Знаменитое русское «авось» движет нашим человеком даже в тех случаях, когда он рискует самым дорогим, что у него есть в материальном плане, - крышей над головой. Веря в собственную прозорливость, он бесстрашно бросается в мутные воды рынка, плохо представляя, о какие подводные камни можно разбить голову.
Об этих «камнях» рассказывает замес­титель начальника отдела Управления Росреестра по Хабаровскому краю Наталья Михайлова.
Купля-продажа, мена, дарение, рента, участие в долевом строительстве - это еще не полный список сделок, осуществляемых с жилой недвижимостью. Перечисленные сделки подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Это закон. Однако даже соблюдение формы и требования о регистрации не дают стопроцентной гарантии действительности сделки. По статистике лишь 00,1% от количества совершенных сделок оспариваются в суде, но вряд ли вам будет легче, если в этот процент попадете именно вы.
К таким сделкам относится как явный криминал, так и такие ситуации, которые по большому счету жульничеством у нас не считаются. Так, дело житейское… Однако такие сделки могут быть признаны по решению суда недействительными.
Представим ситуацию: вместо того, чтобы оформить, как положено, договор купли-продажи квартиры, стороны подают документы на дарение недвижимости. Не правда ли, странно - посторонний человек дарит кому-то свою недвижимость или долю в ней? На самом же деле это не столько странно, сколько опасно: сделки, заключенные для прикрытия других сделок, называются притворными. Они могут быть оспорены в суде по иску заинтересованной стороны. В нашем случае сделка дарения прикрывает сделку купли-продажи, является притворной, следовательно, недействительной.
Однако наши граждане порой «покупают» недвижимость по договору дарения, не задумываясь о последствиях.
Существуют еще и мнимые сделки. Мнимая сделка - сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Такая сделка является ничтожной, т. е. недействительной, с момента заключения, независимо от признания ее таковой в суде. Речь идет о попытке обмануть закон - когда стороны регистрируют договор лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.
Например, предприимчивый гражданин небескорыстно помогает «обналичить» жилищный сертификат: фиктивно «продает» свою квартиру, но фактически остается в ней жить. А через неделю, когда деньги из государственного бюджета перетекают в карманы владельца сертификата, снова «покупает» свою же квартиру. Такая мнимая сделка может быть признана в суде недействительной.
Могут быть оспорены в суде сделки, совершенные под влиянием заблуждения, причем имеющего существенное значение.
Что это значит? Существенное значение имеет только заблуждение относительно вида заключаемой сделки или качества жилого помещения. Запомните, что заблуждение относительно мотивов и целей сделки существенным не признается. Вот конкретные примеры.
Пенсионеры, которые считают, что договор дарения обеспечит их пожизненное содержание и уход, сильно ошибаются. На самом деле указанная сделка - дарение, не предполагает никаких встречных обязательств и является безвозмездной.
Недействительными могут быть признаны сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).
Кабальная - сделка, когда продажа жилплощади для кого-то является единственным выходом из сложившихся обстоятельств. Вот пример. Матери тяжелобольного ребенка срочно требуется большая сумма на операцию. А когда продать, кроме квартиры, нечего, раздумывать не приходится. Недобросовестный риэлтор или «добрый» сосед, понимая, что женщина находится в безвыходной ситуации, предлагают быстрый выкуп жилья по цене значительно ниже рыночной. Когда женщина опомнится, она может обратиться в суд за признанием сделки кабальной.
Разумеется, список сделок с недвижимостью, которые могут быть признаны недействительными, не полон. Постарайтесь не угодить ни в одну из них.
Подготовил С. ДЕНИСОВ.