Сделка с «приданым»

Передавая продавцам недвижимости миллионы своих кровных, покупатели наши порой совсем не задумываются на тему о том, что их дальше ждет.

А ждет их трехлетний срок исковой давности, в течение которого продавец (а зачастую - супруг пли бывший супруг продавца, его кредитор) может в суде оспорить совершенную сделку. Поставив под угрозу спокойствие и финансовое благополучие другой стороны сделки. Подобные случаи в судебной практике, увы, не редкость. Об одном из них рассказывает читателям сегодняшнего номера газеты Михаил Слепцов, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Слепцов и партнеры», кандидат юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации

В долгах,как в шелках

Вечерний звонок приятеля, работавшего в службе по работе с проблемной задолженностью одного из хабаровских банков, оторвал его от ужина.

- Привет, Петрович. Есть тема. Помнишь, ты говорил мне как-то, что вы с женой интересуетесь покупкой коттеджа? Что строить не хотите - время, дескать, терять жалко, а вот готовый бы взяли в кредит. Помнишь?

- Помню, как же, помню. Ты еще тогда одобрил мою идею. На рыбалке это было, в Сарапульском.

- Так вот. Приезжайте послезавтра с женой к нам в банк. С женщиной одной познакомлю. Она свой дом будет реализовывать, который у нас в залоге. Не «тянет» по кредитам. Бизнес «крякнулся». Может, что надумаете.

Через день Алексей Петрович (сведения об участниках судебных дел, лицах и обстоятельствах изменены в целях соблюдения кодекса профессиональной этики адвоката) с супругой в помещении банка выслушивали историю жизни Марии Александровны, которая, как выяснилось, была должна банку, как колхозник государству, но бодрости духа при этом не теряла, верила в свою счастливую звезду, в то, что бизнес ее, основанный на торговле круглым лесом, элитным чаем, ресторане на улице Ленина и сети кафе, скоро наладится.

- Понимаете, есть долги мои личные, а есть - долги моих фирм. - Мария Александровна уверенно вела свой новенький «Ниссан Тирано» по направлению к селу Новотроицкое на осмотр ее дома и разъясняла им причины своего решения: - Личные долги, долги по потребительским кредитам в банке, а это около тринадцати миллионов рублей, нужно погасить обязательно, чтобы не попасть в «черные списки» плохих заемщиков. Для этого и хочу дом продать. Квартира в городе есть. В наличии денег недостает, а «просрочка» уже набегает. А вот долги моих фирм - это проблемы банка. Пусть реализовывают мои залоги. В крайнем случае - банкротят фирмы. Глядишь, что и наскребут, как бабка с дедкой в сказке про колобка. А нет - не моя печаль…

Амурская протока из окон коттеджа видна не была, но панорама родной природы с высокими осинами, маньчжурским орехом и стройными березками все равно великолепно гармонировала с двухэтажным домом. И хотя на прилегающем участке, как говорится, «конь не валялся», и все было захламлено строительным мусором, сам дом представлял собой вполне завершенный объект. Заходи - и живи.

В связи с этим последующие две недели ушли на выяснение истинной стоимости дома, прикидки, да на взаимные уступки по цене. На числе в семнадцать миллионов продавец и покупатели, что называется, «ударили по рукам».

«Горькая сиротка»

Получив типовой договор купли-продажи недвижимости в одной из фирмочек, расположенных рядом с управлением Росреестра, Алексей Петрович отдал его юристам банка. Те внесли в договор положения, которые руководство банка хотело бы видеть в тексте. В частности, о том, что деньги по сделке перечисляются на расчетный счет Марии Александровны в том же банке, чтобы с этого самого счета погасить ее задолженность по потребительским кредитам, из-за которых и был заложен дом. Только при условии погашения такой задолженности банк и давал согласие на эту сделку. Что являлось логичным и вполне соответствовало законодательству о залоге: если продается заложенное имущество, залогодержатель должен дать на это свое согласие.

В свою очередь, оформив кредит на недостающие им шестнадцать миллионов под залог приобретаемого дома, Алексей Петрович с женой, а также с Марией Александровной и представительницей банка, выстояв немалую очередь, подписали в Росреестре все необходимые бумаги.

- Ну что, обмоем сделку? - Счастливая продавец дома, избавившаяся от личных долгов перед банком, источала широкую улыбку. - Жду всю вашу семью вечером на коттедже. Вино не берите, из моего ресторана будет итальянское и французское. Элитные сорта.

Покупатели не очень-то хотели общаться, но посовещавшись дома, решили не отказываться. Неудобно, раз зовут. Захватив заодно сына с невесткой, чтобы показать им приобретение, они поехали. Если бы Алексей Петрович знал тогда, какое решающее значение будет иметь потом это традиционное русское «обмывание» события, он захватил бы с собой еще кучу родни и знакомых. Чтоб побольше иметь свидетелей для грядущих судебных заседаний.

Обходя вечером дом, они договорились с Марией Александровной о приобретении части мебели, кондиционеров и оборудования, встроенного в здание, тут же под расписку заплатив ей за приобретаемое и договорившись, что вывозить это она из дома не будет.

Еще через месяц они переехали. Приятные хлопоты по обустройству на новом месте не могли огорчить ни затяжные осенние дожди, ни мощнейшие декабрьские снегопады с необходимостью постоянной расчистки участка, ни ранее незнакомые семье проблемы с оборудованием мини-котельной и подстанции.

Пока не грянул гром

В конце февраля в гости без приглашения пожаловала их бывший партнер по сделке. Марию Александровну было не узнать: выглядела она усталой, нездоровой, разбитой жизнью и навалившимися проблемами.

- Я требую вернуть мне дом! - С порога заявила незваная гостья. - Вы с банком меня обманули! Купили дом задешево. У меня есть доказательства, что коттедж стоил гораздо больше. К тому же банк, погасив тринадцать миллионов по моим потребительским кредитам, оставшиеся деньги снял в счет долгов моих фирм! Вам помог ваш знакомый из банка. И вы воспользовались моим тяжелым положением и тем, что я была тогда больна! Вот - справка!

Резонные возражения хозяев, что если ее в чем-то обманул банк, удержав лишнее по ее поручительствам за собственные фирмы, то надо обращаться с претензиями к банку, а не к ним, не помогли. Разбушевавшуюся гостью пришлось выставить за калитку чуть ли не силой.

Через несколько месяцев в ту же калитку позвонил местный почтальон и вручил семье под расписку повестки в районный суд, где изменившая через восемь месяцев свое решение по продаже обиженная «сиротка-Маруся» возбудила иск, в котором требовала возвратить ей приобретенное по недействительной сделке. Жена Алексея Петровича, расписавшись в уведомлении, вдруг охнула, схватившись за сердце, выронила ручку и неловко осела на газон.

В кабале

Широко зная практику наших судов, считаю, что решения по искам о сделках являются их слабым звеном. Причин к этому, наверное, множество. Тут и спешка в принятии решений. И недостаточные теоретические знания целого раздела в Гражданском кодексе. Раздел этот, к тому же, часто претерпевает существенные изменения. И неполнота учебы со стороны вышестоящих судов. Отсюда - неумение квалифицировать сделки: оспоримые они или ничтожные? Неверное применение юридических последствий недействительных сделок. Неправильное исчисление сроков исковой давности. Слабые теоретические выводы судебных актов. Болезнь эта - застарелая. Тем более важно ее вылечить. С тем, чтобы без страха читать исковые заявления: разберется в них наш суд или нет? Чтобы уметь отличить - где обращение в суд по сделкам носит обоснованный и доказательный характер (такое тоже бывает), а где явно надумано, вызвано какими-то иными, скрытыми причинами.

Передавая продавцам недвижимости миллионы своих кровных, покупатели наши порой совсем не задумываются на тему о том, что их дальше ждет. А ждет их трехлетний срок исковой давности, в течение которого продавец (а зачастую - супруг пли бывший супруг продавца, его кредитор) может в суде оспорить совершенную сделку. А суд - подчас не разобравшись в характере возникших правоотношений - вынести решение о признании сделки или ее части недействительной. Как вернуть тогда свои миллионы? Что делать с такой «невезучей» недвижимостью? Кому жаловаться?

Необходимо учитывать и тот факт, что иногда уже в момент совершения сделки одна из ее сторон заранее готовит ловушку, в которую может потом попасться другая сторона. Какую-нибудь каверзу, или, как говорят в народе, «подлянку». Например, под видом «обиженного» сделкой бывшего супруга, о котором не был предупрежден покупатель и которому по теории должна принадлежать половина проданного. Или под видом иного лица, чьи права были сделкой нарушены. Вместе с объектом сделки покупатель приобретает своеобразное «приданое» в виде судебных тяжб, сопровождающих такой объект.

- Как тот мальчик из американского фильма «Один дома»: я сказал себе: «Это - мой дом. И я буду его защищать…», - поведал нам Алексей Петрович. - Чего бы это мне ни стоило. Я уже нанял охрану дома. Застраховал коттедж. Приобрел на всякий случай ружье. И хочу, чтобы вы защищали меня оружием закона. Не собираюсь поддаваться шантажистке, которая требует от меня дополнительных десять миллионов, минуя банк. Сегодня - десять, завтра еще пять… И так - до бесконечности.

В исковом заявлении юристы Марии Александровны назвали сделку с коттеджем в Новотроицком «кабальной», совершенной на крайне невыгодных для продавца условиях в результате стечения тяжелых жизненных обстоятельств.

А на наш взгляд - в кабалу попали покупатель и его жена. В самую настоящую кабалу, в зависимость от нападок ретивой должницы, которая, как выяснилось, осталась должна не только этому банку, но и еще двум. А также множеству граждан, занимавших ей миллионы под честное слово «честной» предпринимательницы. Вот пирамидка и обрушилась. Похоронив под своими обломками здоровье и нервы заемщицы, а заодно и надежды давших взаймы.

Одних только долгов перед гражданами Мария Александровна с легкостью наделала более чем на сорок миллионов. Вот и получалось, что ее красивую жизнь, шубы, картины, одежду от кутюр и сказочные украшения так или иначе оплатили те, кто давал ей в долг. Те, кого она сумела «надуть» самым бессовестным образом, ведь вернуть отданные миллионы за счет ее грошовой пенсии просто нереально.

Не исключено, что всем этим своим кредиторам она, в очередной раз их обманывая, обещала: потерпите, вот завтра отсужу коттедж, тогда и рассчитаюсь с вами…

«Но землю, которую отвоевал и полуживую вынянчил…»

Подленьким приемчиком было предоставление в суд заключения оценщика, сделанное за три месяца до сделки, по которому выходило, что стоимость коттеджа равнялась двадцати семи миллионам рублей. Во время застолья Мария Александровна намекала Алексею Петровичу, что оценщик у нее «свой». И сделает при необходимости любое заключение. При этом она потирала над столом три пальца, показывая наглядно, что для этого нужен лишь «откат». Но как это доказать?

Как убедить суд в том, что большие долги перед кредиторами не являются теми тяжелыми жизненными обстоятельствами, с которыми закон связывает недействительность сделки? Тем более, что долги эти были сделаны не кем-то, а генеральным директором и учредительницей нескольких фирм, владелицей бизнеса, поручителем по множеству кредитов. То есть совершеннолетним вменяемым лицом из сферы бизнеса, для которого совершение сделок - не тайна за семью печатями.

Мы обратили внимание суда и на то обстоятельство, как Мария Александровна радовалась сделке. Про такого не скажешь, что он был в кабале. Тут-то и пригодились свидетели застолья, которые подтвердили отсутствие угнетенного и болезненного состояния обвешанной бриллиантами женщины, провозглашавшей тост за тостом по случаю продажи дома.

Расписки в получении денег за проданные вместе с домом вещи и мебель тоже помогли. Они подтверждали всю серьезность продажи и бесповоротный характер совершаемого. Продавая мебель и принадлежности дома, наша болезненная «сиротка» явно не собиралась туда возвращаться.

Суд установил также, что стоимость проданного была вполне рыночной. Что же касается скрытой от покупателей оценки, сделанной «по блату» для повышения стоимости залога в глазах сотрудников банка, то мы обратили внимание суда на положение закона, согласно которому сделки между физическими лицами совершаются по цене на основе соглашения сторон, а не по каким-либо оценкам, которые стороны специально к сделке к тому же не заказывали.

Изучение медицинской карты истицы, проведенное по нашему запросу, показало, что все ее болячки в период сделки вполне соответствовали возрасту и не носили фатального характера. К тому ни один из врачей не сделал в карте записи того, что пациентка связывает ухудшение своего здоровья с якобы имевшим место обманом по сделке.

В иске о кабальности сделки было отказано. Это решение утвердил краевой суд, обративший также внимание на то, что истица никаких денег ответчикам вернуть не предлагала. Но Мария Александровна на этом не успокоилась. Вторым иском ее юристы, придравшись к недостаткам в техпаспорте и договоре купли-продажи дома, попытались доказать, что сделка не соответствовала всем юридическим формальностям. То есть была, по сути, не заключена. Третий иск был о том, что сделка носила притворный характер, прикрывала якобы незаконно не проведенные банком торги по продаже заложенного имущества.

Казалось, необоснованным нападкам на сделку не будет конца. Но тут истек трехлетний срок исковой давности. Всем трем искам, рассмотренным в разное время судьями Хабаровского районного суда, была дана надлежащая юридическая оценка. Всем необоснованным притязаниям был дан отказ.

С удовольствием трудясь на участке, улучшая коттедж, исправно гася кредит на недвижимость, Алексей Петрович с супругой не любят вспоминать, что им пришлось пережить, отстаивая свое право жить в собственном доме на своей земле. Но будущим покупателям нужно на всякий случай быть готовым ко всем неожиданностям.

Михаил СЛЕПЦОВ,
адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Слепцов и партнеры», кандидат юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации.