Чем короче день, тем выше цены на квартиры

Декабрь отметился максимальными ценами года на рынке жилья Хабаровска. Средняя стоимость квадратного метра по городу за месяц выросла на 1,87% (2093 рубля), и к новогодним праздникам основной показатель рынка недвижимости поднялся до значения 113 754,34 рубля.

Такое стремительное движение рынка недвижимости вверх характерно для декабря. Перед новым годом люди стремятся завершить дела, намеченные на год, и реализовать свои планы с жильём или финансами. 

А сегодня рынок разогрелся ещё и за счёт роста инфляции, которую прогнозируют по итогам года выше 8%. Свою лепту вносит и рост ключевой ставки Центробанка до 8,5%, что повлечёт в 2022 году удорожание ипотеки.

Наибольший рост стоимости среднего квадратного метра в городе был отмечен у однокомнатных квартир как наиболее доступных по цене (2,8%). 

А если недвижимость используется как инвестиционный инструмент, то имеет значение и высокая ликвидность однокомнатного жилья. «Квадраты» дорожали у однокомнатных квартир всех планировок в центре города, а также на его окраинах. 

У квартир новой планировки ещё и в районе престижности ближе к центру, где сегодня сдаётся в эксплуатацию большинство новостроек.

Несколько ниже темп роста стоимости «квадратов» был отмечен в среднем по городу у двухкомнатных квартир (2,2%). В этом сегменте рынка приоритет был у квартир новой планировки, у которых «квадраты» дорожали во всех районах престижности со средним показателем 5,7%.

У трёхкомнатных квартир новой планировки квадратные метры стали дороже в центре города (1,3%), в средней отдалённости (5,8%) и на окраинах (2,9%).

Дорогие наши двушки

К новому году самые дорогие «квадраты» предлагались на продажу в сегменте двухкомнатных квартир новой планировки в центре города по средней цене 161 тысяча 420 рублей. 

При этом максимальная цена у отдельных предложений превышала 230 тысяч рублей, но принадлежат эти рекорды трёхкомнатным квартирам новой планировки в центре города.

«Хрущёвки» и «брежневки» в декабре составили в сумме во всём объёме предложений в городе около 40% всех квартир, поэтому снижение цен на квадратные метры у них оказало заметное влияние и не позволило средним ценам по городу вырасти ещё более стремительно. 

Квадратные метры у таких квартир стали предлагаться дешевле наиболее значительно в сегменте трёхкомнатного жилья по всему городу. Но и в небольших квартирах этих планировок в различных районах престижности было отмечено снижение средних цен на квадратные метры.

Самыми доступными по цене «квадратов» квартирами в декабре были «сталинки» и «хрущевки» в Индустриальном районе города с ценой до 20 тысяч рублей за один метр жилья.

А где-то и подешевле

Несмотря на рост средней стоимости квадратного метра, цены на квартиры за декабрь в городе снизились. Глядя на диаграмму их цен, складывается впечатление, что они достигли вершины и готовы скатиться вниз. 

Средняя цена на квартиры в городе за месяц стала ниже на 0,6% и составила к новому году 5 миллионов 386 тысяч рублей, а медианная уменьшилась на 1% и составила 4 миллиона 950 тысяч рублей.

В чём же причина разнонаправленности изменения цен стоимости квадратного метра и цен на квартиры в декабре? Анализ ситуации показал снижение в декабре средних площадей жилья, предлагаемого на продажу, на 2,5%. 

Сказалось и то, что в конце года в городе введено в эксплуатацию несколько новостроек. А это, во-первых, увеличило предложение, которое, как известно, влияет на цены квартир в сторону их снижения. Во-вторых, в новых домах сегодня предлагается больше однокомнатных квартир.

Повлияло на снижение цен на квартиры в декабре и падение спроса на «хрущёвки» и «брежневки». Как следствие - они стали предлагаться дешевле в среднем по городу на 3,7% и 5,3%, соответственно. 

Это особенно ярко проявилось в сегменте трёхкомнатных квартир этой планировки во всех районах престижности. Они предлагались дешевле в среднем по 8,9% и 6,5%, соответственно. 

Такая же картина сложилась с однокомнатными квартирами этих планировок в средней отдалённости и ближе к центру города (-4,8%). Дешевле стали и двухкомнатные «хрущёвки» во всех районах престижности в среднем на 1,8%.

Сегодня можно приобрести трёхкомнатную «хрущёвку» в Индустриальном районе города по цене 1-2 миллиона рублей, а «брежневку» - за 1,5-2,5 миллиона рублей на самых дальних окраинах города. Но это, скорее всего, будет лишь однокомнатная квартира.

Тем не менее спрос на квартиры новой планировки в городе сохраняется высокий, соответственно, растут и цены на них. 

Так, в центре города они подорожали в среднем на 3,6%, на окраинах - на 2%, а двух- и трёхкомнатные квартиры в средней отдалённости от центра города - на 10,4%. 

Выросла цена и на двухкомнатные квартиры новой планировки ближе к центру города на 3,6%.

На последней пресс-конференции президента России журналистка Ирина Трофимова из Владивостока, а это город с самыми высокими ценами на жильё в ДФО, заявила, что в их городе однокомнатные квартиры предлагают на продажу за 8 миллионов рублей. 

Но, как оказалось, и в нашем городе однокомнатные квартиры по таким ценам встречаются. Более того, имеется предложение однокомнатной квартиры в новом доме по цене даже выше 10 миллионов рублей.

Максимальные же цены за трёхкомнатные квартиры в городе могут превышать и 20-22 миллиона рублей. У многокомнатных квартир новой планировки размером по 200 квадратных метров ценники поднимаются уже выше 30 миллионов. А за 6-комнатную квартиру в доме на улице Истомина запрашивают даже 60 миллионов рублей.

Понятно, что такие квартиры премиум-класса не делают погоду на рынке жилья, поэтому при расчётах мы не учитываем их, а делаем ставку на массовые сегменты рынка.

Перспективы рынка жилья

В начале года на рынке Хабаровска сохранится положительная динамика цен на основной показатель - средний квадратный метр. По многолетним наблюдениям, темп роста средней стоимости квадратного метра в январе-феврале составлял около 0,8%. 

Низкий рост в эти месяцы объясняется продолжительными каникулами и малым числом рабочих дней. А также тем, что в начале года уже нет нужды спешить и есть время оценить ситуацию, подумать и принять взвешенное решение по важным вопросам недвижимости.

Особенностями нынешней ситуации являются высокий темп инфляции, которая потянет цены вверх, и пандемия с новым штаммом коронавируса, которая может снизить активность на рынке жилья и повлияет на цены в сторону их понижения.

В начале года, как правило, сокращается и ввод в эксплуатацию нового жилья, что не увеличивает объём предложения на рынке и незначительно влияет на рост цен.

С другой стороны меры, принимаемые правительством края по осуществлению программ «Дальневосточный квартал», «Дом дальневосточника», созданию в регионе кластера индустрии строительных материалов, привлечению в регион девелоперов федерального уровня, могут сказаться на ценах в сторону их снижения. Хотя влияние этих мер скорее скажется в среднесрочной и более отдалённой перспективе.

Таким образом, к концу февраля средний квадратный метр жилья в городе может подрасти в цене и приблизиться к отметке в 115 тысяч рублей.

Обзор подготовлен по материалам сайта FarPost.ru.