- В нашем доме опять повесили объявление и требуют избрать совет дома и председателя. Кому это надо и зачем? - спрашивает хабаровчанка Лидия Нетребова. - Кто должен платить за работу этому председателю? Опять мы, обычные жильцы! Это что, новый способ содрать с нас еще денег? А если мы не соберемся и не изберем этого председателя, что будет? Наш дом перестанут обслуживать?

В новой рубрике «Квартирный вопрос» наши читатели смогут получать ответы на свои вопросы по проблемам, касающимся ЖКХ и всего, что с ним связано. Сегодня разъяснение на поступивший вопрос  дает Главное контрольное управление правительства края.

Практика применения ЖК РФ в области осуществления собственниками помещений своих прав по управлению многоквартирным домом свидетельствует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников не всегда является достаточно гибким инструментом для руководства текущей деятельностью по управлению многоквартирным домом

Государство обязало собственников многоквартирных домов создать советы этих самых домов. На уровне законодательства таким шагом является принятие  Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В числе изменений в Жилищный кодекс включена новая статья 161.1, регламентирующая вопросы создания, деятельности и компетенции совета многоквартирного дома и председателя такого совета.

Совет многоквартирного дома - это абсолютно новый продукт российского жилищного законодательства. Таким способом законодатель пытается  вовлечь собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом, так как в настоящее время большинство граждан всячески стараются избежать этого.

Совет многоквартирного дома - это орган, работающий на общественных началах безвозмездно. Избирается он на общем собрании из числа собственников помещений данного дома. Из числа членов совета избирается его председатель.  Собрание проводится по инициативе любого собственника помещений в многоквартирном доме.

Количество членов совета рассчитывается с учетом количества подъездов, этажей, квартир в конкретном доме. Список членов совета многоквартирного дома и председатель закрепляются решением общего собрания, что оформляется его протоколом.

Совет переизбирается на общем собрании каждые два года (если иной срок не установлен решением общего собрания). Полномочия совета многоквартирного дома оформляются Положением о совете многоквартирного дома. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Регистрация совета в органах местного самоуправления или иных органах не требуется. Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, а следовательно, не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчётные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчётность, исчислять и оплачивать налоги.

Совет многоквартирного дома в отличие от товарищества собственников жилья (ТСЖ) не является юридическим лицом, не собирает деньги с собственников и не распоряжается этими средствами.

По сути дела, совет призван отстаивать интересы собственников жилья перед управляющей компанией и взять на себя всю «текучку» по управлению домом. Советы многоквартирных домов выполняют определенные функции и имеют определенные полномочия

Основная функция совета - контролировать управляющую компанию, вести диалог от имени жителей дома с управляющей компанией, обеспечивать исполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Деятельность совета многоквартирного дома заключается в подготовке, организации и проведении общего собрания собственников по следующим вопросам для обсуждения:

о порядке пользования общим имуществом и земельным участком, на котором расположен дом;

о планировании и организации управления многоквартирным домом, содержании и ремонте общего имущества;  

представлять собственникам проекты договоров, заключаемых собственниками помещений в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг; в случае избрания комиссии по оценке проектов договоров заключение предоставляется совместно с такой комиссией;

выносит предложения по вопросам компетенции совета дома, избираемых комиссий;

осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых услуг

предоставляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Становится понятно, что совет должен проводить довольно активную работу и по ее результатам ежегодно отчитываться перед собственниками.

Отсутствие совета позволяет управляющей компании обслуживать дом без учета интересов и нужд собственников

Председатель совета дома действует на основании письменной доверенности, выданной собственниками (доверенность должна быть оформлена в соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса РФ). Он осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений.

Обязанность председателя - со всей ответственностью контролировать исполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг, выполнению и качеству работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Полномочия и обязанности всех членов совета многоквартирного дома и председателя совета многоквартирного дома равны.

Совет многоквартирного дома избирается в случае, если в доме более четырех квартир и дом не управляется товариществом собственников жилья и жилищным кооперативом

Если собственники помещений на общем собрании не избрали совет дома и его председателя, орган местного самоуправления обязан организовать созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из целей совета дома и его компетенции, избираемый из числа собственников помещений в многоквартирном доме совет следует рассматривать как законодательно установленную процедуру самоорганизации собственников помещений в конкретном доме, посредством которой создается действующий на постоянной основе актив собственников такого дома

Без надлежащего уровня самоорганизации положение разрозненных собственников помещений в многоквартирном доме как стороны договора управления заведомо гораздо слабее, чем положение управляющей организации.

Собственникам помещений в многоквартирном доме, желающим воздействовать на управляющую организацию более эффективно, чем просители, то есть как равноправная сторона договора управления, придется либо действовать через суд, либо собрать сторонников, обеспечивающих большинство голосов на соответствующем собрании.

Безынициативность и безразличие самих жильцов порождает множество проблем, которые можно преодолеть, создав в своём доме совет многоквартирного дома. К тому же управляющей компании с группой собственников проще строить отношения, чем со всеми собственниками дома в отдельности.

Законодательство говорит: решать должен хозяин,  а исполнять решение - управляющая организация.  Чтобы мнение жильцов было объективно донесено до управляющей компании, необходимо создавать совет многоквартирного дома.

Поэтому если вы привыкли считать свои деньги, не отмахивайтесь от вопросов управления своим домом. Создание совета многоквартирного дома - это мощный инструмент в руках грамотных и неравнодушных жителей, возможность проконтролировать работу своей управляющей компании.