Август - всё-таки было лето

Лидеры цен - трёхкомнатные квартиры улучшенной планировки в центре города

Поэтому значительных изменений на рынке недвижимости ждать не приходилось. Стоимость среднего квадратного метра в Хабаровске выросла за месяц на 1,69% (1272,48 рубля).

Такой рост рынка вполне сопоставим со средними многолетними показателями для нашего города (1,54%). Хотя в этом году жилая недвижимость в Хабаровске дорожает более динамично по сравнению с другими посткризисными годами.

Так, если в 2010 году среднемесячный рост составлял 0,73% и к концу года рынок вырос на 8,8%, то в 2011 году среднемесячный темп был уже 1,22% и годовой рост - 14,67%. В этом году среднемесячный показатель роста только к августу составил 2,46% и суммарный рост за восемь месяцев года почти достиг 20%.

И лето в этом году на рынке недвижимости выдалось жаркое. За три месяца средний квадратный метр, как основной показатель рынка, подорожал на 3780 рублей (на 5%). Такие высокие летние темпы наблюдались только в шести годах за шестнадцать лет наблюдения рынка недвижимости Хабаровска, и последний раз это было в 2007 году - рост за три месяца составил почти 10%, а годовой превысил 50%.

Для последнего летнего месяца  текущего года характерны общие тенденции хабаровского рынка жилья: с опережением среднего городского темпа дорожал квадратный метр у самых доступных квартир - малосемеек на окраинах города (4,8%) и «хрущевок» во всех районах престижности (в среднем на 3%), при этом с большим темпом росли цены предложения на средний квадратный метр у «хрущевок» на окраинах и в районе средней отдаленности, а также у однокомнатных квартир этой планировки.

Это лишний раз доказывает, что наиболее нуждающаяся в жилье категория - молодежь и молодые семьи, которые являются основными потребителями в этом сегменте рынка. Они не могут себе позволить трехкомнатные квартиры, а иногда и двухкомнатные, тем более в новых домах, и решаются на приобретение через ипотеку только самого дешевого жилья.

Заметно более высокими темпами выросли цены предложения на квадратный метр у однокомнатных квартир улучшенной планировки (более 4%). Эта категория квартир мало отличается по цене и потребительским свойствам от «хрущевок» и поэтому так же популярна у потенциальных покупателей.

Не снижается спрос на малосемейки, особенно на окраинах, где предлагается более половины всех квартир этой планировки. В результате безудержного роста цен предложения на квадратный метр у этих квартир рост здесь почти достиг 5%-ной отметки. В итоге на окраинах города стоимость среднего квадратного метра у малосемеек превосходит в цене этот показатель у квартир новой планировки почти на 30%.

Объективности ради заметим, что средние цены предложения на однокомнатные квартиры новой планировки значительно превосходят на окраинах цены на малосемейки. Но если сравнить динамику изменения средних цен предложения на эти квартиры по районам престижности от центра к окраинам, то увидим - цены на однокомнатные малосемейки ниже таких же в центре лишь на 23%, а у квартир новой планировки на 45%.

В абсолютных цифрах это составляет соответственно 0,5 и 2 миллиона рублей. Сопоставление двухкомнатных квартир этих планировок еще более разительно. Средние цены предложения на двухкомнатные малосемейки на окраинах всего на 200 тысяч меньше (около 9%), чем в центре города, а у квартир новой планировки разница в цене более чем в два раза (свыше 3 миллионов рублей).

Такие сравнения лишь подтверждают явное завышение цен предложения на малосемейки на окраинах города. За август эти квартиры подорожали более чем на 7%, поднявшись по темпам роста на второе место. Даже однокомнатные «сталинки» ближе к центру сегодня в среднем предлагаются дешевле, чем однокомнатные малосемейки на окраинах города.

А лидером роста цен предложения в августе стали трехкомнатные квартиры улучшенной планировки в центре города. Они стали предлагаться дороже на 8,3% (в среднем почти на 400 тысяч рублей). Дружно, равномерно и значительно выросли за август цены предложения на «хрущевки» всех размеров на окраинах города (в среднем около 5%).

Менее равномерно росли цены предложения на «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки в средней отдаленности. Лидировали в росте однокомнатные квартиры со средним темпом 4-5%, ниже темп роста был у двухкомнатных, а наименьший у трехкомнатных - 1,4-1,7%.

Самая многочисленная категория квартир - квартиры новой планировки (почти 60% всех предложений в городе). И именно они определяют основные тенденции на рынке жилья. В подавляющем большинстве сегментов цены на эти квартиры росли, и средний темп по городу у них составил около 1% за месяц.

Наиболее заметно, с темпом, превышающим средний по городу,  поднялись цены предложения на двухкомнатные квартиры новой планировки в центре (2,4%) и более 5% (почти на 160 тысяч рублей в среднем) на такие же квартиры на окраинах.

Единственная категория квартир новой планировки, где наблюдался спад цен предложения в августе - трехкомнатные на окраинах города (-1,8%). Но в абсолютных цифрах это совсем незначительные для рынка недвижимости цифры - менее 70 тысяч рублей за квартиру, особенно если учесть цены на такое жилье.

Далеко не все клиенты риэлторских компаний хорошо ориентируются на рынке недвижимости города и не представляют, где проходит граница того или иного района престижности и в каком из них находится та или иная квартира. Наиболее доступны в этом случае общепринятые понятие микрорайона или жилмассива. Хотя и здесь могут быть разночтения, но все же это более близко и понятно не специалисту. Поэтому конкретизируем ситуацию на рынке недвижимости с привязкой к этим понятиям.

Наблюдение за ценами на жилье проводится по 21 жилмассиву и микрорайону. Из них в августе снижение цен предложения наблюдалось только в трех - в Прибрежном микрорайоне, в районе Большой-Вяземской и станции Хабаровск-2. При этом цены упали здесь только на одно- и трехкомнатные квартиры в среднем на 3-5%.
Такая ситуация сложилась не по причине каких-то системных факторов. Скорей всего сказался эффект маятника, когда цены колеблются около какого-то среднего значения, периодически отклоняясь в ту или иную сторону.

Остальные микрорайоны и жилмассивы дружно росли и в основном за счет одно- и двухкомнатных квартир в среднем на 2-4%. Исключением стали только Первый и Северный микрорайоны и Красная Речка, где решающую роль в росте цен сыграли все-таки трехкомнатные квартиры.

Опираясь на многолетние наблюдения за рынком недвижимости в Хабаровске можно предположить, что в сентябре начнется более активный рост цен на основной показатель рынка - средний квадратный метр. Многолетние средние показатели для этого месяца составляют около 2,5%, если не считать кризисных 1998 и 2009 годов. В первом случае рынок снижался на 1%, а во втором рост был равен нулю.

В этом году, если брать в расчет повышенную активность рынка, можно предположить рост стоимости среднего квадратного метра от 2,5% до 3,5%. Таким образом, его цена в конце сентября может подняться до уровня 79 тысяч рублей с отклонением в ту или иную сторону на 300 рублей.