Как найти управу на управляющую компанию

Операторы хабаровской единой диспетчерской службы ЖКХ всегда примут вопросы, жалобы, предложения горожан

В пресс-центре «Тихоокеанской звезды» директор по общим вопросам саморегулируемой организации «ЖКХ-групп» Иван Крейс в течение трех часов отвечал на вопросы наших читателей. Еще до ее начала в редакцию поступило около полусотни вопросов. Часть ответов опубликована в «Тихоокеанской звезде» 11 мая. Сегодня мы продолжаем отвечать.

Н. Ильина:

- Нашим домом в переулке Байкальском, 4, сейчас управляет «Бруслит-сервис». А мы хотим, чтобы нас взяла на обслуживание компания «МКД». Что нам делать?

- По инициативе любого собственника проводить внеочередное общее собрание собственников. Главное - точно соблюсти процедуру оповещения владельцев квартир и процедуру подсчета их голосов. Лучше индивидуально проконсультироваться у юристов, что и как следует сделать. В результате вы должны оформить протокол решения общего собрания собственников. Если хозяева 51% площади вашего дома вас поддержат, протокол следует направить и в «Бруслит-сервис», и в «МКД». В течение месяца бывшая управляющая компания должна подвести финансовый итог по вашему дому, подготовить необходимые документы и передать объект выбранному вами предприятию. Срок передачи может быть увеличен по договоренности сторон.
В. Шерстнева:

- Живу на ул. Большой, 5. Я - наниматель. Раньше нас обслуживала КЭЧ. Теперь приходят две квитанции: и от КЭЧ, и от ООО «Славянка». За жилищные услуги не платим уже три месяца. Кому платить и, главное, за что? Уборщиц нет, дворников нет, слесаря не найдешь, никто ничего не ремонтирует, телефоны на квитанции «Славянки» московские. Подскажите, кто нынче собственник нашей квартиры и кому нам жаловаться?

- Насколько мне известно, собственник вашего дома - Министерство обороны РФ. Если вы - наниматель, то жаловаться придется собственнику. Писать министру обороны, а что еще остается?

Голосуйте «против»

Е. Пассар:

- В феврале по нашему дому ходили сотрудники ЖЭУ, разносили в потемках вечером какие-то бумаги и просили быстренько их подписать. Мы подписали. Как потом выяснилось, это было голосование за новую непомерную квартплату. В итоге я в апреле получила такой счет за март, что теперь не знаю, что мне делать. Пенсия - 9 тысяч рублей, на лекарства уходит 7 тысяч, а тут еще и квартплата поднялась на 600 рублей. Выплат, которые я получаю, теперь на оплату не хватает. А нам в ЖЭУ говорят, что это мы сами такую себе квартплату назначили. Как так?

- Если к вам приходили и приносили бюллетени, на самом деле тариф установили вы, собственники жилья. Обход вечером - нормальная практика в управляющих компаниях города. А когда еще можно застать большинство собственников дома? Днем основная масса людей на работе. Разберем то, что происходило дальше.

Подписывать такие бумаги бездумно нельзя ни в коем случае. Вы имеете полное право оставить этот бюллетень у себя, днем спокойно прочитать, подумать, даже проконсультироваться со специалистами, проголосовать, как вы считаете нужным, и отнести инициатору заочного собрания в установленный срок.

Если на вас давят, не дают подумать, требуют принять решение немедленно, советую либо на бланке своей рукой написать «голосовать отказываюсь», либо, что еще эффективней, по непонятным вам пунктам голосовать «против». Другого пути принимать взвешенные решения нет.

Что касается вашего материального положения, по этому вопросу вам следует обратиться в отдел социальной защиты вашего округа.

И. Кошевская, ТСЖ «Амур»:

- Мы на общем собрании голосовали за один тариф на содержание жилья, а в квитанциях приходит другой. С января без всяких голосований нам выставляют какие-то непонятные дополнительные суммы «за вывоз снега». Законно ли это? Если нет, как нам законно не платить?

- Если происходит стихийное бедствие, а на ликвидацию его последствий средства не предусмотрены, правление ТСЖ должно провести собрание и решить, как поступить. Если, конечно, ситуация не угрожает жизни и здоровью людей. Если угрожает - обязаны ликвидировать немедленно за счет тех средств, которые собираются на плановые работы, а потом уже созывать собрание и решать, что делать: скидываться дополнительно или не проводить в этом году какие-либо плановые работы по дому.

Пишите заявление в правление ТСЖ и потребуйте разъяснить, на каком основании вам выставляются те или иные суммы. Если есть на это решение общего собрания членов ТСЖ, придется подчиниться и платить. Не предоставили вам основание - не платите.

- Еще вопрос: у нас в доме тепловой пункт и за отопление нам выставляют 117 рублей с квадратного метра. Что это за тариф?

- Это не тариф. Тариф - стоимость гигакалории тепла. Она для всего Хабаровска одинаковая. Ее устанавливает комитет по ценам и тарифам правительства Хабаровского края. У вас тепловой пункт, как я понял, со счетчиком тепла. Сколько употребил весь дом гигакалорий в месяц, столько делят на площадь жилых и нежилых помещений дома и выставляют их владельцам счет. В январе дом «ест» больше тепла, в марте - меньше. В ваших квитанциях это должно отражаться.

- Знаю, что для ТСЖ за горячую воду в летний период установлена ставка - 88 рублей с человека. Что нам делать, если вода у нас еле теплая? Какие должны быть параметры горячей воды и как законно не платить, если она не соответствует этим параметрам?

- Нет такой ставки. Есть цена кубометра воды и норматив её потребления на одного человека в сутки, или прибор учета. Сколько потребили за месяц, столько в своей квитанции и увидите. Горячая вода должна подаваться температурой не ниже 60 градусов. Отклонения не дожны превышать 5%. Подают ниже? Приглашайте комиссию, актируйте ситуацию и подавайте на перерасчет. Добровольный или принудительный через суд.

Н. Липовецкая, член домкома:

- В январе текущего года наша управляющая компания «ДВ-Союз» проводила голосование за тариф на содержания жилья. В нашем доме на улице Центральной, 14, они обошли из 72 всего 28 квартир. И то, мы выяснили, в половине из них, в том числе и в моей, они не были. Ко мне никто не приходил, а подпись, говорят, есть. Бланк голосования с подписями они нам не показывают. В нашем доме проведен в прошлом году капитальный ремонт по федеральной программе. Мы думали, что после этого тариф снизится, а он повысился. Причем не понятно, на каком основании. Был 28,7 рубля - с января выставляют 32,9 рубля. Как оспорить поддельные подписи?

- Если вы считаете, что подписи поддельные, - обращайтесь в милицию. Подделка документов - уголовно наказуемое преступление. Этим должны заниматься правоохранительные органы. По вашему дому тариф увеличился на 14,6%. Что не противоречит установке правительства РФ о предельном росте тарифов на жилищно-коммунальные услуги в 2011 году -15%. Считаете, что тариф установлен незаконно - подавайте иск в суд.

Н. Федонюк:

- Наша управляющая компания «Амурлифт» с начала этого года выставляет нам за содержание и ремонт жилья 44 рубля с квадратного метра. Ни собраний, ни голосования по этому поводу не было. В прошлом году платили 40 рублей. Мы собрали заявления, набрали больше 51% голосов собственников нашего дома на улице Фурманова, 9, обратились в управляющую компанию. Суть заявления - собственники против этого тарифа. Нам в ответ прислали протокол голосования 2009 года с одной-единственной подписью. На его основании нам выставляют счет в этом году? Без перечня работ, без наших пожеланий и нашего решения. Мы против. Как нам отстоять свои права?

- В 2009 году на общем собрании собственников вашего дома был утверждён размер платы за техническое обслуживание, ремонт общего имущества 40 рублей за квадратный метр помещения, а также принято решение, дающее право управляющей компании ежегодно корректировать размер платы на коэффициент предельного роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги, утверждённые правительством РФ, или коэффициент инфляции по Хабаровскому краю. По этой причине вам был направлен протокол собрания собственников за 2009 год. Здесь не усматривается нарушение закона. Надо быть внимательными, когда принимаете то или иное решение.

Г. Чаплыгина:

- С нас берут такие деньжищи за содержание и ремонт жилья, а зарплата у дворников и уборщиц всего 2 тысячи рублей. А они в нашем доме на ул. Суворова, 60 работают просто отлично. Чего не скажешь о нашей управляющей компании «ДВ-Союз». Перечни работ приносят, деньги списывают, а работы либо делают некачественно, либо вообще не делают. Как мы, собственники жилья, можем повлиять на распределение наших средств? Дворникам и уборщицам платить больше, а за некачественные работы - меньше.

- Судя по вашим словам, управляющая компания работает не так уж и плохо, организовать хорошую работу дворников удаётся далеко не всем компаниям. Что касается зарплаты дворников, увы, у собственников нет прямого права указывать управляющей компании, сколько платить. На это есть тарифно-квалификационный справочник, согласно которому дворнику за одну ставку порядка 5 тысяч рублей положено убирать 5927 квадратных метров заасфальтированной площади или 12239 квадратных метров территории без покрытия. Если в вашем дворе площадь меньше, значит, и зарплата дворника на такую же долю меньше.

- А кто обязан контролировать и проверять управляющую компанию?

- Вы. Собственники. А управляющая компания в установленные договором сроки (как правило, раз в год) обязана отчитываться. Закон определил три формы отчета: вывешивать итоги работы по дому в подъезде, на сайте или публиковать в СМИ. Последнюю форму управляющие компании не используют: на практике это оказалось нереально. А две других формы активно используют. Плюс к тому, копию отчета можно запросить в управляющей компании. Предоставить обязаны. Отказать не имеют право.

В. Примак:

- Раньше в квитанциях за жилье графа «ремонт и содержание» была расписана. Мы видели, сколько платим за капитальный ремонт, сколько за текущий, сколько за вывоз мусора, сколько за техобслуживание лифта. Теперь, с 2005 года, все свалили в одну кучу. Абонентский отдел расшифровку стоимости содержания за квадратный метр не предоставляет.

- Нынче нет единых требований к виду квитанций. В Минрегионе разрабатываются единые на территории РФ требования к оформлению квитанций по начислению оплаты жилищно-коммунальных услуг. Вид тех, которые печатает РКЦ сегодня, отвечает всем требованиям закона. Абонентский отдел и не должен предоставлять вам расшифровку платежей. С этим вопросом, а точнее, запросом, следует обратиться в управляющую компанию. Перечень работ по дому с указанием стоимости и сроков вам обязаны там предоставить.

- Наша управляющая компания «ДВ-Восток» вывесила в подъезде перечень работ, но там общие цифры без расчета на квадратный метр. К тому же его озорники сорвали буквально на следующий день.

- Значит, ваша управляющая компания выполнила стандарты раскрытия информации. А с вашими озорниками должны разбираться либо их родители, либо милиция. Но, несмотря на этот неприятный инцидент, вы не потеряли право на информацию. Делайте запрос в управляющую компанию. Она обязана дать вам перечень работ.

- А почему за вывоз мусора и лифт норматив рассчитан на человека, а берут с нас за эти услуги с квадратного метра? Это что, такая лазейка, чтобы брать с жильцов больше денег?

- Потому, что согласно постановлениям правительства РФ № 306 и №З07 от 23 мая 2006 г. за единицу начисления оплаты жилищно-коммунальных услуг принят не прописанный жилец, не кубометр мусора и не килограмм пассажира лифта, а квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме. Метры не ездят, не мусорят и не греются. Метр - это единица измерения. Все цены на услуги, которые входят в ремонт и содержание жилья, пересчитываются и приводятся к этой единице.

Что касается мусора, если бы вам начисляли по нормативу на прописанных жильцов, у вас уходило бы куда больше денег. На практике же управляющие компании заключают договоры со спецавтохозяйствами на регулярный вывоз нескольких контейнеров, которые установлены для вашего дома. И стоимость этой услуги «раскидывается» на каждый квадратный метр жилых помещений дома.

То же могу сказать и про лифт - стоимость договора на техническое обслуживание делится на квадратные метры. Нормативы в таком случае не применяются. И если не нарушаются санитарные нормы содержания дома и придомовой территории, это законно.

Как получается тариф

Г. Геровский:

- Я живу в Хабаровске в доме на ул. Серышева, 34. Как добиться от ООО «Премиум-ДВ» проведения технической инвентаризации и технической паспортизации нашего дома, т.е. выполнить п. 5 ст. 19 ЖК РФ? Как формируется тариф без этих данных?

- Названный пункт дает право, но вовсе не обязывает ни вас, ни управляющую компанию проводить техническую инвентаризацию. Техпаспорт на ваш дом в управляющей компании точно есть. Он мог устареть по времени, а по содержанию соответствовать действительности. В таком случае закон не обязывает его обновлять или менять. Но если большинство собственников желает это сделать - у вас есть такое право. Проводите общее собрание собственников дома, на основе протокола этого собрания заключайте договор с Бюро технической инвентаризации, оплачивайте эту работу по договору - и вам проведут инвентаризацию дома, изготовят и выдадут новый технический паспорт. Ободётся вам эта услуга от 50 до 75 тыс. рублей в зависимости от уровня благоустройства и размера дома.

А тариф формируется как раз-таки на базе техпаспорта дома и актов ежегодного технического осмотра дома. По акту составляется перечень необходимых работ, текущего и капитального ремонта.

- Входит ли в услуги по управлению МКД выполнение п. 5 ст. 19 ЖК РФ? И почему эти услуги не подлежат перерасчету, ведь деньги платим мы?!

- Если общее собрание собственников решило проводить эти работы - входит. Если нет, то нет. Смотрите перечень работ, который вам предлагают при голосовании за тарифы. Этот перечень есть в вашей управляющей компании, и вам обязаны его предоставить.

- ООО «Премиум-ДВ» за три года своей деятельности не может, а я уверен, что не хочет, ответить, за сколько квадратных метров дома собирают тариф!

- Эта информация открытая. Вам как собственнику обязаны предоставить. Правда, если компания не предоставляет такую информацию, ответственность за это, увы, в законах пока не прописана. Нынче рассматриваются поправки к Кодексу об административных правонарушениях РФ. В частности, ввести наказание за такого рода правонарушения, но пока они не приняты. Для информации. Согласно ст.158 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме (как жилых так и нежилых) обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за его содержание и ремонт по тарифным ставкам, утверждённым общим собранием собственников. Средства, полученные от собственников нежилых помещений, направляются на содержание и ремонт общего дома.

- А куда обращаться для проведения экспертно-технического и финансового аудита управляющей компании по дому?

- В любую аудиторскую компанию с решением общего собрания. Точно так же по договору за ваши деньги вам проведут аудит. Эта услуга будет вам стоить от 50 до 100 тыс. рублей.

- Еще вопрос. Какой метод или методика применяются при образовании тарифа по дому? Есть ли единая методика калькулирования тарифов? Как это можно сделать, если управляющая компания не проводит осмотры и не составляет дефектную ведомость?

- В основе расчета тарифа лежит так называемая «девятая» методика, которая утверждена постановлением Госстроя в 1996 году. Применяются справочники, СНиПы, существующие правила оказания коммунальных услуг и прочие специальные нормативные документы. Дефектные ведомости управляющие компании Хабаровска действительно не составляют. Вместо них используются акты технического осмотра дома, на основе которых составляется перечень работ.