Сделка на миллион

06.04.2018 | Всех касается | 2м. 56 c. | 9

Купить, продать, обменять квартиру или земельный участок… Практически хотя бы раз в жизни каждый из нас сталкивался со сделками, касающимися недвижимости. Нужна ли в таких ситуациях помощь специалиста или можно справиться самому?

Купить хочу - боюсь подвоха

- Возьмем обычную семью, допустим, детей у молодых нет, есть небольшой взнос для ипотеки, и на этом всё. Возможно, они примерно уже представляют район, где хотели бы жить, саму квартиру, обстановку и тому подобное, - рассказывает Александр Дорофеев, специалист по работе с недвижимостью компании DSD GROUP. - А может, даже и не представляют. Просто выбирают «двушку»: открывают сайты, смотрят квартиры, выбирают по цене, ремонту. Вполне возможно, что о покупке той, понравившейся с первого раза квартиры никогда и не придётся жалеть, однако может произойти обратное - начиная от неучтенных заранее нюансов, кончая полной неликвидностью объекта в будущем. То есть, если человек захочет когда-нибудь продать это жилье, он столкнется с проблемой. Потому как есть определенные особенности микрорайона, инфраструктуры, дома, о которых он может не знать. Например, рядом нет детских садов или школ, или школа есть, но она по прописке к этому дому не относится, а ближайшая - далеко. Да вплоть до того, что стояк отопления в этом подъезде очень плохой, и что бы люди там ни говорили, зимой будет очень холодно, а ремонт предусмотрен через 10 лет!
Бывает и другая логика покупки: в наличии есть конкретная определенная сумма, вот под нее и подбираются квартиры. И, конечно же, человек стремится купить наиболее дешёвый вариант из всего, что есть в данный момент на рынке недвижимости.
- А риелтор, он, в принципе, знает динамику этого рынка, например, сейчас период, когда объектов нужных вам мало, - отмечает Александр Дорофеев. - Но пройдёт месяц и вы увидите, что в этом же районе начнут появляться нужные квартиры, между ними обострится конкуренция, соответственно и цены смогут стать на 200-300 тыс. дешевле. Получается, что те предложения, которые сейчас, - завышены, но вы-то этого не знали! Посмотрели цены этого района, вроде они все такие. И приняли решение покупать… Риелтор может знать процессы ценообразования глубже. И понимать, что, к примеру, предложения, которые на данный момент есть, - завышены. Также специалист может предложить другие подходящие вам варианты, о которых даже и не подозревали. Да, работа риелтора оплачивается, но выходит, что экономия на его услугах выйдет сомнительной.
Допустим, квартира выбрана, начинаются переговоры о покупке. Не каждый человек знает, как правильно проверить юридическую «чистоту» квартиры, как правильно составить договор, чтобы обезопасить себя от «вдруг» всплывших наследников, малолетних детей и прочих претендентов на почти ваши квадраты. Многие боятся покупок по доверенности. Не зная, как поступить, покупатели просто отказываются от сделок.
- Хотя во многих ситуациях нет ничего сверхъестественного, - комментирует Александр. - На первый взгляд сложные варианты имеют простые решения. И пугающая покупка окажется не такой уж и сложной. С другой стороны, иногда стоит и перестраховаться, если квартира перепродавалась уже раз десять, но цена на неё очень привлекательная… Надо понимать, что каждый нюанс сделки предусматривает определённый риск. Я просто сталкивался с тем, что люди, готовые рисковать большими суммами, миллионами рублей, не готовы платить посреднику за проверку, хотя потом оказываются в ситуациях, когда даже суд не в состоянии помочь.
- У меня недавно произошёл такой случай: мне звонит женщина, которая ранее начинала работать со мной, но потом приняла решение искать квартиру самостоятельно. Звонит из МФЦ, говорит, мол, продавец настаивает на срочном подписании документов, в которых она ничего не понимает. Первым делом спрашиваю: вы документы эти вообще читали? - продолжает Александр. - А она их даже не смотрела! О чем тут можно говорить? Остаётся лишь надеяться на авось.
Еще один важный момент сделки: как рассчитаться за квартиру? Не носить же с собой деньги прямо в МФЦ. А если заплатить за неё заранее - «не кинут» ли продавцы? Риелтор знает все варианты расчета, будь то перевод на счет, «банковская ячейка», он знает, как подстраховаться. Потому что у него таких сделок сотни, а у вас это первая или вторая.
Есть и еще один аспект работы, подстраховка для покупателя, в случае форс-мажоров: грамотное составление договора купли-продажи, с указанием определённых формулировок, призванных оградить покупателя от возможных проблемных ситуаций в будущем.

Продать бы рад…

И если покупатель хочет купить хорошую квартиру, то продавец стремится продать свою. Конечно, жилые помещения разные и продаются они не всегда потому, что являются лучшими на рынке, частенько продать нужно неликвид - будем реалистами. И, разумеется, человек хочет расстаться со своими жилыми метрами за высокую цену. К слову, порой разворачивается «борьба» риелторов с двух сторон: одним надо дешево купить, другим - дорого продать…
- Я практически всегда сталкиваюсь с тем, что люди неверно оценивают стоимость своей квартиры. И не всегда это можно озвучить человеку, прямо, скорее всего, возникнет конфликт, нежели серьезное обсуждение, - говорит Александр Дорофеев. - Конечно, если человек обращается к риелтору, он рассчитывает на выгодную сделку. Но продать необоснованно дорого и продать дороже рыночного - это две разные вещи. И задача специалиста по недвижимости заключается в том, чтобы собственник получил максимально возможные деньги в установленный отрезок времени. Практика такова, что неправильно оцененная квартира может продаваться годами. А это тоже расходы собственника: оплата коммуналки, возможная сдача в аренду неоднозначна, ведь и квартира будет терять свой первозданный вид, а бесконечные ремонты - занятия не из дешевых.
Зачастую человек не может правильно «подать» свою квартиру, микрорайон, частенько ему не всегда удобно показывать жилье тогда, когда этого хочет потенциальный покупатель. Всё вышеуказанное осложняет поиск купца. У риелтора - опыт и сотни показов и продаж, он уже понимает психологию покупателя, знает, что волнует больше молодую семью или пожилую пару. Он предусматривает множество нюансов: от парковки во дворах до близости продуктовых магазинов или тренажерных залов.
- Задача риелтора, на мой взгляд, - уметь грамотно преподнести жилплощадь, создать на неё ажиотаж, максимально прорекламировать и избавить собственника от бесполезной потери времени, - отмечает Дорофеев. - И в то же время объективно объяснить продавцу рынок цен, реальные возможности. Здесь ведь время - деньги. Иногда можно долго продавать квартиру, потеряв больше. Средства с продажи на вкладе уже за это время принесли бы хороший процент.
Продавец также должен быть защищен во время сделки, получения денег, передачи документов.
- На самом деле сделки бывают очень неординарными, - комментирует Александр Дорофеев. - Бывает так, что в счет денег предлагается другая недвижимость с доплатой, доходит и до более абсурдных предложений, например, до золотых украшений! А в таких схемах можно просто «влететь». Мы ведь сами во многих вопросах очень безграмотны, к примеру, пенсионеры боятся переводить со счета на счет, но смело несут пачки денег в обычных пакетах, причем обсуждая сделку на всю улицу! Это случай из моей практики. Я вообще сейчас, исходя из соображения безопасности моих клиентов, против расчета наличными.
Александр признается, что хороший риелтор не только проведет сделку, но и может подсказать, как застраховать имущество, как с умом вложить вырученные с продажи деньги. Поможет решить вопросы ипотеки, оплаты материнским капиталом и так далее. Человек сталкивается впервые с тем, с чем специалист по недвижимости работает ежедневно.
Бывает, что риелтор выступает буквально психологом. Супруги развелись, бывший муж решил продавать свою долю, причем постороннему лицу.
- «Кусок» квартиры - это не очень-то ликвидный товар, в той ситуации он стоил чуть больше миллиона, - говорит Александр. - Мы встретились все вместе, поговорили, я объяснил, что это такое - жить с посторонними бывшей жене. В итоге, квартира продавалась целиком, а каждый получил по 2,5 миллиона. И все остались довольны, при продаже долей начались бы неприятности у всех сторон сделки.
Риелтор как доверенное лицо может продавать объекты и когда собственник находится в другом городе - продавец приезжает только на сделку. Конечно, работу специалиста необходимо оплачивать, но, когда на кону миллионы и жилье, лучше взвесить все «за» и «против» самостоятельной организации сделки.

Мария ИВАНОВА.

Автор: Мария ИВАНОВА






Написать комментарий
Написание комментария требует предварительной регистрации на сайте

У меня уже есть регистрация на toz.su

Ваш E-mail или логин:


Либо войти с помощью:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Я новый пользователь

На указанный в форме e-mail придет запрос на подтверждение регистрации.

Адрес e-mail:*


Имя:


Пароль:*


Фамилия:


Подтверждение пароля:*


Защита от автоматической регистрации

Введите слово на картинке*

Нет комментариев

04.12.2021 18:02
Фельдшер погибла в Комсомольском районе
Сегодня в Комсомольском районе в поселке Новый Мир на переезде произошло столкновение скорой межрайонной больницы с поездом. На месте происшествия погибла фельдшер.

03.12.2021 10:35
Сегодня - День неизвестного солдата
Сегодня, 3 декабря, в День неизвестного солдата, в городах и селах Хабаровского края пройдут мероприятия в память о павших героях.

03.12.2021 09:37
Вход в Свободный порт снижен в 10 раз
Малый и средний бизнес Хабаровского края сможет более активно развивать производство в качестве резидента преференциального режима «Свободный порт Владивосток» (СПВ).

03.12.2021 09:14
…И рады мы проказам матушки-зимы
Вам уже, наверное, поднадоели циклоны? Тогда радуйтесь: они наконец-то отступят.

03.12.2021 08:24
Лучших ждут в Суздале
Борцы Хабаровского края завоевали 21 медаль (из них семь золотых) на чемпионате Дальнего Востока по греко-римской борьбе, который проходил в спортивном комплексе «Орлан» Комсомольска-на-Амуре.



03.12.2021 10:28
Очереди на вакцинацию и проверки помогут избежать локдаун
В поликлиниках и мобильных пунктах Хабаровска ажиотаж из желающих вакцинироваться. Очереди, которых не было даже в первые недели появления вакцины в городе. В них, что тоже впервые, много молодых людей. И такая картина по всему краю - темпы вакцинации за последний месяц увеличились в шесть раз.

В результате охват иммунизацией взрослого населения приблизился у нас к 50 процентам, а в группах риска он составляет более 60 процентов.

30.11.2021 09:43
Межвузовский кампус как точка роста Хабаровского края
В Хабаровске под руководством министра высшего образования и науки России Валерия Фалькова и министра РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики Алексея Чекункова состоялась стратегическая сессия «Развитие науки и высшего образования на Дальнем Востоке».

Она была организована Министерством науки и высшего образования Российской Федерации, Министерством РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики, а также компанией «Иннопрактика». Подробности - в материале корреспондента газеты «Тихоокеанская звезда».


На какой резине ездит ваш автомобиль сейчас?

  1. На летней - 50%
     
  2. На зимней - 50%
     
  3. На всесезонке - 50%
     
  4. У меня нет автомобиля - 0%