Если рост равен инфляции - жди неприятности!

Не хочется лишний раз пугать народ, но что-то грядет на вторичном рынке жилья Хабаровска. Попробуем разобраться с цифрами в руках со сложившейся ситуацией и ее перспективами.

За октябрь средний квадратный метр по городу стал предлагаться дороже лишь на 155 рублей (0,3%), поднявшись до отметки 53156,34 рубля. Тенденция снижения среднемесячного темпа роста стоимости среднего квадратного метра наблюдается с марта нынешнего года с небольшими отклонениями. Если в летние месяцы это соответствует многолетним традициям рынка, то для осени это скорей исключение из правил. За девять стабильных лет (1999-2007) среднемесячный темп роста рынка в сентябре составлял 2,86%, а в октябре - 4,24%. В этом же году мы наблюдаем продолжение летнего снижения и в осенние месяцы, причем с ускорением, больше похожим на пикирование.

Не могут пока исправить ситуацию удешевление ипотечных кредитов и упрощение правил их получения, возобновление строительства жилья после кризиса и некоторое расширение рынка за счет новых предложений.

Сегодня ипотечные кредиты предлагаются под процент, почти сопоставимый с темпом инфляции, и вряд ли он уже станет ниже. Банкам просто нет смысла выдавать более дешевые кредиты при прогнозируемой инфляции к концу года 8%. Сбербанк, например, занимающий около 60% рынка ипотеки, предлагает уже для «зарплатных» клиентов кредит под 9,5% годовых и при первоначальном взносе 10%. Вскоре за ним вынуждены будут потянуться с аналогичными предложениями и другие банки.

Возобновление строительства жилья влияет на расширение вторичного рынка. Но здесь у нас пока не все так благополучно, как хотелось бы. Хабаровский край в масштабах ДФО занимает предпоследнее место по восстановлению отрасли после кризиса.

За девять месяцев текущего года у нас сдано лишь 55% объемов жилья по сравнению с предыдущим годом. Хуже нас выглядит только Камчатский край.
Количество предложений на вторичном рынке Хабаровска выросло в октябре, по сравнению с началом года, на 1000-1500 квартир. Хотя при этом не следует сбрасывать со счетов и то, что какое-то число квартир предлагается на продажу через несколько риэлторских агентств, увеличивая, таким образом, общее число предложений без реального расширения рынка.

Детальный анализ рынка показывает, что снижение темпов роста среднего квадратного метра вызвано снижением стоимости квадрата в большинстве сегментов рынка. Отрицательную динамику в октябре продемонстрировали окраины, кроме квартир новой планировки, район престижности ближе к центру, кроме малосемеек и «сталинок», и некоторые другие.

Тем не менее в наиболее востребованных сегментах рост продолжился. Активно дорожал средний квадрат в квартирах новой планировки в центре (1,4%), малосемейках в районе престижности ближе к центру (1,3%) и средней отдаленности (3,7%). Активно дорожал в этих же районах престижности средний квадратный метр «сталинок» (1,2% и 2,1% соответственно).

Средний квадрат в квартирах новой планировки в районе престижности средней отдаленности хотя и подрос в цене не более чем на 1%, но квартиры эти в общем числе составляют 22%, а с теми, что предлагаются на продажу в центре города - 46% от всех квартир этой планировки. Поэтому так велико их влияние на средний городской показатель.

Характерной особенностью вторичного рынка жилья в Хабаровске в последние месяцы стала незначительность изменений в цене не только стоимости среднего квадратного метра, но и стоимости квартир. Об этом показателе рынка недвижимости трудно говорить обобщенно, уж слишком большие различия имеют квартиры даже в одном и том же сегменте рынка. Например, однокомнатные квартиры новой планировки могут отличаться по площади в 3-4 раза, и, как следствие, разница в цене у них только в центре города может составлять 6-7 раз.

В целом по городу лишь в половине анализируемых сегментов рынка в октябре наблюдался рост стоимости квартир. Наиболее заметно поднялись цены предложения в трехкомнатных квартир новой планировки в центре города (2%) и в районе средней отдаленности (1,7%), в основном за счет новостроек по улице Флегонтова. При этом снижались цены на них наиболее заметно на окраинах (-2,6%), а у двухкомнатных квартир новой планировки - в районе средней отдаленности (-2%).

Продолжился активный рост цен предложения на «хрущевки». На окраинах трехкомнатные подорожали на 3%, двухкомнатные в районе средней отдаленности на 5,4%, однокомнатные в центре и ближе к центру - на 2%. Еще в четырех сегментах рост на «хрущевки» был менее значительным. Снижение же имело место только на однокомнатные «хрущевки» в районе средней отдаленности (-1,2%) и на одно- и двухкомнатные на окраинах (-0,7% и -0,3% соответственно).

Значительные изменения в октябре наблюдались в ценах на малосемейки. Большинство из них (47%) традиционно предлагается на продажу на окраинах города (Авиагородок, Пятая площадка, Южный микрорайон и Березовка). За месяц цены предложения на них здесь выросли на 4,6%. Примерно такое же количество малосемеек в совокупности предлагается в районах престижности ближе к центру и средней отдаленности, где они подешевели в среднем на 4,5%. И лишь небольшое число подорожавших малосемеек в центре города склонило чашу весов средних цен на эти квартиры в сторону роста.

Сегодня пока трудно понять причины складывающейся ситуации на вторичном рынке жилья Хабаровска. Все говорит о том, что он должен активно расти. Но действительность не соответствует ожиданиям. Видимо, предыдущие годы активного роста приблизили покупательскую способность населения к верхней черте, за которой спрос не может быть реализован. Возможна и другая причина: насыщение рынка, удовлетворение спроса населения за счет активного жилищного строительства. Но эта причина наименее вероятна, так как люди никогда не перестанут стремиться к лучшему. Сегодня человек живет в двухкомнатной квартире на окраине, а завтра ему уже хочется трехкомнатную ближе к центру.

Многолетние наблюдения рынка выявляют интересную закономерность: осеннее снижение темпов роста стоимости среднего квадратного метра происходило накануне серьезных экономических кризисов. Осенью 1997 года (перед дефолтом 1998 года) среднемесячный темп роста составил лишь 0,4%, осенью 2008 года, накануне последнего кризиса - 0,34%. Напрашивается вывод: а не грозит ли новая волна кризиса нашей экономике?
За десять месяцев текущего года рынок в Хабаровске вырос на 6,2%, что практически равно темпам инфляции за этот период. Значит, рынок фактически стоит, роста нет. И какие бы причины ни лежали в основе этого, ситуация, скорей всего, останется такой до конца года. Но нельзя исключить и взрыва цен, особенно в декабре, когда на рынок могут прийти корпоративные покупатели с остаточными финансами или инвесторы, пытающиеся зарабатывать на недвижимости.