Сергей Кравчук: «Комплексное развитие территорий решает проблему ветхого фонда»
27.02.2026
158
На улице Гоголя в Хабаровске недавно снесли два ветхих дома. И это не единичный факт. В краевом центре сегодня целенаправленно реализуется программа комплексного развития территории (КРТ). По ней сносятся ветхие дома, а их жильцы получают новые квартиры. Расширяются возможности у застройщиков для жилищного строительства и возводятся новые многоэтажки. Что получат бывшие жильцы дома по улице Гоголя и в целом – какие перспективы у КРТ в Хабаровске – читателям газеты «Тихоокеанская звезда» рассказал мэр Хабаровска Сергей Кравчук.
– Администрацией города ведётся активная работа по вовлечению территорий в оборот по механизму комплексного развития территории, – говорит глава краевого центра. – Он на сегодняшний день является альтернативным действующим способом расселения и сноса аварийного жилищного фонда, за исключением региональной адресной программы.
Наш регион в этом плане – в числе лучших. По информации Департамента КРТ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ на декабрь 2025 года, Хабаровский край – в числе субъектов Российской Федерации, находящихся в «зелёной зоне» по реализации КРТ. Мы занимаем лидирующие позиции в Дальневосточном федеральном округе. В том числе – в рамках расселения аварийного фонда.
Эти показатели достигнуты общей работой, в том числе – проводимой администрацией города Хабаровска. Данные показатели достигнуты работой, проводимой администрацией города Хабаровска.
ВМЕСТО ДВУХ МАЛЕНЬКИХ – ОДИН БОЛЬШОЙ
– А в случае с расселением домов на улице Гоголя как работает КРТ? Какие обязательства по договору у мэрии и застройщика? Что получают бывшие жильцы?
– В соответствии с договором, застройщик ООО «Востокбилдинг» обязан прежде всего расселить два аварийных дома. То есть люди получают новые квартиры, которых ждали очень много лет.
С другой стороны, застройщик должен подготовить документацию по планировке территории. Затем – построить новый жилой дом с подключением к объектам инженерной инфраструктуры, в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. Она обязательно включает благоустройство. То есть на месте ветхих домов, заборов и сараев прошлого века должен появиться современный жилой комплекс, достойный находиться в центре нашего города.
И всё это застройщик делает за счёт собственных средств.
Администрация города бюджет свой в данном случае не тратит, но осуществляет процедурные функции, например такие как приём в муниципальную собственность передаваемых жилых помещений для расселения граждан, проживающих в домах по договору социального найма. Также мы должны рассмотреть проект планировки территории и осуществить процедуру его утверждения, предоставить земельный участок в аренду, выдать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объектов. Есть и другие сопутствующие процедуры в соответствии с полномочиями администрации города.
Но, главное, они не обременительны для городского бюджета.
– Почему в случае с расселением домов на Гоголя использовался механизм КРТ, а не традиционная в таких случаях программа по переселению аварийного жилищного фонда?
– Два аварийных дома по улице Гоголя – 10 и 10а – были признаны аварийными после 1 января 2017 года и, по закону, не могли быть включены в Адресную программу Хабаровского края на 2019–2025 годы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым как раз до 1 января 2017 года. То есть здесь домам не повезло. Но при этом дома расположены в самом центре Хабаровска, место очень интересно для нового строительства.
Уникальность механизма КРТ ведь в том, что в нём сопрягается комплекс интересов: людей, желающих получить современное жильё; застройщика, нуждающегося в престижном земельном участке с развитыми сетями и города, который вместо ветхих домов будут украшать современные.
СИЛА ДВУХ ПРОГРАММ
– А в целом, сколько всего в Хабаровске аварийных домов? И как эту проблему может решить программа КРТ?
– В настоящее время на территории города после 1 января 2017 года аварийными признаны 596 многоквартирных домов площадью 232 262 кв. м, 4 628 квартир. И в них проживает немало – 12 798 человек.
Для их расселения в случае прямого финансирования потребуется более 33,2 млрд. рублей, что для бюджета города неисполнимо. Поэтому мы и развиваем так активно механизм КРТ.
С 2022 года созданы правовые условия для расселения аварийного фонда в рамках КРТ в отношении 50 домов (404 квартир). В настоящее время принято два решения о КРТ в отношении двух аварийных домов. В процессе разработки или принятия ещё девять решений с условием расселения 82 аварийных и ветхих жилых домов.
Также в зависимости от существующей нагрузки на территории на застройщиков возлагается безвозмездная передача жилых помещений, в настоящее время ожидается к передаче 83 жилых помещений в течение нескольких лет, в том числе в новостройках. Все передаваемые жилые помещения должны быть с социальным ремонтом.
При этом, конечно, многое зависит от того, будет ли заключён договор и от исполнения взятых на себя застройщиком обязательств.
– А сколько домов вошло в краевую программу по расселению ветхого жилья до 2030 года? Какие здесь перспективы финансирования и расселения?
– В рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни» постановлением правительства Хабаровского края от 15.05.2025 № 228-пр утверждена региональная программа переселения. Она включает 294 многоквартирных дома в Хабаровске с частичным расселением 45 380,56 кв. м аварийной жилой площади. Основная доля (36 790,27 кв. м) запланирована к расселению в 2026 году.
Финансирование программы для Хабаровска составляет 8,4 млрд. руб.
В настоящее время правительством Хабаровского края заключены контракты на приобретение помещений в строящихся многоквартирных домах по улице Совхозной.
Планируемый срок расселения аварийных домов (859 жилых помещений), вошедших в I этап Адресной программы, – 31 декабря 2026 года.
Перечень жилых помещений, входящий в I этап 2025 года Адресной программы, в настоящее время находится на уточнении в министерстве жилищно-коммунального хозяйства Хабаровского края.
– А что будет с домами, которые признаны аварийными, но не попали в программу по расселению аварийного жилья и механизм КРТ по разным причинам к ним не применим? Кто и как следит за их состоянием?
– Дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года и не вошедшие в Адресную программу Хабаровского края по переселению из аварийного фонда, будут расселяться после реализации этой программы.
В соответствии со статьёй 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, она несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
При этом пунктом 2.3.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 определено, что в зданиях, подлежащих сносу или реконструкции, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания. Сюда входит: подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования…
То есть до переселения всех жильцов из аварийного дома сохраняются обязанности управляющей компании по поддержанию параметров и условий для безопасного проживания граждан, а также обеспечение безопасности людей и конструкций МКД.
СНОС ТОЛЬКО ПО ЗАКОНУ
– Бюджет города не участвует в предоставлении нового жилья, но снос уже расселенных домов – ведь это прямые муниципальные затраты. Сколько снос стоит и можно ли уменьшить нагрузку на бюджет, не подготавливая проекты под каждый снос? Такие идеи в прошлом году высказывались.
– Расчёт стоимости сноса аварийного МКД производится исходя из конкретных показателей: строительный объём, площадь объекта капитального строительства, тип материалов, используемых при его строительстве, удаленность дома от полигона для захоронения твёрдых коммунальных отходов и др.
Средняя стоимость сноса деревянного двухэтажного многоквартирного дома ориентировочно составляет два миллиона рублей. Снос объекта капитального строительства из кирпича, в зависимости от объёмов, варьируется от пяти миллионов рублей до десяти. Это не малые затраты.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и другими нормативно-правовыми актами, работы по ликвидации аварийного жилищного фонда осуществляются за счёт средств бюджета городского округа «Город Хабаровск».
Нашей администрацией прорабатывался вопрос оптимизации процедуры сноса расселенного аварийного жилищного фонда путём внесения изменений в нормативно-правовые акты федерального уровня и уровня субъекта федерации. Мы предложили упростить порядок сноса аварийных многоквартирных домов за счёт бюджетных средств, расселяемых в рамках Адресных программ Хабаровского края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Направляли соответствующие обращения в Министерство строительства Хабаровского края, Хабаровскую городскую думу. Делали запросы поставщикам услуг ликвидации объектов капитального строительства о разработке типовых проектов сноса.
Но в связи с тем, что снос объектов капитального строительства строго регламентирован 190-ФЗ, оптимизировать этот процесс в части уменьшения временных и денежных затрат на сегодняшний день не представляется возможным.
В соответствии с 190-ФЗ, для организации сноса объекта капитального строительства требуется разработка проекта сноса и согласование его сноса КГБУ «Единая государственная экспертиза». И все работы по сносу сегодня в Хабаровске выполняются только на основании согласованной КГБУ проектно-сметной документации.
БУДУТ ЕЩЁ НОВОСЁЛЫ
– Хабаровск в плане расселения своего аварийного фонда получает краевую поддержку, помимо Адресной программы расселения?
– Разумеется, краевой центр получает весомую поддержку правительства Хабаровского края и лично губернатора. Как пример, 18 декабря 2024 года Дмитрием Викторовичем Демешиным было подписано распоряжение № 810-рп о выделении бюджету города 581 млн. рублей из резервного фонда правительства Хабаровского края.
За их счёт было приобретено 103 квартиры у ООО «Специализированный застройщик «ДАРС–Хабаровск» в рамках договора о комплексном развитии территории, расположенной по улице Рокоссовского, для расселения аварийного жилищного фонда, расположенного по проспекту 60-летия Октября. На оставшиеся средства было выплачено возмещение за два изымаемых жилых помещения по проспекту 6О-летия Октября.
Это помогло частично решить очень старую проблему бараков на проспекте 60-летия Октября.
Хабаровск получает федеральную и краевую поддержку для расселения аварийного жилищного фонда, но и сами мы прикладываем немало усилий для решения проблемы. Тому пример – как раз недавнее расселение двух домов по улице Гоголя.
– А в этом году по программе КРТ вы планируете ещё расселять ветхие дома?
– В 2026 году мы планируем расселить аварийные дома в Хабаровске по улице Воронежской, 21; улице Истомина, 94; улице Запарина, 109, 109а; по улице Бойко-Павлова, 16, 18; улице Биробиджанской, 19; улице Герасимова, 21; улице Серышева, 43.
Отмечу особо: интерес у инвесторов и застройщиков к этому способу приобретения земельных участков не меняется на протяжении многих лет и находится на высоком уровне. Поэтому такие проекты в городе были, есть и будут.
В рамках КРТ у нас полностью расселено уже 11 МКД (64 квартиры), частично расселено 12 МКД (39 квартир, 12 долей в квартирах), безвозмездно передано пять жилых помещений. дубль
В рамках ранее заключённых до 2020 года договоров о развитии застроенной территории расселено 77 ветхих и аварийных домов, 607 квартир, в процессе расселения 16 домов, 87 квартир (из которых 15 домов расположено в ГУПРовском городке).
И. Викторов.
– Администрацией города ведётся активная работа по вовлечению территорий в оборот по механизму комплексного развития территории, – говорит глава краевого центра. – Он на сегодняшний день является альтернативным действующим способом расселения и сноса аварийного жилищного фонда, за исключением региональной адресной программы.
Наш регион в этом плане – в числе лучших. По информации Департамента КРТ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ на декабрь 2025 года, Хабаровский край – в числе субъектов Российской Федерации, находящихся в «зелёной зоне» по реализации КРТ. Мы занимаем лидирующие позиции в Дальневосточном федеральном округе. В том числе – в рамках расселения аварийного фонда.
Эти показатели достигнуты общей работой, в том числе – проводимой администрацией города Хабаровска. Данные показатели достигнуты работой, проводимой администрацией города Хабаровска.
ВМЕСТО ДВУХ МАЛЕНЬКИХ – ОДИН БОЛЬШОЙ
– А в случае с расселением домов на улице Гоголя как работает КРТ? Какие обязательства по договору у мэрии и застройщика? Что получают бывшие жильцы?
– В соответствии с договором, застройщик ООО «Востокбилдинг» обязан прежде всего расселить два аварийных дома. То есть люди получают новые квартиры, которых ждали очень много лет.
С другой стороны, застройщик должен подготовить документацию по планировке территории. Затем – построить новый жилой дом с подключением к объектам инженерной инфраструктуры, в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. Она обязательно включает благоустройство. То есть на месте ветхих домов, заборов и сараев прошлого века должен появиться современный жилой комплекс, достойный находиться в центре нашего города.
И всё это застройщик делает за счёт собственных средств.
Администрация города бюджет свой в данном случае не тратит, но осуществляет процедурные функции, например такие как приём в муниципальную собственность передаваемых жилых помещений для расселения граждан, проживающих в домах по договору социального найма. Также мы должны рассмотреть проект планировки территории и осуществить процедуру его утверждения, предоставить земельный участок в аренду, выдать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объектов. Есть и другие сопутствующие процедуры в соответствии с полномочиями администрации города.
Но, главное, они не обременительны для городского бюджета.
– Почему в случае с расселением домов на Гоголя использовался механизм КРТ, а не традиционная в таких случаях программа по переселению аварийного жилищного фонда?
– Два аварийных дома по улице Гоголя – 10 и 10а – были признаны аварийными после 1 января 2017 года и, по закону, не могли быть включены в Адресную программу Хабаровского края на 2019–2025 годы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым как раз до 1 января 2017 года. То есть здесь домам не повезло. Но при этом дома расположены в самом центре Хабаровска, место очень интересно для нового строительства.
Уникальность механизма КРТ ведь в том, что в нём сопрягается комплекс интересов: людей, желающих получить современное жильё; застройщика, нуждающегося в престижном земельном участке с развитыми сетями и города, который вместо ветхих домов будут украшать современные.
СИЛА ДВУХ ПРОГРАММ
– А в целом, сколько всего в Хабаровске аварийных домов? И как эту проблему может решить программа КРТ?
– В настоящее время на территории города после 1 января 2017 года аварийными признаны 596 многоквартирных домов площадью 232 262 кв. м, 4 628 квартир. И в них проживает немало – 12 798 человек.
Для их расселения в случае прямого финансирования потребуется более 33,2 млрд. рублей, что для бюджета города неисполнимо. Поэтому мы и развиваем так активно механизм КРТ.
С 2022 года созданы правовые условия для расселения аварийного фонда в рамках КРТ в отношении 50 домов (404 квартир). В настоящее время принято два решения о КРТ в отношении двух аварийных домов. В процессе разработки или принятия ещё девять решений с условием расселения 82 аварийных и ветхих жилых домов.
Также в зависимости от существующей нагрузки на территории на застройщиков возлагается безвозмездная передача жилых помещений, в настоящее время ожидается к передаче 83 жилых помещений в течение нескольких лет, в том числе в новостройках. Все передаваемые жилые помещения должны быть с социальным ремонтом.
При этом, конечно, многое зависит от того, будет ли заключён договор и от исполнения взятых на себя застройщиком обязательств.
– А сколько домов вошло в краевую программу по расселению ветхого жилья до 2030 года? Какие здесь перспективы финансирования и расселения?
– В рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни» постановлением правительства Хабаровского края от 15.05.2025 № 228-пр утверждена региональная программа переселения. Она включает 294 многоквартирных дома в Хабаровске с частичным расселением 45 380,56 кв. м аварийной жилой площади. Основная доля (36 790,27 кв. м) запланирована к расселению в 2026 году.
Финансирование программы для Хабаровска составляет 8,4 млрд. руб.
В настоящее время правительством Хабаровского края заключены контракты на приобретение помещений в строящихся многоквартирных домах по улице Совхозной.
Планируемый срок расселения аварийных домов (859 жилых помещений), вошедших в I этап Адресной программы, – 31 декабря 2026 года.
Перечень жилых помещений, входящий в I этап 2025 года Адресной программы, в настоящее время находится на уточнении в министерстве жилищно-коммунального хозяйства Хабаровского края.
– А что будет с домами, которые признаны аварийными, но не попали в программу по расселению аварийного жилья и механизм КРТ по разным причинам к ним не применим? Кто и как следит за их состоянием?
– Дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года и не вошедшие в Адресную программу Хабаровского края по переселению из аварийного фонда, будут расселяться после реализации этой программы.
В соответствии со статьёй 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, она несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
При этом пунктом 2.3.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 определено, что в зданиях, подлежащих сносу или реконструкции, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания. Сюда входит: подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования…
То есть до переселения всех жильцов из аварийного дома сохраняются обязанности управляющей компании по поддержанию параметров и условий для безопасного проживания граждан, а также обеспечение безопасности людей и конструкций МКД.
СНОС ТОЛЬКО ПО ЗАКОНУ
– Бюджет города не участвует в предоставлении нового жилья, но снос уже расселенных домов – ведь это прямые муниципальные затраты. Сколько снос стоит и можно ли уменьшить нагрузку на бюджет, не подготавливая проекты под каждый снос? Такие идеи в прошлом году высказывались.
– Расчёт стоимости сноса аварийного МКД производится исходя из конкретных показателей: строительный объём, площадь объекта капитального строительства, тип материалов, используемых при его строительстве, удаленность дома от полигона для захоронения твёрдых коммунальных отходов и др.
Средняя стоимость сноса деревянного двухэтажного многоквартирного дома ориентировочно составляет два миллиона рублей. Снос объекта капитального строительства из кирпича, в зависимости от объёмов, варьируется от пяти миллионов рублей до десяти. Это не малые затраты.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и другими нормативно-правовыми актами, работы по ликвидации аварийного жилищного фонда осуществляются за счёт средств бюджета городского округа «Город Хабаровск».
Нашей администрацией прорабатывался вопрос оптимизации процедуры сноса расселенного аварийного жилищного фонда путём внесения изменений в нормативно-правовые акты федерального уровня и уровня субъекта федерации. Мы предложили упростить порядок сноса аварийных многоквартирных домов за счёт бюджетных средств, расселяемых в рамках Адресных программ Хабаровского края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Направляли соответствующие обращения в Министерство строительства Хабаровского края, Хабаровскую городскую думу. Делали запросы поставщикам услуг ликвидации объектов капитального строительства о разработке типовых проектов сноса.
Но в связи с тем, что снос объектов капитального строительства строго регламентирован 190-ФЗ, оптимизировать этот процесс в части уменьшения временных и денежных затрат на сегодняшний день не представляется возможным.
В соответствии с 190-ФЗ, для организации сноса объекта капитального строительства требуется разработка проекта сноса и согласование его сноса КГБУ «Единая государственная экспертиза». И все работы по сносу сегодня в Хабаровске выполняются только на основании согласованной КГБУ проектно-сметной документации.
БУДУТ ЕЩЁ НОВОСЁЛЫ
– Хабаровск в плане расселения своего аварийного фонда получает краевую поддержку, помимо Адресной программы расселения?
– Разумеется, краевой центр получает весомую поддержку правительства Хабаровского края и лично губернатора. Как пример, 18 декабря 2024 года Дмитрием Викторовичем Демешиным было подписано распоряжение № 810-рп о выделении бюджету города 581 млн. рублей из резервного фонда правительства Хабаровского края.
За их счёт было приобретено 103 квартиры у ООО «Специализированный застройщик «ДАРС–Хабаровск» в рамках договора о комплексном развитии территории, расположенной по улице Рокоссовского, для расселения аварийного жилищного фонда, расположенного по проспекту 60-летия Октября. На оставшиеся средства было выплачено возмещение за два изымаемых жилых помещения по проспекту 6О-летия Октября.
Это помогло частично решить очень старую проблему бараков на проспекте 60-летия Октября.
Хабаровск получает федеральную и краевую поддержку для расселения аварийного жилищного фонда, но и сами мы прикладываем немало усилий для решения проблемы. Тому пример – как раз недавнее расселение двух домов по улице Гоголя.
– А в этом году по программе КРТ вы планируете ещё расселять ветхие дома?
– В 2026 году мы планируем расселить аварийные дома в Хабаровске по улице Воронежской, 21; улице Истомина, 94; улице Запарина, 109, 109а; по улице Бойко-Павлова, 16, 18; улице Биробиджанской, 19; улице Герасимова, 21; улице Серышева, 43.
Отмечу особо: интерес у инвесторов и застройщиков к этому способу приобретения земельных участков не меняется на протяжении многих лет и находится на высоком уровне. Поэтому такие проекты в городе были, есть и будут.
В рамках КРТ у нас полностью расселено уже 11 МКД (64 квартиры), частично расселено 12 МКД (39 квартир, 12 долей в квартирах), безвозмездно передано пять жилых помещений. дубль
В рамках ранее заключённых до 2020 года договоров о развитии застроенной территории расселено 77 ветхих и аварийных домов, 607 квартир, в процессе расселения 16 домов, 87 квартир (из которых 15 домов расположено в ГУПРовском городке).
И. Викторов.