены дополнительные льготы и налоговые вычеты.
С 2018 года в число льготников добавились многодетные семьи - им предоставляется дополнительный налоговый вычет от кадастровой стоимости: на квартиру из налогооблагаемой базы вычитается 5 квадратных метров, на жилой дом - 7 «квадратов» на каждого ребенка. Их «отнимают» от общей площади и потом на остальное рассчитывают налог. Новшество введено в соответствии с Посланием президента задним числом, с 2018 года.
По земельному налогу с 1 января 2017 г. пенсионеры имеют право на льготу в виде уменьшения налоговой базы на величину кадастровой стоимости 600 квадратных метров площади земельного участка, находящегося в собственности.
- Здравствуйте, меня зовут Елена Сергеевна. Вот такой вопрос у меня. Я - пенсионерка, являюсь собственником однокомнатной квартиры и доли - в трехкомнатной. Как будет определяться для меня налог?
- До 2015 года пенсионеры освобождались от налога на все объекты принадлежащей им недвижимости. С 2015 года они освобождаются от налога только на один объект недвижимости каждого вида. Виды ее такие: квартиры и комнаты, дома, гаражи.
В вашем случае идет речь о двух квартирах (хотя в одной из них вам принадлежит только доля.), это один вид объектов недвижимости. Льгота будет касаться только одного из этих объектов. Вы можете выбрать его сами. Но если даже вы это не сделаете, ничего страшного: наша программа так устроена, что льгота будет предоставлена на объект с большей суммой налога. Кстати, не исключено, что налог на долю окажется больше, чем на отдельную. Решение принимается в пользу гражданина.

Особый случай

- Я хочу узнать кадастровую стоимость и сумму земельного налога за кооперативные гаражи на Батуевской ветке. 9 боксов 180 кв. метров земли в 10 метрах от железной дороги.
В. Коновалов, Хабаровск.
- Надо знать, это одно строение или несколько. В документах, дающих право пользования, это обозначено. Там же должен быть и кадастровый номер. Можно предположить, что в 10 метрах от железной дороги речь, скорее всего, идет об аренде земельного участка, оформленной договором в администрации города. Собственность на землю в такой близости от железной дороги вряд ли возможна. И речь, скорее всего, может идти не о налоге на землю, а об арендной плате за пользование участком, которую налоговые органы не администрируют. 
Вопросы надо задавать в администрации. Кстати, арендная плата нередко гораздо выше налоговых платежей. К тому же арендные отношения по инициативе арендодателя и по объективным причинам (генеральный план города, например, предусматривает тут застройку) могут быть расторгнуты. Вы же наверняка часто видите объявления на гаражах с требованием их убрать!
- По договору купли-продажи от 1994 года имел дом и земельный участок в п. Селихино. Объект не приватизирован. С 2000 года не пользовался в силу обстоятельств. На данный момент нет дома (после наводнений), пустырь заросший. В 2019 году стали поступать квитанции по уплате налога на несуществующий дом и землю. Как отказаться от несуществующего дома и земли? Как сделать перерасчет налога?
Александр Николаевич Маскаев, 68 лет. Комсомольск-на-Амуре.
- Скорее всего, объект все же приватизирован - иначе уведомление о налоге просто не может быть направлено. Договоры купли-продажи тоже регистрировались!
Речь идет о том, что объект после наводнений утрачен. Правительство Хабаровского края составляло списки жилых домов, которые пострадали от паводка, выплачивалась компенсация - у вас должны быть подтверждающие документы о гибели объекта. Надо написать заявление в два адреса: о перерасчете в налоговый орган (с приложением подтверждающих документов о гибели объекта) и в Росреестр. Налог будет пересчитан с того момента, как произошла утрата объекта.
Что касается земли (если на нее все-таки зарегистрировано право) - то речь идет о прекращении права собственности: участок-то, в отличие от дома, никуда не делся. Нужно написать заявление об отказе от права собственности на эту землю. Земельный налог перестанет начисляться с даты обращения.

Марина СЕМЧЕНКО.
Фото Е. Баковкиной.